O processo de transmissão de imóveis, necessário em uma transação de compra e venda, envolve algumas etapas importantes. Dentre elas, uma que não pode passar batido no seu planejamento é o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido simplesmente como ITBI.
Para saber tudo sobre o pagamento desse imposto, que é obrigatório e garante ao novo dono a possibilidade de realizar a transferência do bem adquirido para o seu nome, confira o guia abaixo.
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- O que é ITBI?
- Por que deve se pagar o ITBI?
- Quando se deve pagá-lo?
- Quem deve pagar esse imposto?
- Por que pagar esse imposto?
- Qual é o valor do ITBI e quem o define?
- Como o ITBI é calculado?
- Quais são as alíquotas cobradas?
- Quais as alíquotas nas principais cidades do País?
- É possível conseguir desconto?
- Qual o prazo para pagamento do ITBI?
- Quando não é necessário pagar o ITBI?
- O que fazer em caso de atraso?
- Preciso pagar ITBI mesmo se comprar o imóvel na planta?
- Como planejar o pagamento do ITBI?
O que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — mais conhecido pela sigla ITBI — é um tributo municipal que deve ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária.
Dessa forma, a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto, sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.
Previsto na Constituição Federal, esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas.
Quando há sucessão por meio do falecimento ou doação, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD).
Em geral, é necessário que se reúna uma série de documentos para emitir a guia de recolhimento do imposto, como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.
Por que deve se pagar o ITBI?
É preciso que o comprador quite esse tributo para que ocorra a transferência de propriedade do bem adquirido para o seu nome.
Sendo assim, esse imposto é importante para regularizar o imóvel nos registros públicos e garantir o acesso a serviços como asfaltamento das ruas, coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros.
Além disso, é importante lembrar que, por se tratar de uma taxa cobrada pela Prefeitura Municipal, os recursos arrecadados pela cobrança do ITBI são utilizados para o benefício dos próprios munícipes, assim como o IPTU.
Quando se deve pagá-lo?
O ITBI deve ser recolhido pelo município sempre que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física, exceto em casos de sucessão por falecimento ou doação.
Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro da escritura. Portanto, fique atento a isso e procure saber como funciona na cidade onde a transação imobiliária foi realizada.
Os prazos de pagamento também podem variar de acordo com a cidade onde a venda é feita. No entanto, é comum que os vencimentos para a quitação do imposto sejam próximos à efetuação da transmissão do imóvel, mais ou menos após um mês da conclusão da compra.
Quem deve pagar esse imposto?
A Legislação Federal não deixa claro quem é responsável por quitar o ITBI. Portanto, é comum que essa questão seja regulamentada por uma lei municipal.
Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento do ITBI.
Mesmo que não haja uma regra clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse imposto, que comumente é pago no início do processo de financiamento imobiliário.
Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso.
Desse forma, para evitar maiores problemas, o ideal é consultar a legislação da sua cidade — o que se tornou uma tarefa bem mais simples com a Internet.
Por que pagar esse imposto?
O motivo pelo qual esse imposto não deve ser negligenciado é o fato dele ser o responsável pela transferência do imóvel para o nome do novo proprietário no Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, ele garantirá que o proprietário tenha acesso a serviços públicos essenciais oferecidos pelo município, como o asfaltamento das ruas, coleta de lixo, a instalação e o abastecimento de água e luz, entre outros.
Ademais, é preciso ressaltar que arcar com impostos é uma obrigação de qualquer cidadão. Lembrando que os valores recolhidos são direcionados para melhorias nas cidades e bairros, em benefício dos contribuintes.
Qual é o valor do ITBI e quem o define?
Uma das principais características do ITBI é que não é cobrado um valor fixo por esse tributo.
Para definir o montante a ser pago é necessário considerar o valor venal (valor de venda) constado na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que se altera de acordo com a cidade, assim como a alíquota do imposto, que também é variável conforme a cidade.
Também é possível definir o custo por meio do preço registrado no contrato de compra e venda — a escritura também poderá ser utilizada.
No entanto, devido às cobranças indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teve um entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor venal informado no IPTU. Assim, a cobrança desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.
Todavia, isso não ocorre na prática, uma vez que, ao ficar constatado que o valor venal é superior ao montante da negociação, a maioria das prefeituras utiliza o maior preço como base de cálculo desse tributo.
Como essa prática é ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poderá entrar com um recurso, administrativo ou judicial, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ.
Como o ITBI é calculado?
Para determinar o montante a ser pago de ITBI não é necessário a realização de operações matemáticas complexas. Com o auxílio de uma calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel. O resultado dessa conta é a quantia a ser quitada.
Suponhamos que você deseja comprar um apartamento que custa R$ 200 mil. Caso a alíquota seja de 2%, a quantia a ser paga de imposto será de R$ 4 mil, ou seja:
200.000 (valor do imóvel) x 2% (alíquota do imposto, conforme município) = 4.000.
Quais são as alíquotas cobradas?
Pelo fato de o ITBI ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece que cada prefeitura tem a autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto.
Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de cálculo.
Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas variam entre 2% e 3%.
Quais as alíquotas nas principais cidades do País?
Nas principais cidades do País a alíquota do ITBIé a seguinte:
- São Paulo (SP): 3%;
- Rio de Janeiro (RJ): 3%;
- Belo Horizonte (MG): 3%;
- Recife (PE): 3%;
- Porto Alegre (RS): 3%;
- Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os demais;
- Curitiba (PR): 2,7%.
Os valores e taxas adicionais podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município.
Em algumas cidades, as alíquotas podem variar de acordo com o valor e tipo de financiamento imobiliário ou compra do imóvel.
Geralmente, moradias populares ou que estejam vinculadas a algum programa do Governo Federal ganham descontos para pagar o ITBI.
É possível conseguir desconto?
Assim como acontece com as isenções, cada município tem autonomia para definir as regras que estabelecem a existência ou não de desconto no pagamento do ITBI.
É preciso consultar a legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a diminuição na cobrança do imposto.
É comum algumas prefeituras, como a de São Paulo, conceder desconto para os beneficiários de programas habitacionais que adquirirem o primeiro imóvel.
De forma semelhante, existem legislações municipais que favorecem os contribuintes que quitarem o ITBI antes da lavratura da escritura.
Qual o prazo para pagamento do ITBI?
O pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, em geral, deve ser feito de 30 a 60 dias após a solicitação das guias de recolhimento. No entanto, como o pagamento desse imposto é pré-requisito para registrar o imóvel, é de interesse do comprador quitá-lo o mais rapidamente possível.
Vale ressaltar que, em alguns municípios, é permitido o parcelamento desse imposto. Daí a importância de entrar em contato com a prefeitura para saber as condições de pagamento do ITBI. Se for o caso, é exigido pelo órgão recolhedor o pagamento da primeira parcela para seguir com o processo.
Quanto à isenção, por ser uma taxação em nível municipal, cada prefeitura tem suas próprias regras para isentar (ou não) o pagamento. No entanto, em caso de falecimento, a propriedade é transferida para seus sucessores com isenção de taxa.
Quando não é necessário pagar o ITBI?
Conforme consta na Constituição Federal, o ITBI é um tributo que incide em uma transação imobiliária entre pessoas vivas. Portanto, caso ocorra o falecimento do proprietário, não ocorre a incidência do imposto na transmissão de propriedade por herança. O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro — em ambas as situações é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).
O tributo também não é cobrado quando a propriedade for adquirida por uma pessoa jurídica que pretenda utilizá-lo. No entanto, o ITBI é normalmente incidido quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vendê-lo ou locá-lo. Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.
Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.
O mesmo acontece quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal.
O que fazer em caso de atraso?
Caso o comprador perca o prazo de pagamento do ITBI, em geral, ele não sofrerá nenhuma penalidade. Mas em algumas cidades pode haver multa.
Entretanto, não será possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento.
Se essa situação vier a acontecer, será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto na prefeitura para gerar um novo boleto.
Preciso pagar ITBI mesmo se comprar o imóvel na planta?
Mesmo que você compre um apartamento ou casa ainda na planta, o pagamento do ITBI é obrigatório assim que as condições citadas nos tópicos acima forem concretizadas.
No caso desse tipo de compra, é utilizado o valor do imóvel quando estiver pronto para calcular o montante a ser pago de imposto.
É preciso muita atenção para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.
Como planejar o pagamento do ITBI?
É recomendado sempre reservar um valor aproximado para pagar os impostos e documentação na hora de receber o imóvel. Isso é importante, pois algumas prefeituras não permitem o parcelamento do imposto.
As transações imobiliárias podem parecer muito complicadas mas, no final, é tudo uma questão de pesquisar pela informação certa. Agora que você já sabe o que é ITBI e sua importância na negociação, pois é ele que garante que o imóvel seja transferido para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis, não deixe de se informar sobre o seu valor ao negociar a tão sonhada casa própria.
