Para muitos, a conquista da casa própria só foi possível graças à obtenção de crédito no mercado. Por isso, antes da compra, é necessário saber um pouco mais sobre os diferentes tipos de financiamento imobiliário. Dessa forma, é possível entender qual deles está mais de acordo com o orçamento e as preferências do comprador e de sua família.
Apesar de parecer complicado em um primeiro momento, é muito simples compreender o que diferencia cada variedade de financiamento. Caso você queira saber mais sobre esse assunto, siga a leitura.
A parcela do financiamento imobiliário
Para entender as diferenças entre os tipos de financiamento imobiliário, o primeiro passo é compreender o que constitui as parcelas dessa modalidade de crédito. De maneira geral, a prestação é dividida em três partes: os juros, a amortização da dívida e as taxas adicionais.
Sempre que uma instituição financeira concede crédito por meio de um empréstimo, ela cobra uma taxa para compensar o período que ficará sem poder usar o dinheiro emprestado. Essa tarifa é a famosa taxa de juros e o seu valor é influenciado por uma série de fatores.
Como existe uma certa probabilidade do contratante não honrar o compromisso de pagar o empréstimo, o banco quantifica os riscos de levar o calote.
Para isso, ele avalia o valor do imóvel, o quanto desse valor será financiado, a renda familiar do comprador, bem como, a idade e o histórico de dívidas do titular do empréstimo. Sendo assim, quanto maior for o risco para a instituição financeira, maior será o valor da taxa de juros.
Para muitas pessoas que realizaram o sonho da casa própria com a ajuda de um financiamento imobiliário, um de seus principais objetivos é conseguir liquidar, o mais rápido possível, essa dívida. Entretanto, apenas parte do montante pago na prestação possui esse objetivo.
Desse modo, a fração do pagamento destinada a devolver ao banco o dinheiro que foi pego emprestado, denomina-se amortização. Sua importância é tão grande que, para cada tipo de financiamento, existe uma forma própria de diminuir o saldo devedor.
Para conseguir prestar um bom serviço a seus clientes, as operadoras financeiras possuem alguns custos administrativos. Logo, é comum que elas cobrem algumas taxas adicionais nas prestações do financiamento imobiliário para cobrir tais despesas.
Dentro dessa tarifa a instituição financeira cobra também outros serviços que estão atrelados ao financiamento, como o de seguro. Diante disso, cada banco possui uma taxa administrativa própria e é justamente nela que existe uma maior variação entre as empresas.
Sistema PRICE
O sistema PRICE, que também é conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), é um dos principais tipos de financiamento imobiliário, sendo um dos mais utilizados no mundo. Sua principal característica se baseia no fato das prestações possuírem valor único durante todo o período do empréstimo.
Conforme já explicado, o que diferencia os tipos de financiamento é a forma em que ocorre a amortização da dívida. No sistema PRICE, para que as parcelas possam possuir o mesmo valor, o montante da prestação dedicado ao pagamento dos juros diminui conforme ocorrem os pagamentos das parcelas.
Já a fração que corresponde à amortização aumenta com o passar do tempo. Assim, as primeiras prestações são praticamente dedicadas ao pagamento de juros. Enquanto as últimas, quase em sua totalidade, são usadas para quitar o saldo devedor.
Contudo, apesar da principal característica do SFA ser as parcelas de mesmo valor, é comum no Brasil que as prestações encareçam com o passar do tempo. Isso acontece quando o financiamento possui juros pós fixados, ou seja, a taxa é corrigida por algum indexador.
Devido ao passado hiper inflacionário de nosso País, para que os investimentos não perdessem valor diante da desvalorização do dinheiro, o Governo Federal criou taxas que permitissem realizar a correção monetária. Em vista disso, é comum que os juros do financiamento pelo sistema PRICE sejam corrigidos por um indexador pós fixado, sendo a Taxa Referencial (TR) a mais utilizada.
Uma das maiores desvantagens do SFA é, caso o devedor não tenha os seus rendimentos reajustados na mesma porção de seu financiamento, ele, com certeza, terá dificuldades para honrar os seus compromissos. Desse modo, é cada vez mais comum que esse tipo de financiamento não seja tão usado no Brasil.
Sistema SAC
O segundo tipo de financiamento que apresentaremos é o Sistema de Amortização Constante. Bastante popular, o SAC, como o nome já explica, possui como principal característica a amortização da dívida em um valor único em todas as parcelas de quitação do empréstimo.
Dessa forma, conforme a dívida vai sendo paga, e somado ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre uma diminuição do valor da prestação do financiamento, já que ocorre uma diminuição do montante a ser pago em juros.
Assim como ocorre no Sistema PRICE, o financiamento imobiliário com amortizações constantes poderá sofrer correções monetárias. Existem duas formas de correção: a pré-fixada e a pós fixada.
A correção pré-fixada é aquela em que a instituição financeira já determina um valor de correção no momento de assinatura do contrato. Por isso, é comum que a taxa de juros seja maior que a que será cobrada pelo modelo pós fixado.
Agora, se a correção do saldo devedor e dos juros for realizada por meio de um índice de mercado — como a Taxa Referencial — ela será denominada como pós fixada. Devido ao fato do valor dos indexadores variarem a cada mês e serem fortemente influenciados pela situação econômica do País, existe um risco de uma alta correção em períodos de inflação forte.
Uma das grandes vantagens do SAC em relação ao PRICE é justamente a diminuição do valor das parcelas. Pelo fato de ocorrer uma diminuição gradativa do que será pago a cada mês, o comprador terá uma segurança maior caso ocorra algum imprevisto no futuro.
Sistema SACRE
O Sistema de Amortização Crescente é o tipo de financiamento imobiliário mais usado no Brasil. O SACRE nada mais é que uma mistura do SAC com o Sistema Price. Por esse motivo, o valor das prestações aumentará durante um determinado período e, após chegar até um ponto máximo, diminuirá até a quitação completa da dívida.
Assim como ocorre no Sistema Francês de Amortização, a cada prestação paga ocorre um aumento no quanto será amortizado do saldo devedor. Consequentemente, ocorrerá uma diminuição do montante a ser pago em juros.
Como as parcelas do financiamento não apresentam mesmo valor, as prestações iniciais do financiamento imobiliário no Sistema SACRE serão mais caras. Entretanto, após um determinado período, ocorrerá uma diminuição do que será pago a cada mês.
A principal vantagem desse sistema, assim como ocorre no SAC, é a diminuição do risco de inadimplência. Já que, ao reduzir o preço das parcelas, o devedor terá uma maior probabilidade de honrar o seu compromisso e manter o pagamento da dívida em dia.
Assim como ocorre nos demais tipos de financiamento imobiliário já mencionados, a Taxa Referencial é utilizada para realizar a correção monetária do saldo devedor e das prestações.
Para muitos brasileiros, a realização do sonho da casa própria só é possível por meio da aquisição de crédito no mercado. Portanto, devido à grande variedade de produtos existente, é necessário ficar atento às condições dos diferentes tipos de financiamento imobiliário. Informe-se, planeje-se e escolha o financiamento certo pra você.
