Como declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de Renda

A declaração de imóveis no Imposto de Renda pode gerar algumas dúvidas e confusões. E quando você compra ou vende um imóvel, então, essa questão pode vir a tirar o seu sono. Mas não se preocupe! Esclareça abaixo algumas das dúvidas mais frequentes sobre as regras estabelecidas pela Receita Federal e, podemos apostar, que você ficará preparadíssimo para declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de Renda.

• Como fazer fazer a declaração de compra de imóveis?
• Confira como declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de renda
• Financiamento imobiliário no Imposto de Renda
• Imóvel comprado na planta também precisa ser declarado
• Declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de Renda em conjunto
• Declaração de venda de imóveis
• Lucro imobiliário
• Venda de imóvel com mais de um dono
• O que fazer quando o financiamento acaba?
• Quando os ganhos com a venda de imóveis são isentos de IR?
• Omissão de informações nas declaração de compra e venda de imóveis
• Considere buscar ajuda para fazer a sua declaração de compra e venda de imóveis no Imposto de Renda

Como fazer fazer a declaração de compra de imóveis?

Ao adquirir um imóvel, é importante informar a compra em sua declaração de Imposto de Renda. Logo, é necessário preencher a ficha de “Bens e Direitos” no programa da Receita Federal. Nessa ficha, informe os dados do imóvel, como a descrição, número de registro, localização e valor de aquisição.

Confira como declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de renda

1. O primeiro passo para fazer a declaração é reunir todos os documentos relacionados ao imóvel e às transações imobiliárias, como recibos, contratos, escrituras, entre outros.
2. Com a documentação em mãos, os contribuintes devem abrir a aba “Bens e Direitos”. Em seguida, precisam escolher o grupo “01- Bens Imóveis” e depois o código conforme o tipo do imóvel: “12 – casa”, por exemplo, “11 – apartamento”, “02 – prédio comercial”, e assim por diante.
3. Em seguida, o contribuinte deve preencher os dados de localização, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição.
4. No campo “Discriminação”, o contribuinte deve incluir – da maneira mais clara possível – o máximo de informações disponíveis sobre a situação da propriedade, como o nome e CPF do vendedor do imóvel, informar o formato de compra (à vista, por exemplo) e incluir ainda informações da escritura do imóvel, valores pagos e registro em cartório.

Vale lembrar que quanto maior o número de documentos comprobatórios, menor será a chance de erros de interpretação na conversa com a Receita Federal. Por isso, inclua informações detalhadas e tenha muita atenção ao preencher os dados referentes aos imóveis.

Financiamento imobiliário no Imposto de Renda

O imóvel adquirido por meio de financiamento que ainda estiver em curso deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”. Veja como:

• Clique no grupo “01- Bens Imóveis”, com os códigos: “11”, se for apartamento; “12”, quando se tratar de uma casa ou “13”, para terreno e assim por diante.
• No campo “Discriminação”, o contribuinte vai incluir as informações sobre o imóvel, os dados do contrato de financiamento, da instituição financeira financiadora e do vendedor.
• No campo “Situação”, deve-se informar todos os valores pagos durante o ano passado, tais como entrada e parcelas. Nesse campo, não deve ser incluído o valor total do imóvel negociado, entra apenas o valor efetivamente pago. Assim, ao longo dos anos, o valor irá crescer até que haja a quitação do bem.

Lembre-se de que os valores pagos durante o período do financiamento a serem declarados devem ser inseridos, considerando as bases de dados do ano anterior à entrega da declaração. Ou seja, se você, por exemplo, for declarar o imposto em 2024, os dados fornecidos serão os de 2023.

Essa regra também se aplica aos imóveis adquiridos por meio de consórcio. Vale ressaltar, ainda, que não há Imposto de Renda a ser pago na aquisição, sendo a tributação aplicada apenas quando ele for vendido por um valor superior ao seu custo de aquisição.

Imóvel comprado na planta também precisa ser declarado

Mesmo que ainda em construção, esses imóveis precisam ser informados na declaração do Imposto de Renda. A declaração do imóvel, inclusive, precisa ser feita ainda que os documentos de transferência de propriedade, como o registro da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, não estejam prontos em razão das obras estarem em curso.

Para declarar o imóvel adquirido na planta é preciso abrir a aba “Bens e Direitos”. Se o imóvel já tiver a Inscrição Municipal (IPTU) e o Registro no Cartório de Registro de Imóveis – o que costuma ser raro -, esses dados também podem ser informados. No entanto, essa informação não é obrigatória para a transmissão da Declaração de Imposto de Renda.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar a forma de aquisição (à vista ou a prazo), indicar o nome e o CNPJ da incorporadora / construtora e a somatória das parcelas pagas ao longo de cada ano. Nessa hora, também é preciso comunicar se o saldo do FGTS foi usado para a aquisição do imóvel.

Declarar a compra e venda de imóveis no Imposto de Renda em conjunto

Quando um imóvel é comprado por mais de uma pessoa, existem diferentes formas de declará-lo no Imposto de Renda.

• É possível informar o imóvel apenas em uma declaração, com a comunhão de bens. 
• Fazer o imóvel constar em declarações separadas, informando 50% do valor do imóvel em cada uma delas.
• No caso de casais, é possível optar pela declaração em conjunto, incluindo todos os bens adquiridos por ambos na ficha de Bens e Direitos do titular da declaração.

Declaração de venda de imóveis

Quando ocorre a venda de um imóvel, é fundamental informar essa transação à Receita Federal. Então, declare o Imposto de Renda utilizando a ficha de “Bens e Direitos” para registrar a venda. Em seguida, forneça detalhes como a descrição do imóvel, data da venda, valor de alienação e nome do comprador.

Lucro imobiliário

No caso de imóveis vendidos com lucro, é necessário apurar o ganho de capital para determinar se há incidência de imposto. Para isso, o contribuinte tem que baixar e preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está dentro de um aplicativo gratuito, disponível no site da Receita Federal.

Além de facilitar o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel, o GCAP permite importar esses dados para a declaração do Imposto de Renda. Nesse processo, o lucro obtido na venda do imóvel é inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da Declaração de Imposto de Renda.

Após o preenchimento e importação do cálculo do app para a Declaração de Imposto de Renda, caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor figurará – também de forma automática – na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Venda de imóvel com mais de um dono

Se o imóvel financiado for de propriedade de mais de uma pessoa, todos os proprietários deverão declarar o bem em suas respectivas declarações Cada um deles deve informar a sua parcela de propriedade. Em algumas situações, é permitido fazer a declaração conjunta, ou seja, informar o bem em apenas um dos documentos. Isso ocorre nas situações listadas abaixo.

• As pessoas são oficialmente casadas e adquiriram o mesmo imóvel juntas.
• Quem vive em união estável há mais de cinco anos, desde que tenha uma declaração registrada em cartório.
• O casal que tem pelo menos um filho gerado no relacionamento também está incluído nesse grupo.

O que fazer quando o financiamento acaba?

Quando o financiamento do imóvel é quitado, o contribuinte precisa atualizar as informações na declaração de Imposto de Renda do ano seguinte, alterando a descrição do bem para indicar que o imóvel agora pertence, totalmente, ao proprietário.

Quando os ganhos com a venda de imóveis são isentos de IR?

O contribuinte fica livre de pagar imposto sobre a venda do imóvel nas situações que elencamos abaixo.

• Tenha adquirido o bem antes de 1969.
• Possua um único imóvel, com valor abaixo de R$ 440 mil, e não tenha vendido qualquer outro imóvel de até R$ 400 mil nos últimos cinco anos.
• O valor da venda seja utilizado na compra de outro imóvel residencial no país.

No entanto, você não tem que se preocupar em memorizar essas regras e nem as pesquisar de forma independente, pois o programa de Gcap oferece essas questões com escolhas de “sim” e “não” no ato do preenchimento.

Além do preenchimento no GCap, o contribuinte também deve alterar o status do imóvel vendido na ficha “Bens e Direitos”. Para realizar essa mudança, basta sele

Além do preenchimento no GCap, o contribuinte também deve alterar o status do imóvel vendido na ficha “Bens e Direitos”. Para realizar essa mudança, basta selecionar o imóvel que havia sido declarado e clicar em “Editar”.

Omissão de informações nas declaração de compra e venda de imóveis

A Receita Federal cruza os dados declarados pelo contribuinte com informações de cartórios, bancos e outras instituições. A omissão ou declaração incorreta pode resultar em multas. Além disso, pode acarretar problemas com o fisco, que é a autoridade fazendária que controla os pagamentos de impostos em todas as esferas tributárias. Nesse caso, todo cuidado é pouco!

Considere buscar ajuda para fazer a sua declaração de compra e venda de imóveis no Imposto de Renda

A compra e venda de imóveis exige atenção especial na hora de declarar o Imposto de Renda. Diante disso, é fundamental informar corretamente as transações de compra e venda, bem como apurar o ganho de capital quando aplicável. 

Por isso, se você não está seguro para fazer a declaração, recomenda-se buscar o auxílio de um contador ou profissional especializado para garantir que todas as etapas sejam cumpridas conforme as regras estabelecidas pela Receita Federal. Mas, com as dicas acima, paciência e atenção, é possível fazer a declaração de uma forma tranquila e segura.