Está pensando em comprar um apartamento? É interessante conversar com a família, escolher um bom bairro e se organizar para sair do aluguel. Ainda assim, permanece a maior dúvida de todas: quanto é necessário para comprar um apartamento?
Afinal, você deve comprovar que tem condições de arcar com o valor total para começar a pensar em financiamento. Mas, quanto é essa quantia? Qual modelo utilizar? Para responder essas e tantas outras perguntas, preparamos este conteúdo especialmente para você.
Quais são os modelos mais comuns de financiamento?
Para financiar um apartamento, você pode recorrer a diferentes formas de crédito, que variam conforme a renda, o valor do imóvel e as condições oferecidas por bancos, construtoras e pelo governo. No Brasil, há programas habitacionais específicos, como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), além de financiamentos tradicionais disponíveis via Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Carteira Hipotecária (CH).
O Minha Casa Minha Vida é um programa governamental voltado para facilitar o acesso à casa própria, principalmente para famílias que ainda não possuem imóvel registrado em seu nome e que não têm financiamento ativo. Ele se diferencia de outras modalidades por oferecer subsídios diretos, juros reduzidos e condições de financiamento facilitadas de acordo com a renda familiar.
O programa também estabelece tetos de valores de imóveis e parcelas proporcionais à renda, garantindo que as famílias consigam arcar com os compromissos sem comprometer seu orçamento.
Já as modalidades tradicionais de financiamento, como o SFH e a CH, são indicadas para imóveis de maior valor ou para famílias que não se enquadram nas faixas do MCMV. Nesses casos, os bancos avaliam de forma detalhada a renda, histórico de crédito e capacidade de pagamento, aplicando taxas de juros de mercado, que costumam ser mais altas do que no programa governamental.
Comprar um apartamento: como são feitos esses cálculos?
Embora sejam coisas consideravelmente próximas, existem algumas diferenças entre a renda mínima e a familiar.
Entendê-las pode ajudar a pagar juros menores e comprar o imóvel que você tanto deseja.
Renda familiar
Como dito anteriormente, ela consiste na soma dos seus ganhos mensais e também a dos familiares que estarão envolvidos com o financiamento.
Caso seu salário seja de R$ 3 mil e o de sua esposa R$ 4 mil, por exemplo, vocês têm, juntos, uma renda familiar de R$ 7 mil.
Veja que não é apenas o seu cônjuge que pode, junto com você, participar da comprovação de renda para comprar um apartamento. Outras pessoas são aceitas pela maioria dos bancos, sendo que o limite de componentes varia de acordo com cada instituição. Mas, cada um dos envolvidos nesse processo realizam um cadastro a ser avaliado, não podendo apresentar nenhuma restrição de crédito.
Ou seja, quem vai comprovar renda junto com você tem de estar com o nome “limpo”, fora das listas de devedores dos órgãos de proteção ao crédito e do Banco Central, entre outras exigências.
Renda mínima
Em programas como o Minha Casa Minha Vida, há um limite mínimo de renda familiar. Essa é uma forma de limitar o acesso àqueles que têm um rendimento mensal não muito alto.
Para você saber se a sua renda se encaixa no Programa, elencamos os valores dos ganhos mínimos contemplados, a seguir:
- Faixa 1: até R$ 2.850 – voltada para famílias de menor renda, com subsídio significativo e juros reduzidos (em torno de 4,25% a 4,75% a.a., dependendo se há cotização no FGTS). O subsídio pode chegar a R$ 55.000, ajudando a reduzir o valor da entrada ou a amortizar o financiamento.
- Faixa 2: de R$ 2.850,01 até R$ 4.700 – oferece subsídio parcial e taxas de juros ligeiramente mais altas (aproximadamente 4,75% a 5,25% a.a.), mantendo a parcela compatível com a renda familiar.
- Faixa 3: de R$ 4.700,01 até R$ 8.000 – permite financiamento de imóveis de até R$ 350.000, com juros de 7,16% a 7,66% a.a., dependendo da utilização do FGTS. Nesta faixa, o subsídio é menor ou ausente, mas ainda é possível usar o FGTS para complementar a entrada.
- Faixa 4: de R$ 8.000,01 até R$ 12.000 – destinada à chamada classe média, possibilitando financiamento de imóveis de até R$ 500.000, com financiamento de até 420 meses e juros aproximados de 10% ao ano. Diferente das faixas mais baixas, não há subsídio direto do governo, mas ainda assim o programa garante acesso facilitado ao crédito imobiliário.
O desconto – subsídio – pode chegar ao teto máximo de R$ 55.000 sendo considerados os fatores sociais, de renda, capacidade de pagamento e especificidades da população de cada região.
Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada, com no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, a taxa de juros dos financiamentos será reduzida em 0,5% a.a..
Quanto às demais linhas de crédito imobiliário oferecidas por bancos e construtoras, em geral, costumam estabelecer um piso necessário de acordo com o preço do apartamento.
Regra dos 30%
Independentemente de qual for o molde escolhido, lembre-se sempre da “regra dos 30%”. É muito difícil uma instituição permitir que as parcelas do financiamento sejam maiores do que 30% da renda familiar total. Dependendo do perfil de risco de quem busca pelo financiamento, esse limite pode até mesmo ser menor.
Quanto é necessário para comprar um apartamento?
Como visto, isso pode variar bastante de acordo com as suas necessidades e objetivos. Dar uma entrada maior pode ser estratégico, se você pensa em uma quitação mais ágil.
Mas, como juntar o valor de uma boa entrada? Planejamento é a resposta para você conseguir isso. Então, comece o quanto antes a analisar o seu orçamento, cortar gastos e poupar para comprar o apartamento dos sonhos.
Fique atento à melhor aplicação para o dinheiro economizado, aquela que der a você maior segurança e facilidade de movimentação.
Não se esqueça também de que é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como entrada para financiar seu imóvel.
Ao calcular o quanto é preciso ter para fazer frente às despesas da aquisição do apartamento, inclua nas suas contas a despesa com documentações. Dela fazem parte impostos e taxas, entre eles:
Escritura
A escritura definitiva do imóvel é feita no cartório de notas, nela consta o valor total da transação imobiliária. Esse valor servirá como base para o cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto de Renda (IR).
O documento que formaliza a transmissão definitiva do imóvel para o comprador tem preço definido em tabela, de acordo com a faixa de preço do bem negociado. Importante destacar que, nos casos de financiamento, o Contrato de Compra e Venda de Imóvel possui o mesmo valor legal da escritura. Nesse caso, ele deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para efetuar o Registro de Compra em Cartório.
Registro do imóvel
Esse documento comprova por lei quem é o proprietário do apartamento ou casa e deve ser feito em um cartório de registro de imóveis. Sua principal finalidade é a de transferir a titularidade do bem do antigo proprietário para o novo dono. Em outras palavras, para passar o imóvel para o seu nome, é preciso providenciar este registro.
O valor dessa taxa cartorial pode variar, pois são somadas diversas taxas de acordo com a faixa de preço de imóvel e o estado em que ele está localizado.
Comissão do corretor
Para garantir a segurança de todas as etapas da transação, é muito importante contar com o suporte de uma imobiliária com credibilidade no mercado para intermediar o processo.
Sendo assim, é preciso acrescentar a comissão do corretor em sua lista de gastos para comprar um apartamento. O custo da taxa pode variar entre 4% e 10% sobre o valor total do imóvel em questão.
Valor da entrada do imóvel
Em um financiamento imobiliário será exigida uma quantia à vista, conhecida como entrada. O valor varia de acordo com a renda mensal familiar, mas em média, deve representar 30% do valor total do imóvel, enquanto o restante será financiado.
A instituição financeira que for realizar seu financiamento avaliará alguns aspectos que servirão de parâmetro para definir o valor da entrada, como sua renda declarada. Lembrando que a prestação não poderá ultrapassar 1/3 de seus rendimentos mensais.
Vale mencionar, ainda, que no caso de financiamentos realizados por meio da Caixa Econômica Federal, a entrada mínima para apartamentos usados é de 20%.
Escritura pública
A escritura pública é um documento necessário apenas para quem pretende comprar o imóvel à vista, já que, no caso de um financiamento imobiliário, o contrato com o banco tem a mesma validade de uma escritura pública.
De qualquer forma, os custos com esse documento também podem variar de acordo com o estado e com o preço da propriedade em questão. Neste link é possível conferir a tabela para o estado de São Paulo.
ITBI
O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é baseado no valor do bem que você comprar (preço de mercado). Quem cobra essa taxa é o município, portanto, a porcentagem muda dependendo da cidade em que o apartamento está localizado.
Para você já adiantar a conta, tenha em mente que o imposto vai custar em média 2% do preço da propriedade.
Vale deixar claro que a compra do primeiro imóvel é beneficiada, por lei, com descontos — e até mesmo isenções — de taxas cartoriais. Isso, desde que comprovadas certas condições, como quando o financiamento é de apartamento para uso exclusivamente residencial, realizado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Outros gastos para comprar um apartamento
Por fim, ao tomar a decisão de comprar um apartamento, é muito importante estar sempre preparado para a possibilidade de gastos adicionais com documentos e taxas, como o serviço de retirada de certidões negativas por meio de um despachante.
Esse documento tem a finalidade de mostrar que o vendedor do imóvel não tem dívidas que comprometam o patrimônio e possam atrapalhar a negociação ou até mesmo serem herdadas pelo novo proprietário. O custo para retirar uma certidão negativa varia de estado para estado.
Como você pôde conferir, comprar um apartamento é uma decisão inteligente, que demanda planejamento para fechar o negócio de forma consciente, a fim de evitar problemas.
Por isso, calcular o mais exatamente possível como essa aquisição impactará as suas finanças é fundamental para resultar em máxima tranquilidade no desfrutar de sua tão merecida conquista.
E que tal se inspirar com a história da Oliana Liorde, do perfil no Instagram “ape_1108” – onde ela compartilha sua rotina de professora. Para ela, a realização do sonho foi o resultado de muito trabalho. Confira no episódio 30 do podcast Sonhar&Morar.
Matéria originalmente publicada em 6/6/2022.
