O desafio de construir um patrimônio requer muita atenção ao modo como se investe o dinheiro para evitar prejuízos. Um investimento errado poderá atrapalhar todo um projeto de vida. Por isso, é preciso avaliar muito bem os riscos de comprar um imóvel direto com o proprietário, antes de fechar um negócio desse tipo.
É bem comum encontrar quem acredite que essa é uma prática vantajosa, por ela parecer mais flexível do que uma compra por meio de assessoria imobiliária. No entanto, essa mesma flexibilidade representa muito mais riscos do que benefícios e quase sempre resulta em um péssimo negócio para o comprador.
Confira a seguir quais são os riscos de se comprar um imóvel direto com o proprietário e algumas dicas bastante interessantes sobre como adquirir um novo bem de maneira segura, fazendo um excelente negócio.
Por que se acredita que existe vantagem em comprar direto do proprietário?
Alguns fatores, em um primeiro momento, podem parecer mais vantajosos em uma compra sem a intermediação de um corretor de imóveis. Porém, ao se fazer uma análise mais profunda da oferta direta do imóvel pelo proprietário, torna-se possível perceber o quanto de riscos e limitações estão agregados a ela.
Veja, nos tópicos a seguir, a outra face de tudo o que é defendido como sendo vantagem em vez de risco de comprar imóveis direto com o proprietário.
Sensação arriscada de maior flexibilidade na negociação
Quando se está lidando diretamente com o proprietário, é comum que o comprador sinta que poderá conseguir mais descontos e benefícios, já que – assim como alguns pensam – não haverá um intermediário “atrapalhando a negociação”.
O que esse comprador se esquece é de que, na maioria dos casos, o corretor é dotado de técnicas avançadas de negociação e está muito mais qualificado para atingir os objetivos determinados. Além disso, esse profissional fará de tudo para não perder a venda, o que significa que aplicará todos os seus esforços para que tanto o vendedor quanto o comprador saiam ganhando com a negociação e ela seja concretizada.
Desse modo – pode acreditar –, ele conseguirá descontos e vantagens muito maiores do que os que você conseguiria sozinho e sem as técnicas e o conhecimento de mercado que só uma boa assessoria imobiliária tem.
Alguns exemplos disso são acordos para a solução de problemas no imóvel que poderiam passar despercebidos sem a atenção do corretor, descontos mais agressivos em virtude do conhecimento que ele tem de mercado, processos burocráticos mais enxutos e econômicos em função da experiência do profissional para otimizar e evitar gastos e perdas de tempo desnecessários, entre outros pontos.
Falsa economia em comissões de corretagem
Outra questão que sempre surge quando se negocia diretamente com o proprietário é o pagamento de comissões e taxas de corretagem, que, para muitos, é considerado abusivo. No entanto, ele deve ser entendido como a remuneração do profissional que está cuidando para que a sua negociação seja bem-sucedida e livre de prejuízos futuros ocultos.
O fato de o proprietário de um imóvel optar por vendê-lo sem ajuda profissional tem um significado mais profundo e revela alguns detalhes preocupantes sobre o seu perfil. A partir dessa informação, é possível questionar se a manutenção do bem, enquanto dele, foi feita da mesma forma, ou seja, sem a presença de profissionais qualificados.
Se ele optar por não gastar com corretor, pode perfeitamente ter escolhido por não gastar com o engenheiro, com o arquiteto, com os alvarás de obras, com materiais de boa qualidade em possíveis reformas que tenham sido feitas, por exemplo. E, nesse caso, a falta de uma assessoria imobiliária experiente na hora da venda poderia manter ocultas possíveis armadilhas no imóvel. Parece bem conveniente.
Enfim, a economia com a comissão do corretor poderá custar muito mais cara lá na frente para quem comprar esse imóvel.
Ilusão de redução da burocracia
A burocracia na compra de um imóvel é um mal necessário e existe um limite bem sutil entre otimizá-la e negligenciá-la. Por isso, é preciso observar com muita atenção se as etapas burocráticas da compra de um imóvel estão de fato sendo reduzidas ou deixando de ser feitas por falta de conhecimento ou, até mesmo, má intenção.
Muitas vezes, a falta de um simples documento, dado como desnecessário na hora da compra do imóvel, pode levar à perda do bem no futuro. Portanto, a redução da burocracia não existe.
Impressão falsa de aumento das oportunidades de negócio
A busca por imóveis para negócio direto com o proprietário pode passar a falsa sensação de que se está tendo acesso a oportunidades de negócio que não estariam ao alcance por meio de imobiliárias e corretores e, desse modo, se está expandindo a gama de opções.
Mas o que acontece na realidade é que, na maioria dos casos, esses imóveis estão ou já estiveram nas mãos de uma assessoria imobiliária, mas, por alguma limitação do próprio bem ou das opções de negociação, acabaram não sendo vendidos.
Em muitas situações, o corretor faz recomendações em relação às condições do imóvel ou ao preço, que não são acatadas pelo proprietário que, então, na expectativa de conseguir um melhor negócio ― para ele ―, busca a venda sem a intermediação da assessoria imobiliária.
Em casos como esse, é preciso ter atenção redobrada ao comprar um imóvel direto com o proprietário, pois ele pode esconder desagradáveis surpresas que não passariam pelo crivo de um bom corretor.
Quais são os riscos de comprar um imóvel direto com o proprietário?
A negociação de um bem sem a orientação de um corretor de imóveis qualificado oferece inúmeros riscos tanto para o comprador quanto para o proprietário. É a famosa situação do “barato que sai caro”.
Vejamos, nos tópicos a seguir, os cenários de riscos mais comuns nesse tipo de transação.
Ocorrência de gastos adicionais
A expertise de um corretor de imóveis profissional abrange vários conhecimentos específicos que vão muito além da simples negociação. A falta desse profissional acaba gerando a necessidade da contratação de outros, que podem sair até mais caros.
Por exemplo, o corretor normalmente conhece todos os trâmites e documentos envolvidos na compra e venda de um imóvel, o que, quando não há nenhum tipo de impedimento no bem, acaba por dispensar a contratação de um advogado especialista para a preparação de um contrato.
Outro exemplo da atuação do corretor que evita gastos adicionais é o “controle de qualidade” dele em relação à manutenção do imóvel, capaz de evitar que você acabe adquirindo um bem com problemas que demandem reformas inesperadas.
Escolha do imóvel inadequado
É preciso saber o que conferir na compra de um apartamento, e isso abrange desde as questões relacionadas aos aspectos legais do negócio e à manutenção do bem, até as necessidades do comprador que o imóvel precisará atender. É comum, na empolgação de fechar negócio, que alguns detalhes importantes sejam ignorados por compradores menos experientes. Nesse caso, uma assessoria imobiliária é capaz de evitar que esses itens passem despercebidos.
Eles podem estar relacionados à infraestrutura do bairro, de telefonia e internet, de transporte, entre tantos outros recursos que acabam impactando diretamente na qualidade de vida de quem habita o imóvel. Quando não são observados da maneira correta na hora de fechar negócio, podem levar à compra de um bem que não atende às necessidades de quem pretende morar nele.
Um corretor experiente saberá fazer ao comprador e ao vendedor do imóvel as perguntas certas para trazer à tona os detalhes que revelarão se o imóvel é adequado ou não às suas necessidades. Muitas vezes, não existe a intenção de ocultar certos pormenores, porém a inexperiência das partes que estão fazendo o negócio pode fazer com que esses pontos sequer sejam lembrados. Contudo, depois que o negócio estiver fechado, eles se tornam verdadeiros “elefantes na sala” do comprador.
Dificuldades com a documentação do bem
A burocracia envolvida na compra de um imóvel é algo que demanda muita atenção e muito conhecimento. A falta de um simples documento pode inviabilizar o negócio ou, até mesmo, causar a perda do bem mais adiante. São tantos detalhes que devem ser levantados e analisados que, para quem não está habituado ao processo, podem se tornar um risco desnecessário.
É preciso verificar todo o histórico do bem e de seus atuais proprietários. Se for uma pessoa jurídica vendendo o imóvel, o cenário se complica ainda mais, pois será necessário verificar a existências de processos trabalhistas que possam resultar na penhora do bem, além da situação de cada sócio e seus cônjuges.
A lista de documentos e certidões que devem ser providenciados, especialmente no caso de haver um financiamento envolvido, é bem extensa, e nem todos os itens são conseguidos de forma simples. Por isso, contar com a ajuda de um profissional do mercado imobiliário, que já conhece os caminhos para obter cada um dos “papéis” exigidos, poupará muito do seu tempo e evitará muitas dores de cabeça.
Avaliação acima do mercado
Outro risco de comprar um imóvel direto com o proprietário é na hora de avaliar o seu preço. Quando essa avaliação é feita por um corretor experiente, são considerados todos os prós e contras do bem. Portanto, se há uma reforma a ser feita, por exemplo, isso é levado em conta no preço.
Quando essa avaliação profissional não agrada ao proprietário do imóvel, ela se torna um dos motivos pelos quais o dono do bem opta por tentar vender por conta própria com o objetivo de conseguir o preço que ele imagina ser o justo, sem levar em conta fatores como a conservação e a situação do mercado.
Existência de dívidas antigas
Embora não devesse ser uma situação comum, eventualmente, há quem use de má-fé para se livrar de algumas responsabilidades. Ou mesmo, sem essa falha de caráter, pode haver taxas ou impostos relacionados ao bem que caíram no esquecimento.
Nesse caso, quando há a intervenção de uma assessoria imobiliária na negociação, todas essas informações são levantadas, e, na existência de alguma dívida antiga, o valor é descontado do preço do bem ou o negócio fica condicionado ao seu pagamento pelo vendedor.
Problemas com a manutenção do bem
Alguns problemas com a manutenção do bem, especialmente da parte elétrica e hidráulica, não ficam muito visíveis. Ao contrário, podem crescer silenciosamente sem que os moradores do imóvel sequer percebam.
Os profissionais do mercado imobiliário sabem exatamente por quais problemas procurar na hora de vistoriar um bem. Por isso, o risco de comprar um imóvel direto com o proprietário com problemas de manutenção é bem maior, já que ele pode nem ter percebido a existência da necessidade de reparo.
Ocorrência de golpes
Sim, eles existem e não são poucos. É bem grande o risco de, fora de uma assessoria imobiliária especializada, você esbarrar com alguém mal-intencionado, capaz vender um imóvel que não é de sua propriedade ou que já foi vendido para outras pessoas.
Uma imobiliária com um histórico de credibilidade no mercado é uma garantia a mais para você ter certeza de que não será ludibriado e não terá prejuízos desnecessários, capazes, até mesmo, de impedir a realização de um novo negócio.
Desperdício de tempo e dinheiro
Mais uma vez, a experiência de um corretor de imóveis torna-se fundamental para evitar problemas e desperdícios, uma vez que o profissional saberá como analisar o seu perfil e, desse modo, oferecer os imóveis que realmente atendam às suas necessidades. Ele fará um filtro e uma avaliação do imóvel, poupando seu tempo e as despesas com visitas improdutivas.
Falta de um contrato de compra e venda
Outro ponto de atenção em relação à compra de imóvel direto com o proprietário diz respeito à confecção de um contrato de compra e venda válido. Em casos assim, muitas vezes, o documento pode até ser feito, mas, por não observar todos os detalhes legais envolvidos, poderá não ter validade.
Limitação das opções de financiamentos
As instituições que concedem as melhores opções de crédito imobiliário costumam ser bastante exigentes em relação à documentação, tanto a do comprador quando a do bem financiado, a qual servirá como garantia.
Muitas vezes, a falta desses documentos provoca a não aprovação do crédito e a limitação das opções de pagamento, levando à negociação de um parcelamento direto com o proprietário que não oferece nenhuma garantia de que o imóvel será transferido no final.
Como deve ser feita a compra de um imóvel com segurança?
Para você se certificar de que está fazendo um bom negócio e sem correr riscos, o ideal é que você leve em consideração as dicas que daremos nos tópicos a seguir. Acompanhe!
Escolha o imóvel mais adequado às suas necessidades
Mais do que bom preço, capacidade de valorização e facilidade de pagamento, o imóvel deve, principalmente, atender às necessidades do comprador de acordo com seus objetivos.
Se você pretende morar no imóvel, verifique questões como a distância do seu local de trabalho e da escola das crianças, condições do trânsito local, estabelecimentos na vizinhança, horários em que o sol bate no imóvel, entre outras questões que afetarão diretamente no seu a dia a dia.
Se a sua intenção é transformar o bem em um ativo por meio de sua locação, verifique se ele tem atrativos suficientes para valorizar o preço do aluguel, como uma taxa condominial acessível ― muitas vezes, é necessários reduzir o aluguel por causa de um condomínio muito elevado ―, a localização e os serviços oferecidos pelo empreendimento.
Faça uma vistoria no bem com a ajuda de profissionais
Antes de fechar negócio, leve um profissional ao local, que seja capaz de identificar problemas que possam causar prejuízos, como a necessidade de uma reforma. O ideal é que toda a parte elétrica e hidráulica seja verificada, especialmente se o imóvel for mais antigo.
Realize um levantamento dos impostos e das taxas pagos
Um imóvel, seja casa, seja apartamento, está sujeito à cobrança de diversas taxas e impostos que são da responsabilidade do proprietário. Alguns impostos gerados pela negociação do bem, como o ITBI, podem ser negociados entre as partes, porém você deve lembrar-se de que, ao transferir o imóvel para o seu nome, estará transferindo também possíveis dívidas que ele tenha. Então, não deixe de verificar pendências como:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
- Taxa condominial;
- Contas de consumo de energia elétrica, gás e água;
- Dívidas trabalhistas do atual proprietário.
Confira e analise a documentação
Não deixe de verificar se toda a documentação do bem está em dia e não se esqueça de levar em conta os custos para providenciá-la e para que as devidas alterações sejam feitas. Veja, a seguir, quais documentos especificamente você precisará analisar.
Do imóvel:
- Escritura pública;
- Registro de imóvel;
- Matrícula;
- Certidões negativas de impostos e taxas;
- Habite-se;
- Despesas cartorárias.
Do vendedor:
- Documentos de identificação;
- Identificação do cônjuge e de regime de bens;
- Certidões negativas de dívidas, execuções e protestos;
- Certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas e criminais;
- Certidões negativas de interdições, tutela e curatela.
Verifique as opções de financiamento
Por fim, existem diversas opções de financiamento, inclusive aproveitando o seu FGTS inativo, que podem tornar mais fácil a aquisição do bem. Lembre-se de que contar com a ajuda de uma boa assessoria imobiliária é fundamental para que você tenha acesso às melhores opções. Conheça algumas delas:
- Sistema de financiamento habitacional – oferece opções para compradores de baixa renda, como o Casa Verde e Amarela, juros e condições de pagamento mais acessíveis para imóveis de menor valor;
- Sistema de financiamento imobiliário – oferece opções como o famoso financiamento imobiliário da Caixa, voltado a imóvel de maior valor e compradores que não se enquadram nos programas habitacionais do governo;
- Bancos e financeiras privadas – oferecem crédito para a aquisição de qualquer tipo de bem, porém com juros e taxas mais altos, além do maior rigor na exigência de garantias.
Quais são os benefícios de contar com uma assessoria imobiliária?
Se você leu até aqui, já entendeu que, para fazer um investimento seguro em imóvel, o ideal é contar com a ajuda de profissionais qualificados, já que a experiência traz uma série de garantias que você não teria ao comprar um imóvel direto com o proprietário. Já falamos sobre todas elas ao longo do texto, mas veja, a seguir, quais são elas de modo mais objetivo:
- Maior conhecimento do mercado;
- Avaliação mais justa e precisa;
- Mais experiência na intermediação da negociação;
- Vistoria do imóvel com profissionais qualificados;
- Análise de documentos mais precisa;
- Agilidade nos processos burocráticos;
- Elaboração do contrato de compra e venda com segurança;
- Facilidade na aquisição de um bom financiamento.
Portanto, quando pensar em comprar um imóvel direto com o proprietário, não deixe de levar em conta todos as vantagens e os benefícios que estará deixando de obter para conseguir uma melhor negociação. Mesmo que você consiga uma boa oportunidade negociando diretamente, não deixe de consultar um corretor qualificado, capaz de checar se tudo o que foi acordado está correto e se não existe nenhum tipo de “pegadinha” que poderá tornar-se uma surpresa inconveniente no futuro.
Como você acabou de ver ao longo deste conteúdo, os riscos de comprar um imóvel direto com o proprietário são muito maiores do que os aparentes benefícios, quando eles existem. Na maioria dos casos, esse tipo de transação transforma-se no famoso “barato que sai caro”.
Por isso, deve ser evitada ao máximo, dando prioridade às compras mais seguras, assistidas por uma boa assessoria imobiliária capaz de garantir que todos os pontos de atenção sejam observados antes do fechamento do negócio, para que se evite todos os possíveis prejuízos.
Agora que você já sabe quais são os riscos de comprar um imóvel direto com o proprietário, que tal considerar a possibilidade de fazer um negócio muito mais vantajoso, por meio da compra de um apartamento direto com a construtora ?
