Financiamento na planta: tire dúvidas sobre como comprar um apê em construção

Comprar um apartamento em construção pode ser uma ótima alternativa para quem não tem pressa, mas planeja ter um bem a médio ou longo prazo. Isso porque o comprador tem a opção de fazer o financiamento na planta diretamente com a construtora ou incorporadora e, assim, conseguir melhores condições de pagamento e prazos de entrega da obra. Você ainda tem dúvidas sobre o assunto? Vem que vamos tentar te explicar como funciona essa negociação.

O que é o financiamento na planta?

Essa modalidade de crédito é oferecida por instituições financeiras para quem deseja adquirir um imóvel ainda em construção. Por isso, é aconselhável para àqueles que não têm pressa para se mudar como, os casais que ainda planejam o casamento.

O processo começa pela escolha do imóvel, com base nas informações disponibilizadas pelo incorporador. Em seguida, o comprador e o vendedor negociam o sinal a ser pago como garantia de reserva do imóvel. Essa etapa é um pouco diferente do financiamento convencional de imóveis já construídos, cujo valor de entrada só é pago no momento em que o contrato de financiamento é assinado. 

Com a reserva garantida, o comprador pode iniciar o processo de financiamento junto à instituição financeira escolhida. A partir daí é possível escolher a forma de pagamento, utilizando recursos próprios ou financiamento imobiliário.

Quando as parcelas começam a ser pagas?

O financiamento na planta direto com a construtora, geralmente, funciona da seguinte forma:

• O comprador escolhe um imóvel que ainda não foi construído e assina um contrato de compra e venda com a construtora;
• A construtora define um cronograma de pagamentos, normalmente divididos em parcelas durante o período de construção do imóvel;
• Durante o período de construção, o comprador paga as parcelas conforme o cronograma estabelecido (geralmente com reajuste monetário);
• Quando o imóvel está pronto, a construtora entrega a documentação do imóvel ao comprador, que então pode escolher uma instituição financeira para financiar o valor restante do imóvel ou pagar à vista, caso tenha recurso o suficiente;

É importante ressaltar, porém, que cada construtora pode ter suas próprias políticas e formas de financiamento. Então é sempre recomendável ler atentamente o contrato e esclarecer todas as dúvidas antes de fechar negócio.

Quais são as taxas de juros e os prazos de pagamento?

Isso vai depender das condições oferecidas pelo banco ou instituição financeira responsável por fornecer o financiamento, bem como das condições específicas oferecidas pelas construtoras em questão.

Geralmente, as taxas de juros no financiamento na planta são mais baixas do que as praticadas em outras modalidades como o financiamento habitacional tradicional porque, como a construção ainda não foi concluída, há menos riscos envolvidos para os credores.

Quanto aos prazos de pagamento, a quitação do financiamento só começa a ser contada a partir da data prevista para a entrega das chaves do imóvel. E esse prazo também pode variar conforme o contrato do financiamento.

Como é feita a correção monetária durante o período de construção?

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, costuma ser o índice mais utilizado no mercado imobiliário brasileiro para fazer a correção monetária das parcelas durante o período de construção. 

Isso acontece para manter o equilíbrio financeiro entre as partes envolvidas na negociação. Ou seja, se houver uma alta na inflação de preços no período de construção, o valor das parcelas será atualizado com base em um índice econômico que reflita a variação ao longo do tempo, evitando, assim, possíveis perdas para o comprador ou para construtora.

Contudo, é importante lembrar que a correção monetária pode ser um fator determinante no valor final do imóvel, especialmente se houver uma alta inflacionária nos anos de construção. Por isso, é fundamental estar atento às cláusulas do contrato antes de fechar o negócio e ter uma boa compreensão dos valores envolvidos no financiamento. Alguns contratos, inclusive, preveem a troca do INCC para o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGP-M (Indicador Geral de Preços do Mercado) quando ocorre a entrega das chaves, o que pode gerar uma alta considerável na parcela.

Quais as garantias que as construtoras oferecem para o financiamento na planta?

Nem sempre isso é observado pelo comprador, mas, com certeza, as construtoras idôneas oferecem garantias de compra. Confira as mais comuns:

• Garantia bancária: funciona como uma espécie de seguro. Isso pode garantir que, caso a construtora não cumpra com suas obrigações, o banco tenha como ressarcir o comprador.

• Seguro-garantia: outra opção é a contratação de um seguro-garantia, que funciona de forma semelhante à garantia bancária. Esse seguro é emitido por uma seguradora e garante o pagamento de indenização caso a construtora não cumpra com suas obrigações.

• Hipoteca do imóvel: a construtora pode hipotecar o imóvel em favor do banco financiador, garantindo, assim, a conclusão da obra e a entrega do imóvel no prazo previsto. Isso pode dar mais segurança ao comprador, pois em caso de inadimplência da construtora, o banco terá direito sobre o imóvel.

• Patrimônio de afetação: essa é uma garantia mais recente, prevista na Lei 10.931/04. Nesse caso, a construtora deve criar um patrimônio de afetação exclusivo para a obra, separando os recursos e bens envolvidos na construção do restante do seu patrimônio. Isso garante que, em caso de falência ou problemas financeiros da construtora, os recursos destinados à obra sejam preservados e usados exclusivamente para a conclusão do empreendimento.

É fundamental que o comprador leia atentamente o contrato de compra e venda antes de fechar o negócio, verificando todas as cláusulas e condições envolvidas na transação.

O que acontece se houver atrasos na construção?

Nesse caso, o comprador tem direito a uma indenização por perdas e danos, que deve ser estipulada em contrato. O valor pode incluir, por exemplo, o ressarcimento de despesas adicionais que o comprador teve por causa do atraso, como aluguel ou hospedagem temporária, além de eventuais prejuízos financeiros causados pelo adiamento da mudança para o novo imóvel.

Além disso, ele também pode rescindir o contrato e pedir a devolução dos valores já pagos, incluindo correção monetária e juros. É importante lembrar que os valores devolvidos serão proporcionais ao que foi pago até aquele momento, e podem haver retenções por eventuais custos administrativos e/ou multas contratuais.

Em alguns casos, a construtora pode negociar com o comprador uma prorrogação do prazo de entrega, desde que isso esteja previsto em contrato e seja acordado entre as partes. 

Pronto para fazer o financiamento do seu apê na planta? A dica é ficar sempre atento aos prazos, às taxas previstas em contrato e à evolução da obra, acompanhando o andamento dos trabalhos e mantendo contato frequente com a construtora ou incorporadora. De resto, é só esperar a entrega do apê e usufruir da sua conquista.