A realização do sonho da casa própria é o objetivo de muitos brasileiros, sendo que, para conseguir transformá-lo em realidade, é comum as pessoas contratarem um financiamento imobiliário.
Entretanto, para conseguir honrar o compromisso de manter as prestações em dia é fundamental ter um planejamento financeiro, sendo por isso necessário entender como funciona o cálculo de parcelas desse empréstimo.
Afinal, essa conta não é tão simples, pois não se baseia apenas em dividir o valor da compra do apartamento pelo número das prestações.
É preciso considerar algumas variáveis ao realizar essa operação, como a taxa de juros, o que faz desse cálculo mais indicado para pessoas que têm conhecimento sobre finanças.
Se esse não for o seu caso, reunimos nesta matéria algumas informações que o ajudará a entender melhor como é calculado o valor das parcelas de um financiamento, além de mostrar, de forma simples, essa conta.
O que compõe o valor das parcelas de um financiamento imobiliário?
Antes de começarmos a explicar como é feito o cálculo das prestações de um financiamento imobiliário, é preciso que você compreenda o que se está pagando na parcela. Basicamente, a mensalidade é constituída em quatro partes:
- amortização da dívida;
- juros;
- custos operacionais; e
- taxas de seguro.
A amortização da dívida corresponde à parcela que devolverá o recurso que foi pego emprestado ao banco. Portanto, quanto maior for esse montante, menor será o saldo devedor — que se baseia no valor que ainda deve ser quitado junto à instituição financeira.
Para que compense ao banco ceder crédito, ele deve cobrar uma taxa sobre o dinheiro emprestado. Essa tarifa é conhecida como juros, um dos principais fatores que influenciam nos custos totais de um financiamento imobiliário.
Cada instituição financeira tem suas próprias taxas, sendo que o seu valor é influenciado por vários fatores, como o montante do contrato, a renda familiar, o histórico com o banco e, até mesmo, a idade do cliente. É preciso saber que quanto maior for o risco para o banco, maiores serão os juros cobrados.
Os custos operacionais cobrirão os gastos administrativos e de manutenção do serviço prestado. Já o valor do seguro corresponde ao pagamento por esse serviço, cujo objetivo é proporcionar mais segurança ao tomador de crédito e ao banco, visto que ele cobre morte e invalidez do titular do financiamento e danos físicos no imóvel.
Quais são os tipos de sistema de amortização?
Conceitualmente, a amortização se baseia na diminuição do saldo devedor de um empréstimo por meio de pagamentos periódicos.
Contudo, existem diversas formas de fazer essa quitação, sendo que isso influencia no valor final total do financiamento imobiliário.
O Sistema de Amortização Constante (SAC) tem como principal característica o pagamento de um valor único da parcela de amortização em todas as prestações do financiamento. Assim, com o passar do tempo, a taxa de juros diminui de forma gradual, o que resulta na diminuição do montante a ser pago nas mensalidades.
A Tabela Price — também conhecida como Sistema Francês de Amortização — é caracterizado pelo pagamento de parcelas fixas. Assim, a taxa de juros decresce com passar do tempo, enquanto a amortização aumenta. Entretanto, devido às características da economia brasileira, o saldo devedor sofre correção, o que provoca o aumento do valor das mensalidades.
Por final, também existe o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), que é o tipo de financiamento mais popular em nosso País. Por apresentar características do Sistema SAC e da Tabela Price, o valor de suas parcelas aumenta até atingir um montante máximo. Em seguida, ela sofre constantes reduções até o pagamento total da dívida.
Como é feito o cálculo de parcelas do financiamento imobiliário?
Agora que você entendeu melhor o que engloba as parcelas de um financiamento imobiliário, podemos explicar como é feito o cálculo do valor das prestações.
Para conseguir fazer essa conta, o ideal é utilizar uma ferramenta, como uma calculadora financeira ou uma planilha do Excel. Por ser mais comum, explicaremos a operação utilizando o programa.
Para calcular o valor da parcela de um financiamento no Excel, deve-se utilizar a seguinte fórmula: PGTO(taxa;nper;pv).
Em que “taxa” corresponde ao valor mensal das tarifas de juros , “nper” a quantidade de prestações e “pv” é o custo do imóvel que se deseja adquirir.
Assim, imagine que se deseja adquirir um imóvel de R$ 150 mil, em 30 anos, com juros mensais de 0,85%. Para isso, deve-se digitar na planilha “=PGTO(0,85%;360;150000)”. Dessa forma, o resultado seria R$ 1.338,58.
Também é possível calcular no Excel a taxa de juros que será paga em um crédito imobiliário. Para isso, usa-se a expressão “TAXA(nper;pgto;pv)”, em que “nper” é o número de mensalidades, “pgto” o custo de cada parcela e “pv” é o montante da residência.
Dessa forma, supõe-se que se deseja descobrir o valor da taxa de juros do financiamento de um imóvel que custa R$ 150 mil, que foi financiado em 360 parcelas de R$ 1 mil.
Para isso, deve-se digitar na planilha “=TAXA(360;-1000;150000)”. Dessa forma, o resultado seria 0,59%.
Como conseguir juros mais baixos para o financiamento?
Quem deseja comprar o primeiro apartamento por meio de um financiamento imobiliário deve sempre buscar por melhores condições de pagamento, sendo fundamental encontrar taxas de juros menores.
Como os bancos calculam a taxa de juros em relação ao risco de inadimplência, é também recomendado ter um histórico de bom pagador para conseguir tarifas mais acessíveis.
Além disso, quanto mais novo for o solicitante, melhores condições serão oferecidas.
Outra possibilidade de conseguir melhores condições de pagamento é se o requerente do crédito for correntista da instituição financeira. Dessa forma, como o banco terá os dados da movimentação da conta desse cliente, ele terá uma ideia melhor das condições que essa pessoa tem para honrar os seus compromissos.
Por final, a melhor forma de conseguir juros mais baixos é a pesquisa.
Como se vê, ao desejar sair do aluguel e comprar o primeiro imóvel, é muito importante entender como é feito o cálculo de parcelas de um crédito imobiliário, pois, assim, é possível fazer comparações entre as ofertas das diversas instituições financeiras, além de entender melhor pelo que se está pagando e conseguir se organizar financeiramente.
Agora que você já sabe como fazer esse cálculo, que tal descobrir os quatro gastos que você terá além das parcelas?
