Entenda o que é INCC e como ele influencia no seu financiamento imobiliário

Muitas pessoas têm dúvidas sobre o que é INCC e como esse valor se aplica ao financiamento de imóveis. De fato, ao pesquisar sobre comprar a casa própria, uma série de questões devem ser consideradas, e esse índice é uma delas, para evitar surpresas ao longo do tempo.

Normalmente, o INCC é cobrado enquanto a obra está em processo de construção e calculado mensalmente. Ou seja, o valor pago pelo proprietário de um imóvel comprado na planta tende a variar bastante, e o melhor caminho é estar sempre um passo à frente.

Quer saber mais? Vamos explicar neste artigo o que é o INCC, qual a sua influência no financiamento imobiliário e como calculá-lo.

Entenda o que é o INCC

A sigla INCC se refere ao Índice Nacional de Custo de Construção. Na prática, é um índice calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e um dos três componentes que fazem parte do IGP (Índice Geral de Preços), correspondendo a 10% de sua composição.

De modo geral, a função do INCC gira em torno de acompanhar o aumento dos custos relacionados aos insumos que são usados nas construções de imóveis. Esse índice foi o primeiro a participar oficialmente dos custos da área de construção civil no Brasil. A partir disso, transformou-se em um dos mais importantes do segmento.

Em um primeiro momento, o índice que tinha como finalidade avaliar os níveis de variação e o custo da construção era o Índice de Custo da Construção (ICC), criado em 1950. No entanto, sua área de abrangência valia apenas para a cidade do Rio de Janeiro.

Com o passar do tempo, o mesmo índice começou a acompanhar outras cidades e, com o crescimento do mercado de construção civil no Brasil, passou a considerar outras especialidades. Entre as principais estão novas especificidades de mão de obra e produtos no ICC. Em 1985, ele passou a ser integrante do IGP e se tornou oficialmente o INCC que temos hoje.

Conheça sua importância

O INCC é muito importante no setor de construção civil, por ser responsável pelo cálculo dos gastos com mão de obra e materiais durante todas as etapas do projeto. Em função disso, o INCC é considerado na hora de fazer reajustes de parcelas de contratos de compra e vendas de imóveis. Os financiamentos imobiliários também são impactados, seja na planta ou no processo de construção.

Aprenda como é feito o cálculo

Para que você compreenda todos os números no momento de realizar o sonho de comprar um imóvel, é essencial entender como o cálculo do INCC funciona. Afinal de contas, como citamos acima, os valores envolvidos são definidos de maneira mensal pela FGV, e isso aumenta a chance de surpresas.

A FGV avalia o aumento dos custos relacionados aos insumos que são utilizados nas construções habitacionais. São apurados, por exemplo, os preços de equipamentos, a mão de obra, as tecnologias usadas nos canteiros de obras e os serviços no geral.

Tudo se baseia em uma média ponderada dos preços praticados em algumas capitais do Brasil, como Brasília, Salvador, Porto Alegre, Recife, Belo Horizonte e São Paulo. O resultado do cálculo, baseado em valores que normalmente são de dois meses anteriores, é consolidado pela FGV diante de orçamentos analíticos das companhias de engenharia civil, ao considerar os custos estruturais, instalações, acabamentos e construção.

Veja a relação entre o INCC e o financiamento de imóveis

Agora que já explicamos como o INCC funciona, chegou o momento de entender a relação entre o índice e o financiamento de imóveis. O INCC é usado no reajuste das parcelas de um financiamento de imóvel comprado na planta. Quem pensa em adquirir um imóvel dessa forma deve considerá-lo para que o cálculo seja incluído nos custos totais.

Em resumo, quando você compra um imóvel na planta, não é feito somente o financiamento da casa ou do apartamento, mas também de sua construção. E, obviamente, leva-se em consideração que construir um imóvel pode levar meses ou até mesmo anos. Por isso, é natural que aconteçam variações nos custos de materiais e serviços utilizados durante todo esse processo.

O uso do INCC entra nessa situação para reajustar o saldo devedor durante o tempo em que o imóvel é construído. Vale ressaltar que o índice não tem relação com juros e não deve ser cobrado dessa forma. O INCC ajusta o valor restante da construção e acompanha a variação dos preços relacionados às etapas da obra no geral.

Cálculo do INCC no financiamento de imóveis

Fazer o cálculo do INCC em financiamento de imóveis costuma ser um processo bastante simples. Podemos citar o seguinte exemplo: se existem R$ 100 mil de saldo devedor, é preciso multiplicar esse valor pelo índice do determinado mês mais os 100 mil. O resultado será o saldo devedor corrigido e, ao fazer a divisão pelo número de parcelas, será possível encontrar o valor a ser pago no mês correspondente.

O cálculo é feito sucessivamente durante o pagamento das parcelas e sempre corrigido conforme o INCC mensal. Vale ter atenção especial em relação à cobrança em cima de obras atrasadas. Caso a construção atrase a entrega combinada em contrato, a incidência do INCC se torna indevida e deve ser imediatamente suspensa.

Modalidades do INCC

Existem três modalidades de INCC, que são o 10, o DI e o M. Todos eles têm o mesmo objetivo, porém, há algumas diferenças. Veja a seguir:

• INCC 10: calculado entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês atual. Acompanha a evolução dos custos da construção civil;
• INCC DI: trata-se de disparidade interna e tem relação com a alteração de custos na construção civil do primeiro até o último dia do mês referente;
• INCC M: índice referente ao mercado que compreende a evolução dos custos na construção civil entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês atual de referência.

Ao saber o que é INCC, fica muito mais simples se programar para tirar o sonho do imóvel próprio do papel e entender os possíveis reajustes no financiamento. O mais importante é procurar as condições que realmente se encaixam no seu perfil e nas suas necessidades, para que todos os valores envolvidos sejam levados em consideração sem interferir no seu orçamento em longo prazo.

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