Ao efetuar a aquisição de um imóvel, na maior parte das vezes, as pessoas assumem um compromisso de longo prazo. Logo, ninguém imagina que precisará vendê-lo antes de terminar o financiamento. O problema é que imprevistos na vida pessoal e profissional podem surgir e forçar você a reduzir despesas. É nessa hora que muita gente se pergunta: posso vender um imóvel com financiamento em andamento? A resposta para essa pergunta é sim. Porém, é preciso quitar o saldo devedor antes.
Se você se encontra nessa situação e gostaria de vender o imóvel, seja para aproveitar uma eventual valorização ou para reduzir despesas, acompanhe!
O que é saldo devedor?
Saldo devedor, também chamado de saldo negativo, é o dinheiro que você usa além do que tinha como saldo disponível na sua conta bancária, por exemplo. Sendo assim, quando o seu saldo zera, a instituição não bloqueia os pagamentos efetuados com o cartão de débito, mas passa a registrar o valor como saldo devedor.
A cobrança é feita imediatamente ao depósito de alguma quantia na conta. Mas, dependendo do banco e do tempo em que você ficou negativado, pagará uma taxa de juros bem alta. Afinal, esse é um serviço de conveniência oferecido aos clientes e deve ser encarado como um recurso de emergência a ser usado em pequenos intervalos de tempo.
Como o saldo devedor funciona no mercado imobiliário?
No financiamento imobiliário o saldo devedor constitui o valor restante para a quitação do imóvel. Ele é cobrado de forma parcelada, com juros e outros encargos embutidos, conforme contrato firmado com o banco.
Se houver atrasos nos pagamentos das prestações, multas e juros adicionais serão aplicados como penalização, pois a negativação de parte do saldo devedor (parcela mensal) tem um prazo limite para ser quitada, de acordo com a data estipulada em contrato. Porém, se preferir, você também pode adiantar o pagamento de parcelas futuras. Isso será vantajoso, pois o banco desconta o valor dos juros proporcionais. Para entender melhor, veja o seguinte exemplo:
Imagine que você dê entrada no financiamento de um apartamento no valor de R$ 100 mil. Esse será o seu saldo devedor inicial. Porém, considerando que cada parcela seja de R$ 1,2 mil, não significa que o pagamento da primeira diminua o seu saldo devedor para R$ 98,8 mil, pois parte da prestação representa juros.
Então, se os juros e outros encargos somaram R$ 600, por exemplo, quer dizer que a primeira parcela amortizou R$ 600 do seu saldo devedor, diminuindo ele para R$ 99,4 mil. Esse é um processo contínuo que deve contribuir para reduzir o saldo devedor pouco pouco mensalmente, mediante o pagamento das parcelas correspondentes ao período.
Quais são as alternativas para quitá-lo?
Primeiro, você deve considerar o sistema de amortização que está sendo aplicado no financiamento. A Tabela do Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) são os modelos mais comuns. Se o seu financiamento usa o primeiro sistema, o valor das parcelas vai decrescendo até o final. Se usa o segundo, as parcelas se mantêm fixas.
Cada modelo usa um sistema próprio para quitar o saldo devedor e cobrar os juros. Por isso, ter essa informação em mente é importante para saber se valerá a pena antecipar o pagamento das parcelas, ou não, em cada período. Além disso, é preciso consultar o banco para ver o desconto possível no processo.
Com base nisso, separamos as principais formas que devem ajudar você a quitar o saldo devedor em um financiamento imobiliário. Confira!
Antecipação de pagamento por parte do novo comprador
Caso você não tenha recursos próprios suficientes para quitar o imóvel e tem um interessado em comprá-lo à vista, por exemplo, ele pode efetuar o pagamento por você. A diferença pode ser compensada depois, entre você e o novo comprador, desde que tenha o auxílio de um advogado ou de um corretor imobiliário experiente. Também é preciso que todos os detalhes sejam especificados em contrato para garantir que ninguém saia prejudicado na negociação.
Empréstimo com garantia de imóveis
Se você já tem algum imóvel quitado em seu nome pode recorrer a um empréstimo com garantia. Conhecido nos Estados unidos e Europa como hipoteca, ela se diferencia um pouco no Brasil, mas muitas instituições financeiras já oferecem esse tipo de crédito.
A vantagem é que, como você oferece uma garantia real ao banco para o caso de inadimplência, os juros praticados são os mais baixos do mercado. Então, você trocaria uma parcela por outra com valor bem menor, além de ficar livre para vender o imóvel, quando o financiamento envolve alienação fiduciária.
Consórcio de casas e apartamentos
Depois do financiamento, o consórcio é um dos meios mais utilizados pelos brasileiros para realizar grandes aquisições. Se você entra nessa estatística, pode usar o montante acumulado para quitar o imóvel. É possível fazer isso aguardando ser sorteado ou negociando o resgate antecipado do crédito junto à administradora do consórcio. Mas lembre-se de que a segunda alternativa deve envolver a cobrança de taxas e multas por resgates antes do prazo estabelecido.
Recursos próprios
Caso você seja um poupador e, melhor, um investidor, esse será o momento de avaliar se vale a pena utilizar o montante para quitar o imóvel ou não. Para isso, compare os retornos dos investimentos com as parcelas mensais que paga. Se for mais vantajoso abrir mão da receita para deixar de pagar as prestações, faça.
Por exemplo: digamos que você tem um montante aplicado rendendo, em média, R$ 1 mil ao mês. Se a parcela tem um valor de R$ 1,2 mil, valerá a pena quitar o financiamento, pois não precisará mais desembolsar R$ 200 à parte todos os meses para pagar as prestações.
Uso do FGTS
Uma coisa que poucos ainda sabem é que trabalhadores assalariados com mais de 3 anos de carteira assinada, com contribuições ininterruptas ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e que ainda não tenham imóvel no nome, podem solicitar o saldo na Caixa Econômica Federal para quitar o financiamento. Se você se enquadrar no perfil, o processo de liberação deve ser simples e rápido.
Agora que você já sabe o que é saldo devedor no mercado imobiliário e como quitá-lo, aproveite as nossas dicas para se livrar das dívidas de longo prazo ou para vender o imóvel quando surgir a oportunidade de lucrar na operação.
