O Governo Federal anunciou um novo e significativo modelo de crédito imobiliário, com o objetivo claro de ampliar o acesso à casa própria para a classe média brasileira. A medida reestrutura a utilização da poupança, eleva limites de financiamento e, principalmente, atende a um público com renda mensal acima de R$ 12 mil, que estava desassistido pelas condições de mercado e pelos programas de habitação popular. Conheça as mudanças que começam a valer gradualmente a partir de 2025.
As mudanças no crédito habitacional para a classe média
As novas regras para o financiamento dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) complementam o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), criando uma linha específica para famílias de renda intermediária. O principal foco do novo modelo é destravar o crédito para famílias com renda mais elevada que não se enquadravam no programa habitacional, mas que, por outro lado, enfrentavam dificuldades com as taxas de juros elevadas do mercado.
Confira as principais novidades e alterações
1. Foco no público com renda acima de R$12 mil
O novo crédito imobiliário é direcionado para famílias com renda mensal superior a R$12 mil (chegando até R$ 29 mil), preenchendo uma lacuna histórica. Até então, este público não tinha acesso ao MCMV e precisava recorrer a financiamentos de mercado com juros mais altos.
2. Aumento do teto do SFH para imóveis
O valor máximo dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação teve um aumento considerável, passando de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Essa elevação visa acompanhar a valorização do mercado imobiliário e a inflação acumulada nos últimos anos, tornando mais imóveis de médio e alto padrões elegíveis para o financiamento dentro do sistema.
3. Financiamento de até 80% do Imóvel
A Caixa Econômica Federal, principal agente financeiro do setor, voltou a financiar até 80% do valor do imóvel. Antes das novas regras, esse percentual estava limitado a 70% em alguns casos, exigindo uma entrada mínima de 30% do comprador. Com a mudança, a entrada exigida é reduzida para 20%, facilitando a aquisição.
4. Teto de juros e uso do FGTS para compra da casa própria pela classe média
O novo modelo estabelece um limite máximo para a taxa de juros do financiamento em 12% ao ano (incluindo tarifas e comissões), tornando o crédito mais acessível do que as taxas de mercado que ultrapassavam esse patamar. Além disso, foi mantida a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para:
- Dar entrada no imóvel.
- Amortizar o saldo devedor (reduzindo prazo ou valor das parcelas).
- Pagar parte das prestações.
5. Reestruturação da poupança e liberação de recursos
A novidade mais estrutural é a que envolve a caderneta de poupança. Dessa maneira, a regra que obrigava os bancos a direcionar 65% dos depósitos da poupança para o crédito imobiliário será extinta, mas de forma gradual, até janeiro de 2027.
Em um período de transição, que vai de 2025 a 2026, parte dos recursos que hoje ficam retidos no Banco Central (os chamados depósitos compulsórios) será liberada para o novo regime. Essa mudança na lógica do uso da poupança deve liberar imediatamente cerca de R$ 36,9 bilhões para o crédito habitacional, com a expectativa de injetar um total de R$ 111 bilhões no setor até 2027.
A expectativa do governo é que a nova política possibilite à Caixa Econômica Federal financiar cerca de 80 mil novos imóveis com juros abaixo da taxa básica de juros da economia (Selic).
Linha de crédito para reformas da casa própria para a classe média
Um ponto de destaque que complementa essas novas ações para o financiamento de habitação é a criação de uma linha de crédito específica para reforma e melhoria de casas no âmbito do MCMV. Poderão solicitar o crédito famílias com renda bruta mensal de até R$ 9.600. O valor máximo concedido pode chegar a R$ 30 mil.
Este programa é dividido em duas faixas de renda com taxas de juros reduzidas:
- Faixa Melhoria 1: para renda de até R$ 3.200, com juros nominais de 1,17% ao mês.
- Faixa Melhoria 2: para renda entre R$ 3.200,01 e R$ 9.600, com taxa de 1,95% ao mês.
Minha Casa Minha Vida em 2025
As medidas do novo crédito imobiliário se somam às recentes atualizações do programa, que atende famílias de menor renda (até R$ 8.600,00) e criou uma linha complementar para a classe média (Faixa 4).
Durante o ano, as faixas de renda do MCMV foram reajustadas para ampliar o alcance, ficando da seguinte forma (valores de renda familiar bruta mensal, com variações por região):
- Faixa 1: até R$ 2.850 (antes, até R$ 2.640)
- Faixa 2: de R$ 2.850,01 a R$ 4.700 (antes, até R$ 4.400)
- Faixa 3: de R$ 4.700,01 a R$ 8.600 (antes, até R$ 8.000)
- Faixa 4: entre R$ 8.600 e R$12.000 (essa é nova categoria voltada para a classe média, com condições diferenciadas e sem subsídio do governo, mas com juros abaixo do mercado.)
Como solicitar o novo crédito?
Para as famílias interessadas no novo modelo de crédito imobiliário da Faixa 4, o processo de solicitação segue o fluxo tradicional de um financiamento habitacional. Ou seja, o primeiro passo é realizar uma simulação online nos sites dos principais bancos (como Caixa Econômica Federal) para verificar as novas condições e a capacidade de pagamento. Em seguida, o interessado deve reunir a documentação de renda e pessoal e procurar uma agência ou um correspondente bancário para iniciar a análise de crédito. Se aprovado, o processo segue com a avaliação do imóvel e, por fim, a assinatura do contrato e o registro em cartório. A principal diferença é que os bancos, com a liberação de novos recursos, aplicarão melhores condições (juros limitados a 12% a.a. e entrada de 20%) já na fase de simulação e proposta.
Um novo horizonte para a aquisição da casa própria para a classe média
As novas medidas do Governo Federal representam uma mudança estrutural no mercado. O principal resultado é o fim da lacuna de financiamento para a classe média. Ao garantir juros limitados e uma menor exigência de entrada, o governo não apenas injeta otimismo no setor da construção civil, mas cumpre a promessa de expandir o acesso à moradia, possibilitando atender o sonho da casa própria para um estrato da população que estava há anos sem alternativas viáveis de crédito.
