O Brasil possui um sistema tributário complexo e no setor imobiliário não é diferente. As taxas são divididas entre as esferas municipal, estadual e federal, levando os municípios a terem cargas tributárias diferenciadas. Para compreender a tributação na venda de imóveis, você precisa estar ciente dos impostos e taxas sobre casas e apartamentos.
Sendo assim, neste artigo buscamos detalhar os principais encargos que incidem sobre imóveis, desde o IPTU até taxas menos conhecidas, como a taxa de incorporação.
Antes de mergulhar no assunto, é importante distinguir o que é o quê: imposto consiste no que se arrecada para financiar a máquina pública, enquanto as taxas se referem à prestação de determinados serviços.
Quais são os principais pontos de tributação na venda de imóveis?
Imposto de transferência de propriedade
O Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado sobre todas as vendas de imóveis. A taxa varia de município para município, mas costuma ficar entre 2% e 3% do valor da negociação ou oferta feita pela cidade, valendo o que for maior. O ITBI deverá ser pago pelo comprador no ato da obtenção da escritura de transferência do imóvel.
Imposto Territorial Urbano (IPTU)
O Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana é um dos mais conhecidos. Uma vez por ano, o munícipio recolhe o IPTU dos proprietários de imóveis. No caso de um arrendamento, o contrato pode estipular que o imposto será cobrado do inquilino, mas a autoridade para pagá-lo permanece com o inquilino.
O munícipio cobra o IPTU com base em dois fatores: o valor da venda, que é uma avaliação do valor do imóvel, e a alíquota, um percentual que aumenta progressivamente de acordo com o valor do imóvel. O cálculo do IPTU é, portanto, realizado a partir da multiplicação entre o valor de mercado do imóvel e sua taxa correspondente.
Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário
De competência federal, o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário é cobrado sempre que a Receita determina que o vendedor obteve lucro com a negociação. Então, se o valor da primeira compra for menor que o valor da revenda, ocorrerá a tributação. A alíquota do imposto de renda sobre ganhos imobiliários é de 15% para pessoas físicas, considerando os ganhos no negócio. Se o vendedor for pessoa jurídica, o índice varia de acordo com o regime tributário adotado pela empresa.
Então, supondo que você comprou um apartamento por R$ 500 mil e vendeu o mesmo imóvel por R$ 750 mil, você pagaria 15% de imposto sobre o lucro de R$ 250 mil da venda, ou R$ 37,5 mil. Vale ressaltar que se você vender o imóvel e comprar outro em até 6 meses, há uma dedução do valor devido no imposto de renda sobre o ganho do imóvel.
Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)
Assim como o ITBI, o Imposto sobre Transmissão e Doação Causa Mortis também incide na transmissão de bens, mas somente nos casos de doação ou herança – ou seja, nessas duas situações, o imposto a ser cobrado não é o ITBI, mas o ITCMD.
O ITCMD, geralmente, possui uma tabela progressiva com alíquotas diferenciadas conforme o valor do imóvel e o tipo de transferência (herança ou doação). Porém, cada estado tem suas próprias regras e você precisa conhecer a legislação local.
Quais são as principais taxas sobre imóveis?
Escritura do imóvel
A escritura é um documento feito no cartório de notas, após a assinatura do contrato, que serve para confirmar o contrato de compra e venda celebrado entre as duas partes. O valor pago pela efetivação de escritura pública varia conforme o valor do imóvel e da unidade federativa em questão. Vale lembrar que a escritura só será exigida para compras à vista. No caso de financiamento, o contrato emitido pela instituição financeira substitui a escritura do imóvel.
Registro de propriedade
O registro é uma fase posterior à escritura da propriedade, necessário para que a transferência de imóvel seja devidamente registrada na matrícula do imóvel. Ou seja, a partir dessa etapa, a propriedade é oficialmente transferida para o novo proprietário.
O valor da taxa de registro do imóvel também muda de acordo com o estado e o valor de mercado do imóvel. No entanto, o registro de imóveis precisa ser feito no Cartório de Registro de Imóveis.
Taxa de corretagem
Quando você decide vender uma propriedade e anunciá-la em uma corretora, o vendedor terá que pagar uma taxa de corretagem, ou seja, uma comissão, ao corretor responsável por intermediar a venda. O valor dessa taxa costuma ficar em torno de 5% do valor de venda do imóvel.
Taxa cobrada pelas obras
O ritmo de desenvolvimento da obra é aplicado na planta apenas na compra de imóveis. Essa taxa é paga às construtoras como forma de repassar os juros cobrados pelos bancos ou instituições financeiras. A taxa média de incorporação custa 2% do valor total do imóvel e é paga desde o início da construção até a entrega final. Em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador tem o direito de entrar em contato com a construtora para a suspensão da taxa pelo tempo que durar o atraso nas obras.
Tributação na venda de imóveis no Imposto de renda
Se houver lucro após a venda, o vendedor deverá declarar à Receita Federal e pagar 15% sobre o seu ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor da compra e da venda. No entanto, existem algumas exceções, entre elas:
- imóvel único de até 400 mil reais;
- herança de imóveis antigos têm direito a isenção ou desconto de impostos;
- imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 têm descontos e imóveis adquiridos antes de 1969 também estão isentos.
Ao contrário das demais declarações, que seguem um calendário comum no início de cada ano, o imposto de renda sobre venda de imóveis requer que você declare os valores das vendas em até um mês após a transação.
O não recolhimento do imposto até este período pode resultar em débitos com a Receita. As multas podem chegar a 20%, acrescidas de juros e correção monetária sobre valores não pagos.
Gostou destas informações sobre a tributação na venda de imóveis? Leia também o nosso artigo sobre como investir o 13º para sair do aluguel.
