Financiar um imóvel é o sonho de muitas pessoas, mas nem sempre ele se concretiza como o planejado. Situações inesperadas, como a necessidade de se mudar de cidade ou enfrentar dificuldades financeiras, podem fazer com que esse objetivo precise ser repensado. Nesses casos, surge uma dúvida comum: é possível fazer o repasse de financiamento para outra pessoa?
A resposta é sim. Essa modalidade permite que o atual proprietário transfira a dívida do imóvel para alguém interessado em assumi-la. No entanto, o processo exige o cumprimento de alguns critérios e a aprovação da instituição financeira. A seguir, explicamos como funciona o repasse de financiamento e o que é necessário para realizá-lo de forma segura e legal.
O que é o repasse de financiamento?
O repasse de financiamento acontece quando a pessoa que comprou um imóvel financiado decide transferir a dívida para outra. Ou seja, quem assume o imóvel também passa a ser responsável por pagar o que ainda falta do financiamento junto ao banco.
Esse tipo de repasse costuma acontecer quando o dono do imóvel precisa vender o bem antes de quitar todas as parcelas do financiamento, seja por motivos financeiros, mudança de cidade ou outros imprevistos.
Em vez de quitar o contrato antes da venda, ele pode negociar com um novo comprador que esteja disposto a assumir o financiamento.
Mas atenção: o repasse não é automático. Ele precisa ser aprovado pela instituição financeira, que vai analisar o perfil de crédito da outra pessoa, do mesmo jeito que faria em um financiamento comum. Se for aprovado, o banco transfere oficialmente a dívida e os direitos do imóvel para o novo comprador.
Quais as vantagens de fazer um repasse imobiliário?
O repasse de financiamento imobiliário é uma alternativa que pode trazer benefícios tanto para quem vende quanto para quem compra o imóvel. Essa modalidade permite transferir a dívida de um imóvel financiado para outra pessoa interessada, com o aval do banco. A seguir, conheça as principais vantagens do repasse imobiliário, tanto para vendedores quanto para compradores:
Para vendedores
Alívio financeiro imediato
Se o vendedor está enfrentando dificuldades para continuar pagando as parcelas do financiamento, o repasse permite transferir a dívida para outra pessoa e se livrar do compromisso mensal. Isso evita a inadimplência, multas, juros e até a retomada do imóvel pelo banco.
Venda facilitada
O repasse pode atrair mais compradores, pois a nova pessoa interessada assume o financiamento já existente, muitas vezes com condições mais vantajosas do que as oferecidas atualmente pelos bancos. Isso pode acelerar o processo de venda, tornando a negociação mais atrativa.
Possibilidade de recuperar parte do investimento
Se o proprietário já pagou uma parte significativa do financiamento, ele pode negociar com o comprador um valor de entrada referente às parcelas já quitadas. Isso pode representar um retorno financeiro interessante para o vendedor.
Compradores
Condições de financiamento já definidas
O comprador assume um contrato que já está em andamento, com taxas de juros, prazo e valor de parcelas previamente estabelecidos. Em alguns casos, essas condições são mais atrativas do que as oferecidas atualmente pelos bancos, especialmente se o financiamento original foi contratado em um período de juros mais baixos.
Menos burocracia do que um novo financiamento
Embora ainda seja necessário passar por análise de crédito e aprovação do banco, o processo tende a ser mais ágil do que a contratação de um financiamento novo. Parte da documentação do imóvel já foi validada na contratação original, o que pode acelerar a tramitação.
Agilidade na mudança
Como o imóvel já está construído e financiado, a mudança pode acontecer de forma mais rápida. Diferentemente de um financiamento em planta, por exemplo, o comprador não precisa esperar a entrega do bem para começar a morar.
Como fazer o repasse imobiliário?
Embora simples, esse processo exige cuidados e deve seguir uma série de etapas formais para garantir seguranças jurídica e financeira para ambas as partes. A seguir, veja um passo a passo de como fazer o repasse de forma correta:
1. Verifique se o contrato permite o repasse
Antes de qualquer negociação, é essencial verificar se o contrato de financiamento permite o repasse. Nem todos os contratos autorizam essa operação e alguns bancos podem impor restrições. Consulte a instituição financeira responsável pelo financiamento para entender as regras e condições.
2. Encontre um comprador interessado
Com a autorização do banco, o próximo passo é encontrar um comprador disposto a assumir a dívida e o imóvel. Nessa etapa, é comum negociar o valor já pago pelo imóvel (ou seja, o que o atual proprietário já quitou), além do saldo devedor que será transferido para o novo titular.
3. Formalize a negociação
É importante documentar a negociação entre as partes, detalhando:
- O valor já pago pelo vendedor;
- O valor que será pago pelo comprador diretamente ao vendedor (se houver);
- O saldo devedor a ser assumido;
- As condições de pagamento e prazos.
Essa etapa evita mal-entendidos e garante mais transparência no processo.
4. Envie a documentação ao banco
O novo comprador deverá apresentar ao banco todos os documentos necessários para análise de crédito, como:
- Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de estado civil);
- Comprovantes de renda;
- Declaração de Imposto de Renda (se for o caso);
- Comprovante de residência.
O banco fará uma análise semelhante à de um novo financiamento, avaliando se o comprador tem capacidade financeira para assumir a dívida.
5. Finalização dos documentos
Depois que o banco aprovar o repasse, um novo contrato de financiamento é assinado em cartório pelo comprador e pelo vendedor. Mesmo com a troca de titularidade, o imóvel continua sendo do banco até que a dívida seja totalmente quitada.
Nessa etapa, é feita a atualização da matrícula do imóvel e é preciso pagar algumas taxas, como a de avaliação (em alguns casos) e o ITBI. Com tudo assinado e pago, o contrato é entregue ao banco, finalizando o processo e liberando o antigo dono da responsabilidade pela dívida.
O banco não aprovou o repasse de financiamento. E agora?
Se o banco não aprovou o repasse de financiamento, é importante, antes de tudo, entender o motivo da recusa. Normalmente, a reprovação acontece quando o comprador não atende aos critérios exigidos pela instituição financeira, como renda insuficiente, problemas no nome (como restrições no CPF) ou documentação incompleta. Nessa hora, vale conversar diretamente com o banco para esclarecer o que causou a negativa e verificar se é possível ajustar ou corrigir alguma pendência.
Em alguns casos, é possível tentar novamente o repasse depois de regularizar a situação. O comprador pode atualizar os documentos, comprovar renda de outra forma ou até incluir um segundo titular no financiamento para fortalecer a análise de crédito. Outra alternativa é procurar uma nova instituição financeira que aceite assumir o contrato, caso o imóvel e o tipo de financiamento permitam a portabilidade.
Em algumas situações, quando o banco não aprova o repasse, algumas pessoas recorrem ao chamado “contrato de gaveta”. Esse é um acordo informal em que o comprador passa a pagar as parcelas do financiamento no lugar do proprietário original, mas sem que o banco seja comunicado ou aprove a transferência. Ou seja, o imóvel continua oficialmente no nome do vendedor, mesmo com o comprador assumindo os pagamentos e, muitas vezes, morando no local.
Apesar de parecer uma solução rápida, o contrato de gaveta traz muitos riscos. Como o banco não reconhece o novo comprador, qualquer problema nos pagamentos ainda recai sobre o antigo dono, que continua sendo o responsável legal pela dívida. Além disso, o comprador também fica vulnerável, já que não terá a posse legal do imóvel até que ele seja quitado e transferido oficialmente. Por isso, a prática não é recomendada. O ideal é sempre buscar alternativas formais e seguras, com o envolvimento do banco e registro em cartório.
Como evitar problemas no repasse de financiamento?
Para evitar problemas no repasse de financiamento imobiliário é essencial realizar uma análise detalhada da documentação do imóvel e do comprador antes da formalização do processo. Verificar a regularidade do imóvel, como a ausência de pendências fiscais e registros, além de garantir que o comprador tenha a capacidade financeira para arcar com as parcelas, são passos cruciais. Além disso, a comunicação clara entre todas as partes envolvidas, como instituições financeiras, vendedores e compradores, ajuda a prevenir mal-entendidos e disputas futuras.
Outro ponto importante é a transparência na negociação, com a inclusão de cláusulas contratuais bem definidas, abordando prazos, taxas de juros e condições do financiamento. Aconselha-se também que tanto o vendedor quanto o comprador busquem orientação jurídica especializada para garantir que todas as obrigações sejam cumpridas de acordo com a legislação vigente. A proatividade na resolução de possíveis questões, como atraso na documentação ou pendências financeiras, é fundamental para garantir um processo de repasse de financiamento seguro e sem complicações.
Quando realizado com cuidado e atenção aos detalhes, o repasse imobiliário é uma excelente opção para quem quer comprar ou vender um imóvel.
