Um contrato de compra e venda de imóvel é o documento que garante que as duas partes estejam protegidas por termos justos e de comum acordo.
O processo de negociação e de assinatura, no entanto, gera muitas dúvidas, por isso é fundamental ter mais conhecimento sobre ele.
Sentindo dificuldades na hora de fechar um contrato de compra e venda de imóvel? É realmente difícil ter a certeza de que todo o processo está sendo feito corretamente.
Durante o processo de compra e venda de um imóvel é comum surgirem dúvidas sobre as etapas do processo. Por isso, saber mais sobre esse tema ajuda bastante!
Antes mesmo antes de começar uma negociação é fundamental estar pronto para os próximos passos. Com o contrato já pronto, todos os termos devem ser vistos com muito cuidado e com embasamento na lei.
É importante também garantir que as principais cláusulas estejam nesse documento, garantindo proteção legal para os dois lados envolvidos.
Pensando nisso, criamos este artigo para te ajudar a ter maior conhecimento sobre tudo que é necessário saber ao lidar com um contrato de compra e venda de imóvel. Confira!
A preparação ideal antes de comprar ou vender um imóvel
Ansioso para comprar seu novo imóvel? Uma venda também pode gerar preocupações e insegurança, mas independentemente do negócio que será feito, entender melhor sobre os processos e as práticas tornarão esse momento mais fácil e, principalmente, mais transparente.
Antes mesmo de começar as conversas e definir os valores, formas de venda e outros detalhes importantes, é necessário ter uma ideia pronta de como essa transação acontecerá.
Por isso, se preparar para comprar um imóvel, ou até mesmo vendê-lo é mais fundamental do que você pode imaginar. A seguir, saiba o que você deve considerar nessa fase anterior ao início das negociações!
Esteja pronto para negociar
A definição de um contrato de compra e venda de imóvel passa por muitas negociações, que vão abranger tempo de pagamento, valores, método de aquisição, entre outros detalhes. A ansiedade por fechar negócio não pode, no entanto, ser um fator que gere precipitação.
Antes mesmo de começar as conversas pela compra ou venda do apartamento é importante saber que a flexibilidade terá que ser colocada em prática.
Um negócio só é concretizado quando todas as partes envolvidas se sentem em posição de vantagem ou ao menos bem próximo disso.
Por isso, saiba que você precisará negociar e entender que do outro lado também há alguém querendo uma situação positiva. Isso o deixará mais tranquilo para tomar decisões acertadas, certo?
Defina termos antecipadamente com familiares
Já ouviu o ditado popular “o combinado não sai caro”?
Pois bem, ele se encaixa perfeitamente nessa situação de contrato de compra e venda de imóvel, especialmente se você vai tomar alguma decisão junto da sua família. Todos precisam saber o limite financeiro antes de começar a conversar com o vendedor do imóvel.
Por isso, é fundamental ter uma conversa prévia que deixe os termos bem definidos.
Esse papo é muito simples e vai se resumir ao seguinte questionamento: “até onde poderemos ir para comprar o imóvel?”. Se trata, basicamente, de definir o máximo que se poderá pagar.
Combinar tudo antecipadamente ajuda os compradores a estarem em sintonia e se sentirem mais seguros na hora de negociar esse imóvel, sem fazer nenhuma loucura.
Busque um advogado que possa auxiliar no negócio
A compra de imóveis nada mais é do que um acordo, entre duas ou mais partes, oficializado de maneira legal, ou seja, envolvendo a lei.
Por conta disso, nem sempre se entende exatamente os termos, as obrigações das duas partes e todos os detalhes envolvidos nessa transação. Sendo assim, caso sinta dúvidas, não hesite em contar com um advogado para orientar em todas as etapas de negociação de compra e venda.
Defina um profissional de confiança que pode dar o suporte jurídico, principalmente para esclarecer as dúvidas que surgirão.
Por mais que os serviços de um advogado gerem mais custos, no fim haverá a certeza de que o contrato de compra e venda de imóvel foi redigido sem nenhuma falha. É um investimento que fará muita diferença nesse momento importante.
As cláusulas que todo contrato de compra e venda precisa ter
Um contrato é composto por várias cláusulas que têm uma só função: garantir proteção para todos os envolvidos, definindo termos justos para ambos e garantindo o direito do comprador e do vendedor diante da lei.
Tudo que foi combinado, além de alguns pontos básicos em qualquer negociação de imóvel, devem estar claros neste contrato.
Por isso, se você vai comprar um imóvel, é importante que o acordo só seja assinado depois de uma leitura minuciosa de absolutamente tudo o que está escrito no documento. Ele é a única garantia legal que você terá, naturalmente, desde que ele esteja devidamente registrado em cartório.
Para ajudar você a saber o que um contrato legal precisa ter, listamos as cláusulas mais básicas e importantes que não devem faltar no documento. Entenda melhor como cada uma delas pode proteger sua negociação!
Descrição do imóvel
Também conhecida como objeto, essa cláusula é uma das principais e tem a função de descrever em detalhes o imóvel que é negociado.
Aqui, toda riqueza de detalhes é necessária, já que não se pode haver dúvidas de que, após a negociação, foi fechado um acordo com clareza e transparência. Esse trabalho descritivo deve incluir detalhes, como:
- Tamanho do imóvel em²;
- Tipo de imóvel (apartamento, casa etc.);
- Número de quartos;
- Localização (rua, bairro, cidade, estado, CEP);
- Número de registro na Prefeitura;
- Número de RGI (Registro de Imóvel).
A transparência e a precisão são as duas características que a cláusula de objeto deve seguir. A função dela é justamente assegurar em contrato que o comprador vai adquirir um imóvel que segue à risca aquela descrição e, se algo estiver diferente na entrega, há a proteção legal contra as mudanças ou disparidades.
Valor da negociação
Você sabe a diferença entre valor e preço? Bem, por mais que pareçam iguais, não são. Preço é o quanto se paga por algo, enquanto valor é o quanto ele vale. Por isso, há no contrato a cláusula específica que define por quanto aquele imóvel será vendido.
Assim, há a proteção para o vendedor, que garante o recebimento, mas também ao comprador, que não é surpreendido por mudanças.
Independentemente de quanto o imóvel em questão vale, o que deverá ser pago é o que foi negociado e, posteriormente, definido em contrato por meio dessa cláusula. O preço deve ser o valor final, sem nenhuma cobrança posterior.
É importante lembrar, no entanto, que a cláusula inclui apenas o valor do imóvel, sem incluir taxas à parte referente aos detalhes burocráticos.
Método de pagamento
Tão importante quanto definir o preço é ter clareza e um acordo firmado sobre como será feito o pagamento desse bem.
O contrato de compra e venda de imóvel também traz detalhes sobre o método que foi acordado, por isso, há uma cláusula específica que deve relatar o acordado entre as duas partes, protegendo ambos de qualquer mudança de ideia ou futuro possível desacordo.
Essa cláusula deve incluir pontos importantes como o sinal que deve ser pago, o método de pagamento definido com a instituição financeira, as parcelas e quando devem ser pagas cada uma, por quanto tempo e se haverá alguma entrada.
Tudo isso é importante, ou seja, automaticamente deve estar relatado no contrato em uma cláusula específica.
Prazos obrigatórios
Em um acordo de compra e venda há diversas obrigações que devem ser cumpridas pelos envolvidos e elas também precisam respeitar prazos.
Essas datas de cumprimento estão relacionadas ao pagamento de sinais, à entrega de documentos relacionados ao imóvel, às certidões que devem ser apresentadas, além de outras necessidades para conclusão do negócio.
A finalidade de ter essas cláusulas em contrato é justamente reforçar a importância de que tudo que foi combinado seja cumprido a tempo.
Há interesse de todos os lados para que o processo de compra e venda seja o mais rápido possível, ainda que ele envolva muitas etapas e burocracias. A cláusula é uma forma de comprometer comprador e vendedor a cumprir com as obrigações.
Penalidades por descumprimento contratual
Todas as cláusulas presentes no contrato são incluídas para que o processo seja o mais tranquilo para todos, por isso, esses termos são não apenas indicações, mas obrigações.
É importante sempre se atentar que as cláusulas não cumpridas estão passíveis de penalidades.
Consequentemente, a penalidade de não cumprimento deve também estar descrita neste contrato de negociação.
Portanto, além de exigir todas as cláusulas básicas que devem estar no documento, entenda também qual é a penalidade associada ao não cumprimento delas.
Em alguns casos, pode haver, por exemplo a perda do sinal de compra, por isso essas cláusulas têm uma importância tão grande. O comprometimento com uma negociação de imóvel é um passo importante!
Momento da posse do imóvel
O momento da posse do imóvel também é uma etapa importante e deve estar definido no contrato de compra e venda.
Depois de todo a negociação, o pagamento de taxas, do sinal e da assinatura do contrato, há um momento específico em que as duas partes devem definir para a posse, ou seja, o comprador tem então o seu direito de já ter o imóvel e ocupá-lo, se assim preferir.
Para tornar o negócio mais transparente, o ideal é que esse momento da posse esteja devidamente esclarecido em contrato.
Ele pode acontecer, por exemplo, depois da primeira parcela, após o sinal, ou até mesmo após a quitação do imóvel, o que é mais comum em casos de pagamentos à vista ou em menos de cinco parcelas. Independentemente do momento, ele deve estar em cláusula.
Possibilidade de retratação
Há a possibilidade de desistência de qualquer tipo de negócio, ainda que nem seja sempre comum. Justamente por ser uma chance mais improvável, para que aconteça é importante também definir os termos que vão ativar essa possibilidade de maneira legal, ou seja, sem que ninguém seja prejudicado.
Por isso existe a cláusula da possibilidade de retratação em toda compra e venda.
Esse ponto do contrato deve deixar claro em quais situações a desistência do negócio pode ser feita, como no caso de má conduta de um dos dois lados da negociação.
Além de definir os termos para que aconteça, naturalmente, se deve primeiramente haver o detalhamento se há ou não há chance dessa retratação. Assim, todos os envolvidos chegam a um acordo justo.
Os cuidados básicos antes de assinar um contrato
Com todas as etapas devidamente definidas após a negociação do contrato, é hora de fazer a assinatura e se preparar para ocupar seu novo imóvel ou, se for o caso, vender sua propriedade.
A etapa de concluir a transação passa por avaliar com muito cuidado esse documento e entender se há todas as definições, obrigações e se todos os termos estão devidamente claros.
A seguir, preparamos uma lista de cuidados básicos essenciais que todos devem ter antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel. Confira!
Leia com atenção todos os pontos
Um contrato raramente será confeccionado em conjunto, contando com comprador e vendedor.
Por mais que haja a definição de todos os pontos com muita clareza, só dá para confiar quando esse documento está devidamente pronto, registrado e disponível para a conferência em reunião.
Nesse momento, o principal esforço que deve ser feito é a leitura minuciosa e com todo cuidado possível.
Primeiramente, confira se o contrato realmente é dedicado à compra do imóvel e se isso está claro no conteúdo. Após o principal, hora de checar cada uma das cláusulas que o compõem.
Lembre-se: se for necessário, conte com a ajuda de um advogado profissional, até mesmo de um amigo ou familiar que exerça essa profissão.
É importante ter a clareza e a total certeza de que o contrato é correto, justo e abrange tudo que é relevante.
Leia o memorial descritivo
O memorial descritivo é um importante documento que todo imóvel tem, mas que ao se tratar de uma compra, especialmente aqueles que são vendidos na planta precisam apresentar.
Esse é o documento com todas as informações técnicas da construção daquela estrutura.
Por mais que os dados nem sempre sejam de fácil entendimento, o documento é a comprovação de que o imóvel foi construído com um padrão, com bases sólidas e com uma autorização dos órgãos competentes.
O comprador deve enxergar o memorial descritivo como um documento de segurança.
Qualquer construtora séria que venda um imóvel na planta vai disponibilizar esse documento ao comprador no momento da negociação.
Por isso, esteja atento a qualquer possibilidade de negativa diante da solicitação do memorial descritivo.
Verifique o índice de correção e juros de prestações
Outro importante cuidado para quem compra imóveis na planta é entender como funcionarão os juros das prestações e o índice de correções.
Esses casos são os que mais merecem destaque, já que, geralmente, esses imóveis serão pagos em muitos anos, ou seja, por muitas parcelas.
Naturalmente, toda compra financiada tem a incidência de juros, mas isso não significa que as condições de compra precisam ser abusivas.
Entender o índice de correções e o quanto será pago de juros ao longo das prestações é ter transparência e saber o que esse método de pagamento exigirá.
Assim, há maior clareza em saber o quanto você pagará pelo apartamento e o valor dos juros que será distribuído, de maneira decrescente ou não, ao longo do tempo do financiamento.
Cheque toda a documentação do apartamento
A documentação precisa também estar em ordem antes da assinatura de contrato de compra e venda de imóvel.
O imóvel precisa estar registrado e, principalmente ao final do processo de aquisição, deve estar em nome dos futuros proprietários, o que é algo básico, mas primordial.
Registros na Prefeitura e autorização dos órgãos de fiscalização são alguns dos documentos mais importantes e prioritários quando se compra um imóvel na planta.
Portanto, se esse é o seu caso, não deixe de conferir a fundo se todas as exigências de documentação estão cumpridas.
Não se esqueça: um imóvel devidamente registrado é garantidamente seu ao fim do processo de compra. Qualquer problema com documentação pode causar um transtorno e tirar a segurança do investimento que você fará.
Tire dúvidas com o proprietário ou imobiliária
Muitas dúvidas vão surgir no período de negociações e compras, mesmo que não seja sua primeira vez lidando com essa burocracia.
Assim, os questionamentos precisam ser esclarecidos diretamente com quem vende o imóvel, seja um proprietário, imobiliária ou construtora.
É importante sanar suas dúvidas diretamente com quem oferece esse bem, uma vez que eles são os responsáveis por garantir que tudo chegue perfeitamente a você. Se as dúvidas forem relacionadas à estrutura do imóvel, então a responsabilidade dessas pessoas crescem ainda mais.
Agora, se seus questionamentos são sobre pontos legais do contrato e da obrigação das duas partes, pode ser que a sua dúvida seja melhor solucionada por alguém com conhecimentos legais.
O advogado, mais uma vez, pode ser uma figura importante nessa etapa do processo.
Cheque a declaração de quitação de contas de condomínio
Um apartamento que já foi ocupado por outro dono, ou que faça parte de um condomínio em pleno funcionamento, pode ter a cobrança de taxas e impostos de forma normal.
Isso significa que você, novo comprador, deve se certificar se todas essas obrigações estão sendo cumpridas.
Quem adquire um imóvel nessas condições não deve ser obrigado a pagar, por exemplo, condomínios do tempo em que ainda não ocupava o imóvel, sendo de obrigação do proprietário.
Nesse caso, o mais adequado é exigir em contrato uma cláusula que cita uma declaração que afirme o pagamento de todas essas taxas e contas.
O importante é que o contrato estabeleça que, até a ocupação do imóvel, todas as obrigações são de obrigação do proprietário ou da construtora.
Só após a posse é que se tornam uma responsabilidade do comprador.
Aguarde a vistoria do imóvel
A assinatura do contrato só acontece depois da vistoria do imóvel, processo importante que deve ser feito minuciosamente pelo comprador, sempre acompanhando pela imobiliária, um representante da construtora ou pelo proprietário atual daquela estrutura.
Dada a assinatura, principalmente diante das cláusulas, não há mais a possibilidade de desistir do negócio, exceto apoiado em possibilidade de retratação, que é sempre pequena e restrita.
Assim, não tem como voltar atrás motivado por insatisfação com as condições do imóvel.
Antes de fechar negócio, exija seu direito de vistoria e, principalmente, a execute. Assim, todos os detalhes podem ser checados antecipadamente e, em caso de discordância, ainda há chances de negociação antes de assinar o contrato.
Observe as responsabilidades de pagamentos de taxas
Esse é um ponto que está relacionado a leis municipais, ou seja, em cada cidade há uma obrigação específica.
Portanto, primeiramente, conheça quais são as obrigações do proprietário, na sua região, em relação ao pagamento das taxas e despesas relacionadas à transação pelo imóvel.
Em alguns estados, como em Minas Gerais, o proprietário, ou construtora, precisam pagar valores de corretagem, escritura, do ITBI e de outros valores.
Assim, cabe ao comprador apenas o valor do imóvel, a não ser que haja outro acordo devidamente definido em contrato.
Essa é uma prática comum e que deve ser vista como forma de proteção. Certifique-se de que pagará apenas pelo que é sua obrigação, afinal, você está fazendo um investimento de grande porte ao comprar um imóvel.
Os cuidados ao buscar um imóvel para compra
Passada essa parte de contrato de compra e venda de imóvel, contando com toda burocracia, vamos falar rapidamente de outro ponto importante.
A procura por um novo local deve ser feita respeitando alguns cuidados importantes sobre a seriedade das partes envolvidas no negócio, por isso, veja algumas orientações a seguir!
Busque informações sobre a imobiliária
Se a negociação for com uma imobiliária, busque informações antecipadamente. Veja se ela tem registro de autorização de funcionamento e procure referências sobre a empresa na internet. Se sentir que é uma companhia séria e com boas avaliações, aí sim, vale confiar!
Opte por construtoras renomadas
Há muitas construtoras no mercado, mas nem todas estão capacitadas a lidar com a responsabilidade de entregar um imóvel perfeitamente como o prometido.
Da mesma forma, pesquise bastante antes de tomar sua decisão, converse com quem já foi cliente e tenha o máximo de informações possíveis para embasar sua escolha.
Um contrato de compra e venda de imóvel é um documento complexo, cheio de termos e cláusulas, mas que deve ser visto como um documento de proteção.
Tudo que está nele precisa ser cumprido. Isso representa segurança e a concretização de um sonho!
