Apostar em ações estratégicas para se resguardar na realização de negócios é uma decisão inteligente em qualquer segmento do mercado, sobretudo em um ramo tão burocrático e rico em detalhes como o setor imobiliário. Pensando nisso, preparamos este conteúdo completo mostrando o que você precisa observar no contrato de compra e venda de imóvel.

O contrato de compra e venda

Esse é um dos documentos mais importantes relacionados à aquisição e ao investimento em propriedades. Quando bem elaborado e redigido adequadamente, ele pode trazer muito mais segurança e garantias para todas as partes envolvidas na transação. Continue lendo e aprenda mais sobre o assunto!

Afinal, o que é o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é um dispositivo legal, que visa trazer mais segurança para os envolvidos em uma transação imobiliária, ou seja, para a relação entre vendedor e comprador. É nesse documento que serão especificados os termos da negociação, como a identificação do bem, o valor combinado, as formas de pagamento, os prazos e assim por diante. 

No entanto, para que haja validade diante da lei, é preciso que o contrato de compra e venda de imóvel cumpra alguns requisitos básicos. Entre eles, está a obrigatoriedade de as partes serem capazes, ou seja, gozarem de plenas faculdades mentais. Além disso, o objeto da negociação, no caso, a propriedade, deve ser lícito e adequadamente determinado.

Vale ressaltar que, apesar de todos esses pontos, não é propriamente a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel que efetiva, do ponto de vista jurídico, a transferência. De acordo com a legislação vigente no Brasil, a casa, apartamento, terreno ou qualquer outra unidade só é transmitida após registrados no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a base legal do contrato de compra e venda?

O que o código civil diz sobre contrato de compra e venda?

Quanto à legislação, vamos falar mais sobre a base legal do contrato de compra e venda de imóvel. Trata-se de um acordo bilateral, cuja função é a de estabelecer que o proprietário do bem imobiliário, no caso o vendedor, terá a obrigação, por meio de oferta, de efetuar a transferência do domínio de uma propriedade para a outra parte, que é o comprador. De acordo com o Código Civil, no artigo 481, “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Logicamente, isso não é feito de graça e o acordo só é firmado mediante a contraprestação de um determinado valor em dinheiro, previamente definido entre ambos. Ou seja, é um documento compulsório, que determina obrigações recíprocas. 

No entanto, o Código Civil, no artigo 1.227 destaca que o direito real de posse, como dissemos, só virá com a inscrição no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que mesmo após a assinatura do contrato, o registro é necessário para formalizar a transferência de propriedade. Além disso, o contrato de compra e venda pode envolver um imóvel existente ou até mesmo um que será construído no futuro. Porém, se o imóvel futuro não se concretizar, o contrato será anulado. 

Escritura pública e registro de imóveis

Na compra e venda de imóveis, a formalização do acordo entre as partes é essencial para garantir segurança jurídica e proteger os interesses de todos os envolvidos. Dois elementos-chave desempenham um papel fundamental nesse processo: a escritura pública e o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura pública é um documento elaborado por um tabelião, que atua como um agente imparcial e qualificado para registrar legalmente transações imobiliárias. Este documento é mais do que uma simples assinatura; é um registro detalhado dos termos e condições do acordo entre o comprador e o vendedor. A presença de um tabelião garante a legitimidade do contrato, evitando ambiguidades ou disputas futuras.

No entanto, a formalização do acordo na escritura pública não é o último passo. Para que a transferência de propriedade seja efetiva e legalmente reconhecida, é necessário registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Este é um processo burocrático, mas crucial, que envolve a apresentação da escritura pública e outros documentos relevantes às autoridades competentes.

O registro no Cartório de Registro de Imóveis serve como prova legal da transferência de propriedade, protegendo o comprador contra terceiros que possam reivindicar direitos sobre o imóvel. Além disso, o registro garante a publicidade do contrato, ou seja, torna a transação conhecida por todos, prevenindo fraudes ou disputas posteriores.

Qual a importância da vistoria de imóvel para o contrato?

O contrato de compra e venda de imóvel contém informações essenciais sobre a propriedade e, para que haja uma inegável fidelidade nos dados, a vistoria é imprescindível. Trata-se de um procedimento que visa analisar e assegurar que o bem em questão está em sintonia com as especificações contidas no papel. Confira abaixo alguns dos principais pontos analisados.

Planta e medidas do imóvel

Um dos mais importantes pontos para a vistoria de imóvel para o contrato de compra e venda é quanto à questão da planta baixa da propriedade e das medidas exatas. Afinal, muitos detalhes, tais como a área total, precisarão ser colocados no papel com o máximo de consonância com a realidade do local.

Isso é relevante até porque, em linhas gerais, o valor é calculado de acordo com o metro quadrado, não é mesmo? O profissional medirá a área privativa e todos os ambientes. Se houver alguma discrepância significativa, as partes deverão ser informadas, para que cheguem a uma solução, que pode envolver até indenizações.

Instalações elétricas

As instalações elétricas também são parte importante da avaliação realizada pelo profissional designado durante a vistoria de imóvel. Esse é um sistema muito relevante para o estilo de vida moderno e, mais do que isso, está relacionado com boas condições de habitabilidade e com a própria segurança dos futuros moradores do lugar.

No caso de unidades antigas, o processo é um pouco mais simples, pois os lustres e luminárias em uso já dão uma boa ideia do estado geral. Quando é uma casa ou apartamento na planta,  eventualmente, será necessário levar lâmpadas e medidores de tomada. Além disso, a caixa de energia também sempre deve ser verificada.

Sistema hidráulico

Assim como as instalações elétricas, o sistema hidráulico também é imprescindível para as condições de habitabilidade do local e, por isso mesmo, também está entre os mais relevantes pontos para a vistoria de imóvel feita para o contrato de compra e venda. Sobretudo em propriedades antigas, não é raro encontrar problemas nesse quesito.

Durante o processo de verificação, o profissional garantirá que tudo está em pleno funcionamento, abrindo todas as torneiras e deixando a água escorrer por alguns minutos. Assim, ele checa se existe algum vazamento nos sifões. O mesmo princípio será usado em outras instalações, como vasos, registros e assim por diante.

Pisos e revestimentos

A vistoria também é feita para verificar a qualidade e o estado dos pisos e revestimentos de um imóvel. Isso está relacionado com o seu estado de conservação e, embora não seja, em linhas gerais, um aspecto tão relevante para o estilo de vida, pode afetar a segurança dos moradores, influenciar no valor do imóvel e, portanto, também merece total atenção.

A presença de trincas, por exemplo, deve ligar um sinal de alerta. É preciso ter olhos atentos quanto a desníveis ou descontinuidades, como diferenças de cores ou tonalidades nas paredes. Se houver rachaduras, é necessário que a construtora ou dono efetue os devidos reparos, tanto para aquisição quanto para a locação do local.

Vagas de garagem

Você sabia que as vagas de garagem fazem parte da descrição do imóvel e devem constar tanto na escritura do imóvel quanto no contrato de compra e venda? Como esses espaços estão cada vez mais valorizados, sobretudo nos grandes centros urbanos, é muito recomendável garantir que eles estejam bem descritos e especificados no acordo.

Quando a vistoria é feita, o profissional mede, inclusive, o tamanho do espaço, para saber se está de acordo com o que consta no papel. Também é crucial analisar se o ambiente é seguro, bem como verificar se a vaga de garagem é demarcada no chão ou se existe alguma irregularidade no espaço destinado ao veículo.

Quais as informações necessárias no contrato de compra e venda?

Agora você já aprendeu mais sobre o contrato de compra e venda, conheceu melhor as suas bases legais e até aprendeu o que deve ser analisado na vistoria do imóvel antes de assinar o acordo, vamos falar sobre as informações que precisam ser colocadas no papel para trazer mais segurança para a transação.

Divisão dos termos contratuais por meio de cláusulas

O primeiro ponto a ser avaliado no contrato de compra e venda de imóvel é como o documento está estabelecido. Pouca gente sabe, mas existem maneiras diferentes de fazer isso. No entanto, na maioria das vezes, a divisão dos termos contratuais é elaborada por meio das famosas cláusulas.

Veja se é assim que o acordo está disposto e se os assuntos abrangidos pelo texto estão em conformidade com o que a transação e a legislação exigem. Somente depois de fazer isso é que você pode partir para as etapas seguintes, que dizem respeito ao conteúdo propriamente dito.

Identificação das partes envolvidas no negócio

A identificação das partes envolvidas no negócio é um elemento jurídico básico, extremamente importante e que pode trazer problemas quando apresenta erros. Tenha em mente que existem casos nos quais as partes são muitas, como em propriedades pertencentes a inventários, por exemplo. Ou seja, toda atenção é necessária.

É crucial que todas as minúcias e pormenores pertinentes à identidade dos envolvidos constem no papel, até para assegurar as capacidades jurídicas para a realização da venda. É indicado informar endereços, estado civil e ocupação, de forma que seja possível tornar esse instrumento completamente eficaz.

Descrição completa das características do imóvel

Assim como a identificação dos envolvidos, a descrição completa das características do imóvel também é muito importante para o contrato de compra e venda. 

Isso quer dizer que muitos dados devem estar no papel, como a área total, a presença e quantidade de vagas na garagem, eventuais propriedades confrontantes, números de Matrícula e Registro, além de, logicamente, o endereço completo. A ideia é conferir a certeza inequívoca de qual imóvel está sendo negociado.

Valor total estabelecido para a venda da propriedade

A base legal do contrato de compra e venda de imóvel é a de estabelecer que o vendedor tem a obrigação de efetuar a transferência do domínio de sua propriedade para o comprador, mediante a contraprestação de um determinado valor previamente estabelecido em dinheiro.

Sendo assim, não é difícil perceber que o preço de venda é uma das informações necessárias no contrato de compra e venda. Vale lembrar que o preço é, de acordo com a lei, a totalidade do valor do imóvel para aquele negócio jurídico, combinado entre o proprietário e o futuro dono, sem o acréscimo de taxas ou comissões.

Formas e condições de pagamento acordadas

Da mesma forma que o preço precisa constar no contrato de compra e venda de imóvel, as formas e as condições de pagamento acordadas também devem estar designadas, por escrito, no documento. É preciso explicitar a efetivação da transação, com as duas partes concordando sobre o valor estabelecido e como ele será quitado.

Existe liberdade para que isso seja feito da forma que bem entenderem, com uma quantia à vista, prestações mensais e a presença ou não de sinal e entrada. Entretanto, vale ressaltar que tudo precisa ser feito de maneira lícita e cláusulas abusivas ou ilegítimas podem ser consideradas sem efeito.

Anexos e certidões negativas de débitos

Você já deve ter ouvido falar que os contratos de compra e venda precisam garantir que a propriedade em negociação não conta com dívidas em aberto, uma vez que, neste caso, quem arcaria com o pagamento seria o novo proprietário, mesmo que ele não tivesse nenhuma relação com o bem na hora da contração do débito.

Por isso, um dos pontos que devem constar no documento são justamente os anexos e certidões negativas. Isso também garante que o comprador efetuou todas as cautelas necessárias para tomar conhecimento dos vícios ocultos e riscos inerentes à aquisição, não podendo alegar eventuais desconhecimentos futuros de litígio.

Declaração de quitação de cotas condominiais

O imóvel fica dentro de um condomínio? Então, a declaração de quitação das cotas condominiais também deverá constar no contrato de compra e venda de imóvel. Com o aumento no número de empreendimentos residenciais, sobretudo nos grandes centros urbanos, esse ponto passou a chamar muito a atenção na hora da venda.

Infelizmente, como essa pode não ser uma despesa pequena em alguns casos, muitos proprietários acabam inadimplentes e desejam passar a dívida para o futuro dono. No entanto, tudo isso precisa ser colocado em papel e você pode exigir uma declaração do síndico ou da administradora, afirmando que a unidade em questão está em dia.

Solução de conflitos e multa por descumprimento

É muito importante colocar uma cláusula que estabeleça algum tipo de penalidade para quem descumprir o acordo. Essa é uma informação que muitas pessoas não atentam, mas cujo desconhecimento pode ocasionar uma série de problemas. Se não houver disposição expressa sobre multas ou como seria a resolução em caso de alguma demanda judicial, a decisão terá que ser feita legalmente, o que nem sempre é o caminho mais conveniente para ambas as partes.

Assinaturas das partes e dos eventuais cônjuges

Não é preciso ser um profundo conhecedor dos trâmites judiciais para saber que uma assinatura tem um grande poder na questão da validade ou não de acordos estabelecidos. Elas servem para atestar que as partes estão conscientes do que está no papel e, além disso, que elas são, efetivamente, quem dizem ser.

Incongruências ou a ausência das assinaturas tornam o documento absolutamente vazio e sem efeito. Além disso, é preciso observar a exatidão dos traços e demais detalhes, para que não haja falsificações. Vistos também podem ser exigidos em cada uma das páginas, bem como a assinatura dos cônjuges para quem for casado ou tiver união estável.

Por que o Estado Civil é importante?

Ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel, é crucial prestar atenção aos detalhes. Um desses detalhes, muitas vezes negligenciado, é o estado civil do vendedor. Especificamente, no caso de um vendedor que se declara como “solteiro”.

Nos dias de hoje, com a crescente prevalência da união estável, essa questão pode se tornar um labirinto jurídico. É comum encontrar casos em que uma pessoa, embora esteja em uma união estável, declare-se como solteira. No entanto, é importante ressaltar que isso nem sempre é intencional, mas sim devido ao desconhecimento sobre a importância dessa informação por parte do vendedor.

Mas por que isso é tão crucial? Bem, na união estável, o regime de bens é geralmente o parcial. Isso significa que se você é dono de um imóvel e está casado ou em união estável sob esse regime, você precisa da autorização do seu cônjuge para vender o imóvel que foi comprado durante a união. Essa autorização é necessária para tornar a venda válida e garantir que o comprador seja considerado um comprador legítimo. 

Principais taxas, impostos e demais despesas

Esse é um quesito do contrato de compra e venda que está relacionado, sobretudo, com as leis municipais, ou seja, com o município no qual a propriedade está localizada. Sendo assim, é natural supor que cada cidade tenha algumas obrigações específicas, que podem variar bastante de acordo com a região.

Por isso, você precisa entender quais são as exigências em relação ao pagamento das taxas, impostos e demais despesas relacionadas com a transação. Via de regra, o mais importante é o ITBI, que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O encargo costuma ser pago por quem está comprando o bem e, geralmente, costuma ser em torno 2% do valor do imóvel, o valor depende de cidade para cidade.

Quais os documentos necessários para contrato de compra e venda?

Para realizar um contrato de compra e venda de imóveis, é necessário reunir uma série de documentos tanto do vendedor quanto do comprador, bem como do próprio imóvel. Abaixo estão listados os principais documentos exigidos:

Documentos do vendedor (Pessoa Física)

  1. Documento de identidade: RG ou CNH.
  2. CPF: Cadastro de Pessoa Física.
  3. Certidão de nascimento ou casamento: atualizada, emitida em até 90 dias. Em caso de divórcio ou separação, o documento de casamento deve constar na averbação. A união estável pode ser comprovada por meio de uma escritura declaratória ou de uma certidão de nascimento de um filho em comum.
  4. Comprovante de endereço: recente, de até 3 meses.
  5. Certidões negativas de débitos: incluindo certidões de ações cíveis, criminais, trabalhistas e de protesto.
  6. Certidão negativa de tributos federais: emitida pela Receita Federal.
  7. Certidão negativa de débitos relativos às contribuições previdenciárias: emitida pelo INSS.

Documentos do comprador (Pessoa Física)

  1. Documento de identidade: RG ou CNH.
  2. CPF: Cadastro de Pessoa Física.
  3. Comprovante de endereço: recente, de até 3 meses.
  4. Comprovante de estado civil: certidão de casamento, nascimento ou divórcio (atualizada).

Documentos do imóvel

  1. Matrícula atualizada: certidão de matrícula do imóvel atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
  2. Certidão de ônus reais: emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
  3. Certidão negativa de débitos de IPTU: emitida pela prefeitura.
  4. Certidão negativa de taxas de condomínio: se for um imóvel em condomínio.
  5. Planta do imóvel aprovada: se aplicável.
  6. Habite-se: certificado de conclusão de obra, se for uma construção nova.

Outros documentos (caso necessário)

  1. Autorização do cônjuge: em casos de regime de comunhão parcial ou total de bens.
  2. Procuração: se algum dos envolvidos estiver sendo representado por terceiros.

O que é o contrato de compromisso de compra e venda?

O contrato de compromisso de compra e venda é um acordo importante no mundo dos imóveis. Nele, uma pessoa diz que vai comprar um imóvel, e outra diz que vai vender. É nesse papel que eles combinam os preços, como vai ser o pagamento e outras questões importantes para fechar o negócio.

Ele é como um aquecimento antes do contrato final. Mas presta atenção, ele deve ser completo, igual ao contrato definitivo. Então, primeiro vem o contrato de compromisso de compra e venda, depois o contrato final. 

Quais os cuidados que devem ser tomados ao elaborar um contrato?

Para finalizar, depois de aprender mais sobre o conceito do contrato de compra e venda de imóvel, suas bases legais, o que deve ser analisado na vistoria e as informações mais importantes que não podem faltar, vamos sugerir alguns dos principais cuidados que você deve ter na hora da elaboração do acordo.  

Verifique todas as cláusulas com cuidado

É essencial ler com cautela as cláusulas do acordo e, por isso mesmo, esse é um dos principais cuidados que devem ser tomados ao elaborar um contrato de compra e venda de imóvel. Com o que leu até aqui, você já ganhou um bom embasamento para saber o que precisa estar no documento e de que maneira tudo deve ser disposto.

Diante dessa realidade, não hesite em ler e reler cada linha, buscando uma ampla compreensão de cada alínea. Pode ser que existam algumas expressões e palavras estranhas, que sejam desconhecidas para uma pessoa leiga e que não tenha conhecimento jurídico. Nesse caso, é interessante contar com ajuda especializada para evitar problemas.

Analise bem os prazos e as formas de pagamento

Por mais que você esteja bem preparado e tenha juntado dinheiro, a aquisição de um bem imobiliário sempre traz um impacto nas finanças de qualquer pessoa. Por isso, estar atento quanto aos prazos e formas de pagamento estabelecidas no documento é muito importante, até para evitar que algum detalhe possa ter passado despercebido.

As condições para o vendedor transferir o domínio da propriedade dependerão de você conseguir estar adimplente e totalmente em dia com os critérios combinados. Desde que seja lícita, a modalidade estabelecida entre vocês pode ser à vista ou em parcelas. 

Exija máxima precisão nas informações do imóvel

Outro ponto que vimos ao longo do conteúdo é que o contrato conta com todas as informações importantes do imóvel e, para assegurar a sua veracidade, há uma vistoria feita por um profissional. Sendo assim, é natural que você exija a máxima precisão nos dados que estão sendo colocados no papel.

Tudo precisa estar certinho, sem erros. O endereço precisa estar completo, as dimensões condizentes com a área total e o número de matrícula deve estar em conformidade com a Certidão e o Registro. Somente dessa maneira é que será possível ter clareza e segurança jurídica sobre o bem que está sendo negociado.

Procure incluir a assinatura de duas testemunhas

Falamos sobre a importância das assinaturas das partes no contrato de compra e venda de imóvel, assim como a de seus cônjuges, se for o caso. No entanto, o que você pode não saber é que é recomendável ter a assinatura também de duas testemunhas. Elas precisam fazer isso de livre e espontânea vontade e terão a função de fornecerem uma evidência imparcial sobre o acordo, o que serve como um cuidado a mais para que o acordo tenha maior força executiva.

Conte com ajuda de um profissional 

É perfeitamente comum que, durante o processo de compra de um imóvel, muitas dúvidas acabem surgindo para quem está fazendo a aquisição. O setor imobiliário é bastante rico em detalhes e o Brasil é um País bastante burocrático. Por isso, contar com a ajuda especializada de um profissional do mercado pode ser uma excelente ideia.

Trata-se de um investimento financeiro considerável e, embora potencialmente muito vantajoso, merece ter o máximo de clareza possível. Com a ajuda de um corretor ou mesmo um advogado familiarizado com o ramo, seus questionamentos e dúvidas podem ser esclarecidos. O mesmo vale se você resolver comprar diretamente com a construtora.

Dê preferência para empresas de credibilidade

Por fim, para comprar um imóvel, você deve sempre dar preferência para empresas com credibilidade no segmento. Como o mercado imobiliário envolve valores elevados e apresentam excelentes oportunidades de investimento, é comum que existam pessoas que queiram se aproveitar dos mais desavisados.

Ao seguir as dicas que passamos ao longo do conteúdo, você já evita muitas dificuldades. Porém, se você realmente deseja fazer o melhor negócio, deve considerar comprar direto com uma construtora reconhecida. Ela poderá prestar uma excelente assessoria e o imóvel na planta já vem com tudo novo, com a documentação cristalina e sem problemas.

Texto originalmente publicado 30/05/2022

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