Comprar um apartamento é um sonho para muita gente e, no mercado imobiliário, existem diversas formas de realizar esse sonho. Uma delas é por meio do ágio, uma prática que pode parecer complexa à primeira vista, mas que, quando bem compreendida, pode ser uma oportunidade interessante para quem quer adquirir um imóvel.
Neste texto, vamos explicar de forma simples o que é o ágio de apartamento, como ele funciona, quais as vantagens e os cuidados que você deve ter antes de fechar negócio.
O que é o ágio de apartamento?
O ágio de apartamento acontece quando você compra o direito de continuar pagando um imóvel que já está sendo financiado por outra pessoa. Em vez de iniciar um novo financiamento, você assume as parcelas que ainda faltam pagar e, além disso, paga ao vendedor um valor extra (que é o ágio) referente ao quanto ele já investiu no imóvel, como entrada e parcelas já pagas, além de eventuais melhorias.
Imagine o seguinte: uma pessoa adquiriu um apartamento há algum tempo, já quitou parte do financiamento, mas precisa vender antes de terminar de pagar. Ao comprar o ágio, você passa a assumir esse financiamento, pagando diretamente ao banco as parcelas restantes, e paga ao vendedor um valor pelo benefício de assumir esse contrato já adiantado.
Essa forma de compra tem ganhado popularidade porque facilita a negociação para ambos os lados. O vendedor não precisa quitar todo o financiamento para vender, e o comprador pode conseguir um imóvel com menos burocracia e, muitas vezes, condições mais acessíveis do que as de um financiamento novo.
Como calcular um ágio de apartamento?
Calcular o ágio é entender qual é o valor adicional que o comprador pagará ao assumir um contrato de financiamento já em andamento. Basicamente, o ágio corresponde à diferença entre o que o imóvel vale no mercado atualmente e o saldo devedor que ainda falta pagar ao banco ou construtora, descontados os custos envolvidos na transação. Para calcular o ágio, considere os seguintes pontos:
- Valor de mercado do imóvel: quanto o apartamento está valendo no momento da negociação.
- Saldo devedor: quanto ainda falta pagar no financiamento atual.
- Custos e taxas: possíveis despesas com transferência de direitos, cartório, impostos e corretagem.
A fórmula básica para o cálculo é:
Ágio = Valor de mercado – Saldo devedor – Custos da transação
Por exemplo, se o imóvel está avaliado em R$ 350 mil, o saldo devedor é de R$ 220 mil e as taxas e custos somam R$ 10 mil, o cálculo ficaria assim:
350.000 – 220.00 – 10.000 = R$120.000
Ou seja, o comprador pagaria R$ 120.000 de ágio para assumir o contrato.
É importante lembrar que o valor do ágio pode variar de acordo com a valorização do imóvel, o momento do mercado e o acordo entre as partes. Por isso, sempre vale fazer uma análise detalhada e, se possível, contar com o suporte de um profissional do mercado imobiliário para garantir que o cálculo esteja correto e a negociação segura.
Passo a passo da venda de ágio de apartamento
Decisão de vender o ágio
O proprietário do imóvel decide que quer transferir o direito de compra para outra pessoa, seja porque precisa mudar, quer liberar o financiamento ou por outros motivos pessoais.
Avaliação do imóvel e do contrato
O vendedor verifica qual é o saldo devedor do financiamento e qual o valor de mercado atual do apartamento para definir o preço do ágio, ou seja, o valor extra que o comprador pagará para assumir o contrato.
Busca por um comprador
O vendedor anuncia o ágio para interessados, que podem ser pessoas que querem adquirir o imóvel, mas preferem assumir um contrato já existente.
Negociação do valor do ágio
As partes negociam o valor do ágio e as condições da cessão de direitos, ou seja, o contrato que transferirá o financiamento do vendedor para o comprador.
Análise da documentação
O comprador deve analisar o contrato original, verificar se o financiamento está em dia e se não existem pendências judiciais ou financeiras relacionadas ao imóvel.
Autorização da construtora ou instituição financeira
A transferência do contrato geralmente precisa ser aprovada pela construtora ou pelo banco responsável pelo financiamento.
Assinatura do contrato de cessão de direitos
Após a aprovação, vendedor e comprador assinam um contrato formal que oficializa a transferência do direito de compra do imóvel.
Registro da cessão
Para garantir segurança jurídica, o contrato de cessão de direitos deve ser registrado em cartório. Isso evita problemas futuros, como cobranças indevidas.
Pagamento do ágio
O comprador paga ao vendedor o valor combinado do ágio, que pode ser à vista ou conforme acordo entre as partes.
Assunção das parcelas restantes
O comprador passa a pagar diretamente à instituição financeira ou construtora as parcelas restantes do financiamento até a quitação do imóvel.
Quais são os riscos de comprar um ágio?
Comprar um ágio pode ser uma boa oportunidade, mas também envolve alguns riscos que você precisa conhecer para fazer uma negociação segura:
Inadimplência do vendedor original
Se o vendedor não estiver com as parcelas do financiamento em dia, a dívida pode estar negativada, e isso pode gerar problemas na transferência do contrato ou até a retomada do imóvel pela instituição financeira.
Falta de autorização da instituição financeira ou construtora
A instituição financeira pode não aceitar que você assuma o financiamento, mesmo que já tenha pago o ágio. Por isso, é importante só efetuar o pagamento depois que a aprovação do banco estiver garantida.
Valorização ou desvalorização incorreta do imóvel
O valor do ágio pode estar acima do valor justo, principalmente se o imóvel não estiver valorizado como o vendedor imagina, o que pode levar a prejuízo financeiro.
Falta de análise detalhada do contrato
Negociar sem verificar cuidadosamente todas as cláusulas do contrato original pode expor o comprador a condições desfavoráveis, como taxas de juros elevadas, multas e prazos longos.
Mudanças nas regras do financiamento
Em alguns contratos, o banco pode modificar as condições caso o devedor seja substituído. Por isso, é fundamental ler com atenção todas as cláusulas do contrato.
Dicas para comprar um ágio de apartamento com segurança
Antes de fechar negócio, é fundamental garantir que tudo esteja em ordem, tanto no contrato, quanto no imóvel. A seguir, reunimos algumas dicas para quem quer comprar um ágio de apartamento com segurança e tranquilidade.
1. Conte com o apoio de um especialista
Ter um advogado que entenda de direito imobiliário faz toda a diferença. Esse profissional pode identificar riscos jurídicos no contrato, orientar sobre os documentos essenciais e garantir que o processo seja feito dentro da lei.
2. Faça uma avaliação detalhada do imóvel
Não basta olhar o imóvel por fora. É essencial verificar a parte estrutural, instalações elétricas e hidráulicas, além de possíveis reformas necessárias. Esses detalhes impactam diretamente no valor que você está pagando.
3. Consulte o histórico do imóvel no cartório
Solicite a matrícula atualizada do imóvel para garantir que ele esteja livre de pendências, como dívidas judiciais, penhoras ou hipotecas. Isso evita surpresas desagradáveis no futuro.
4. Negocie com cautela o pagamento do ágio
Evite pagar qualquer valor antes de ter certeza de que o banco autorizou a transferência do financiamento. Essa etapa é fundamental para sua segurança financeira.
5. Registre todo o processo da negociação
Desde mensagens até documentos assinados, mantenha tudo salvo. Ter esse histórico ajuda a evitar mal-entendidos e protege ambas as partes em caso de imprevistos.
6. Cheque a situação financeira do condomínio
Converse com a administração do prédio para saber se há taxas em aberto ou decisões recentes que podem gerar cobranças extras, como obras ou reformas coletivas.
7. Vá com calma
Não tome decisões apressadas. Um bom negócio imobiliário exige atenção, paciência e checagem de cada detalhe. O tempo investido nessa etapa é o que garante tranquilidade no futuro.
Comprar um ágio de apartamento pode ser uma alternativa vantajosa, desde que feita com atenção, planejamento e respaldo legal. Com as informações certas e os cuidados adequados, você dá um passo mais seguro na realização do sonho da casa própria.
