O sonho de ter a casa própria faz parte da história da maioria dos brasileiro, e esse número aumenta quando falamos em jovens em ascensão na carreira — sem falar dos casais. Porém, na hora da escolha do melhor imóvel, muitos ficam em dúvida: qual é a melhor forma? Comprar apartamento na planta ou um que já esteja pronto?
Bom, para quem está planejando investir no primeiro imóvel, sem dúvidas, comprar apartamento na planta pode ser uma ótima opção. Afinal, adquirir um imóvel que ainda será construído tem inúmeros benefícios.
O que é apartamento na planta?
Apartamento na planta é o imóvel adquirido antes de a construção estar pronta para entrega. Ou seja, é somente um projeto ou um empreendimento que já está em construção. Para fazer a escolha desse tipo de moradia, normalmente, o interessado faz uma visita ao modelo decorado, que tem o mesmo tamanho daquele escolhido.
Nesse tipo de compra, o comprador escolhe uma ideia ainda na planta e já começa a pagar logo depois de fechar o contrato. Contudo, vale lembrar que, o comprador, pode receber o bem de 2, 3 e até 5 anos após a compra, dependendo do acordo que foi feito.
Como funciona a compra de um apartamento na planta?
É fundamental entender que os trâmites do contrato de compra do apartamento na planta são bem diferentes dos que seriam para um imóvel já pronto. Embora haja diferenças, ambos podem ser adquiridos por meio de um financiamento imobiliário.
Nessa modalidade, a compra normalmente se divide em dois momentos: o antes da entrega das chaves e o momento depois do recebimento. Vamos entender um pouco mais sobre cada momento?
Antes da entrega das chaves
Durante o período da obra, o comprador pagará apenas o valor da entrada do imóvel e as primeiras prestações — lembrando que o valor do sinal pode ser parcelado. Nessa hora, é muito comum que as pessoas pensem que o preço é mais caro do que o de um apartamento novo e pronto. No entanto, isso acontece porque o valor de entrada é maior, já que a construtora e a incorporadora usam o montante de entrada para que consigam acelerar a construção do imóvel.
Diferentemente dos financiamentos para as propriedades prontas, a construtora não pode cobrar juros sobre o pagamento das prestações até a data de entrega do imóvel pronto. Contudo, é importante lembrar que as correções monetárias incidem sobre o valor devido ao reajuste de preço dos materiais usados para construir, uma vez que pode ser que a construção esteja com prazo de duração de alguns anos e a inflação modificará o valor da mão de obra e do material.
Depois da entrega das chaves
Finalmente chega o momento tão aguardado: obras finalizadas e mudança pronta! Essa é a fase em que o dono do apartamento decide continuar com o pedido do financiamento ou se quitará o bem de uma só vez. Quando a escolha é pelo financiamento, será preciso dar entrada no pedido junto ao banco, onde a instituição financeira analisará a renda familiar e outros fatores para dizer se deve ou não disponibilizar o crédito imobiliário.
Durante a verificação, além do banco analisar toda a documentação e o histórico de compras, ele também enviará um engenheiro ou arquiteto para avaliar se a construção do apartamento atende aos requisitos da legislação vigente, buscando também um meio de garantir que ele realmente será construído.
Quais são os benefícios de comprar apartamento na planta?
Para que você tome a melhor decisão antes de fechar negócio, trouxemos uma lista com as principais vantagens de comprar um apartamento na planta. Confira!
Valor acessível
Há no mercado imobiliário uma ideia bastante consagrada de que uma propriedade adquirida na planta tem um valor menor que aquela que já está pronta para a entrega, pois é um imóvel de lançamento — é muito comum notar esse tipo de situação. Contudo, esse comportamento não é um padrão.
Por esse motivo é importante escolher uma construtora que ofereça ótimas oportunidades e benefícios ao comprar um apartamento na planta, com um potencial de flexibilidade bem maior. Lembrando que a “conta” também modificará conforme a entrada negociada, a relação de oferta e procura e o tempo em que você financiará o bem.
Apartamento novo
Adquirir o empreendimento na planta é ter tudo novo, não somente o imóvel em si. Ao comprar apartamento na planta, você não tem que terminar nada, nem redecorar partes do imóvel, ou seja, é uma grande economia e ainda evita dores de cabeça com obras. Como grande parte das construtoras oferecem uma diversidade de esquema de cores internas, você terá um apartamento novo decorado da forma como deseja.
Maior potencial de negociação
As boas construtoras garantem uma flexibilidade bem maior no momento de fechar negócio com a sua equipe de vendas. Uma excelente negociação sempre começa por meio de uma análise bem detalhada sobre a sua própria estabilidade financeira, além, é claro, de manter uma reserva adequada para imprevistos.
É importante ter em mente que as possibilidades de negociação para o apartamento na planta tendem a ser bem melhores, afinal de contas, você conta com um fluxo de pagamento muito mais extenso até o momento da entrega das chaves.
Valorização imobiliária
Se, no momento da aquisição do imóvel na planta, o preço é menor, após estar pronto, ele retoma sua valorização no mercado imobiliário — mas, por que isso ocorre? Bom, as imprevisibilidades que podem acontecer durante a construção do apartamento são sanadas logo em que a obra é concluída e, como consequência, o imóvel se valoriza.
Tempo para se planejar
O fato de você planejar todo o pagamento do apartamento é, sem dúvidas, uma das maiores vantagens de comprar na planta. Normalmente, com base na variação do (Índice Nacional de Construção Civil (INCC), o comprador consegue quitar até 30% do valor do bem no momento da construção e, depois da entrega das chaves, os 70% que restaram podem ser parcelados.
Portanto, você tem todo o tempo que a construtora leva para terminar a obra para planejar um financiamento ou investimento que renderá todos os meses a quantidade para pagar as prestações futuras — assim, você reduz as chances de ficar inadimplente.
Para os empreendimentos maiores, o tempo pode ser de um ano ou mais. Então, caso você se planeje para isso, será possível economizar e guardar um bom valor antes da finalização da obra, diminuindo a quantia que será financiada — ou seja, tudo isso é muito bom para seu planejamento financeiro.
Infraestrutura moderna
Um apartamento na planta conta com instalações em melhores condições, além de serem muito mais modernas. Não apenas a infraestrutura interna do imóvel, mas todo o prédio terá redes hidráulica e elétrica novas, um excelente acabamento e materiais de última linha. Isso, obviamente, evitará preocupações diárias com portões velhos, rachaduras, infiltrações, elevadores com problemas e outros defeitos de manutenção.
Além disso, os espaços do local são muito mais aproveitados e pensados de forma estratégica, sempre considerando o estilo de vida contemporâneo. Portanto, você tem garantia de praticidade e de muito conforto no dia a dia.
Documentação em dia
Ao comprar na planta, você também tem mais desburocratização no momento de fechar o negócio. Como, antes, o apartamento não tinha morador, você não corre o risco de ter problemas com registros incompletos, com impostos e taxas que não foram pagos, documentações atrasadas e demais inconvenientes que causam uma grande preocupação.
Planejamento para fazer a mudança
Por fim, outro ponto positivo em comprar apartamento na planta é o prazo maior para planejar sua mudança. Como as chaves só são entregues após a obra estar finalizada, você tem tempo suficiente para:
- Planejar os móveis;
- Cotar a transportadora mais adequada;
- Conhecer a vizinhança do local onde o apartamento se encontra;
- Estudar todos os novos trajetos que você e seus familiares farão;
- Programar a mudança com muita calma e organização.
Bom, com todos esses benefícios, você ainda aumenta o seu patrimônio, assegurando um investimento com retorno certo. Então, se está buscando um apartamento, não deixe de considerar todas essas vantagens de comprar na planta.
Quais são as dicas para escolher um bom imóvel e fazer um bom negócio?
Quer escolher um excelente apartamento para fazer um bom negócio? Então confira as 7 dicas que trouxemos para você!
1. Esteja certo do que você quer e também do que pode comprar
Muitos começam olhando apartamentos na planta e só depois tentam adaptar o orçamento que tem ao que viu no mercado, mas essa é uma prática muito equivocada. Antes de tudo, é preciso ter certeza do quanto você tem disponível para fazer todos os pagamentos necessários.
É preciso considerar a finalidade que o imóvel na planta terá para a família: investimento, veraneio ou moradia? Presente para os filhos? Um segundo apartamento para ficar mais perto do trabalho? Enfim, o empreendimento tem que ser adequado para o seu objetivo. Depois de deixar o impulso inicial para trás, é o momento de analisar o que o mercado tem para oferecer e avaliar o que realmente cabe no seu orçamento.
2. Considere as despesas adicionais
No tópico anterior falamos que você precisa ter certeza do quanto de recursos tem disponível para fazer todos os pagamentos necessários — isso porque não são apenas as prestações do valor do imóvel. Na sua análise, você deve levar em conta também que terá gastos com impostos, taxas, documentação, frete etc. É importante conhecer todas essas despesas e se preparar para cada uma delas.
3. É o momento de fazer pesquisas
Ao conhecer os primeiros apartamentos na planta é importante pesquisar também sobre o passado da construtora. É óbvio que vale a pena conversar com o corretor, mas só isso não é o suficiente. Na Internet, é importante verificar reclamações de consumidores, além de conversar com advogados especializados no mercado imobiliário para buscar referência. E claro, se for possível, converse com outros clientes que já adquiriram imóveis da construtora.
Por outro lado, visitar alguns imóveis também pode ser muito útil. Busque por materiais de qualidade baixa, rachaduras e descumprimento de promessas, por exemplo, e converse com porteiros e moradores atuais. Por fim, outra dica interessante é buscar por problema no Procon, onde você encontra uma lista de reclamações que qualquer pessoa pode consultar.
4. Visite a região do imóvel em diferentes dias e horários
Ao contrário do que acontece com uma propriedade pronta, na qual você consegue entrar quantas vezes quiser, o apartamento na planta ainda não existe. No entanto, isso não impede que você faça visitas a região da sua possível moradia ou, até mesmo, a estandes de vendas e decorado. O ideal é visitar em diferentes dias da semana, horários e ocasiões para ajudá-lo a saber como é o dia a dia da rua e do bairro.
Por exemplo, no domingo, você pode notar que a rua é calma e silenciosa, mas o trânsito dos veículos e o barulho podem ser bastante complicados durante a semana. É fundamental conhecer bem a localização do seu futuro lar, por isso, verifique, ainda, se existem feiras por perto que atrapalham a entrada e a saída de veículos, circule pela vizinhança e converse com os vizinhos.
5. Guarde tudo o que estiver relacionado ao apartamento na planta
É importante guardar e fazer uma cópia de tudo o que estiver ligado à compra do apartamento na planta. Cálculos do corretor de imóveis, materiais e folders publicitários, recibos, cópia do memorial de incorporação — enfim, tudo mesmo!
O memorial de incorporação, por exemplo, é fundamental e, por isso, caso o corretor diga que não tem, não é interessante fazer negócio. A Lei 4591/64 estipula que, antes de começar qualquer negociação, as incorporadoras precisam registrar um conjunto de 15 documentos no cartório de imóveis. Entre eles estão o projeto de construção aprovado pela Prefeitura, a prova da propriedade do terreno, a descrição do material e acabamento usado e o cálculo exato da área do imóvel. Sem tais documentos é um crime fazer qualquer empreendimento.
6. Visite o imóvel durante toda a construção
Não confie somente na descrição que o corretor faz ao negociar um imóvel na planta. Uma boa dica é visitar o imóvel, principalmente em dias chuvosos, para verificar se existem problemas aparentes. O ideal é que você faça isso antes mesmo assinar o contrato.
Leve a maquete a sério, pois ela precisa representar o empreendimento de maneira bem fiel. Não se esqueça, por exemplo, de que os apartamentos voltados para o lado sul recebem menos raios solares, enquanto os do norte recebem mais. Analise também a vista de cada janela do apartamento, já que esse é um item que influencia o preço de compra do imóvel na planta e sua valorização da hora da revenda.
7. Garanta a segurança do dinheiro que está investindo
É importante sanar todas as dúvidas que você tiver, por isso, não hesite em perguntar tudo o que você precisa para fechar o negócio com segurança. Algumas dicas de perguntas a serem feitas são sobre a voltagem das tomadas e questões estruturais das áreas comuns do prédio, por exemplo.
A possibilidade de comprar um apartamento na planta oferece a você inúmeras vantagens, mas saiba que é preciso ter muita atenção para evitar que tais facilidades passem a ser grandes dores de cabeça no futuro. Um imóvel é, sem dúvidas, um grande investimento na vida, e por isso, seguindo todas essas dicas que trouxemos para você, certamente você garantirá que tudo aconteça da melhor maneira possível.
Quais são os impostos cobrados?
No momento de comprar um imóvel, é bem comum que o comprador dê atenção somente ao valor solicitado para fazer seu planejamento financeiro. No entanto, ao fechar o negócio, ele acaba descobrindo que existem várias outras despesas que vão acabar pesando em seu orçamento.
São valores que dizem respeito a comissões, impostos e demais gastos que podem prejudicar seu negócio. Então, a fim de reduzir esse risco, trouxemos algumas informações aqui sobre a incidência de taxas na hora de adquirir um apartamento na planta. Confira!
ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) trata-se de um tributo municipal que incide sobre as operações de compra e de venda de imóveis. O valor deve ser pago pelo comprador do bem, pois, enquanto o pagamento não for feito, não se pode fazer a transferência do imóvel para o nome do novo proprietário.
Esse imposto é calculado com base no valor venal da propriedade e a alíquota varia entre 2 e 4%, sempre dependendo do município. Vale destacar que, em alguns casos, é possível conseguir um abatimento no tributo ou, até mesmo, a sua isenção. Isso acontece, por exemplo, quando a compra é financiada pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), quando se trata do primeiro imóvel do comprador.
E, sim, mesmo o imóvel estando na planta, é preciso pagar o ITBI. Lembrando que o cálculo do imposto, neste caso, considerará o valor da propriedade pronta.
Taxa de evolução da obra
Quem compra uma propriedade ainda na planta a partir de um financiamento precisa pagar uma taxa de evolução da obra. Conhecida como juros de obra, tal despesa é relativa a todos os encargos que são cobrados pelo banco junto à construtora no financiamento do bem, que, então, é repassado ao adquirente.
Apesar de muitas pessoas contestarem a cobrança dessa taxa, ela é totalmente legal. No entanto, a sua incidência tem que estar bem clara no contrato de financiamento, não podendo ser mais cobrada depois do término da obra.
Taxa de corretagem
A taxa de corretagem é uma comissão que deve ser paga ao corretor de imóveis que realizou toda a intermediação do negócio. Geralmente, ela é de 6% do valor do apartamento, podendo variar um pouco, de acordo com o tipo de imóvel.
O pagamento da taxa de corretagem é uma atribuição do vendedor do bem, mas isso pode ser negociado para que o comprador assuma a despesa. Em alguns casos, a pessoa que está buscando um apartamento contrata um corretor de imóveis para fazer uma pesquisa mais detalhada e específica.
Em casos como esse, deve ser paga a comissão mesmo sem que a aquisição seja finalizada. Porém, isso tem que ser previamente combinado.
Escritura pública
Quando se compra uma imóvel à vista, é necessário obter uma escritura pública. O documento, criado no cartório de notas, atesta que a venda da propriedade acontece de maneira legal, com a apresentação de todos os documentos necessários e com a anuência e identificação das partes.
Quanto ao valor da escritura, ele é diferente em cada Estado. Não se esqueça de que, nos casos em que a compra do apartamento é financiada, a escritura não é necessária, pois é substituída pelo próprio contrato de financiamento.
Registro do imóvel
É por meio desse registro que a transferência do imóvel é legalmente documentada, uma vez que ele contempla todas as modificações jurídicas pelas quais o bem passa. É mais uma taxa que varia conforme a localização do apartamento, mas, em média, paga-se entre 3% e 5% do valor de compra do imóvel para fazer o seu registro.
Bom, as vantagens de comprar apartamento na planta são muito claras. É, com toda certeza, uma opção muito interessante para quem deseja investir ou morar. Mas lembre-se de escolher uma construtora que seja séria para garantir que o valor investido dê frutos por um longo tempo.
Uma dica: os projetos que valorizam aspectos de sustentabilidade são excelentes opções para comprar apartamento na planta, afinal de contas, a tendência é que esse requisito seja cada dia mais valorizado. E não somente pelo imóvel em si, mas todo o restante do terreno onde as áreas comuns são construídas, além de terem uma operação mais econômica. Busque empreendimentos criativos, inovadores e com potencial de valorização para fazer um ótimo negócio!
Se o seu interesse maior é em adquirir um imóvel como investimento, confira agora as 3 melhores capital para investir.
