Como comprar um apartamento parcelado?

Opção para muitas pessoas que querem conquistar o sonho da casa própria, comprar um apartamento parcelado é uma possibilidade que facilita bastante o investimento. Essa condição de aquisição é uma das favoritas dos brasileiros, graças às suas características, já que parcelar a compra de um imóvel pode ser a porta de entrada de grandes realizações.

Ainda que para muitos seja uma realidade, ainda há pessoas que buscam seu primeiro imóvel, mas pouco sabem sobre como funciona essa compra de imóvel parcelada. Requisitos, juros, condições de financiamento: tudo isso precisa ser entendido.

Conheça a seguir as condições que envolvem essa possibilidade e entenda como você pode se adequar!

Saiba quais são os requisitos para comprar um apartamento parcelado

A tomada de decisão para iniciar a compra de um imóvel é um importante passo que se pode tomar em busca dessa conquista. É comum que nesse momento se estude as diversas possibilidades de compra e até mesmo quem tem uma parte do valor guardado pode optar por parcelar o restante. O que gera dúvidas, no entanto, são os requisitos para esse financiamento.

Quem oferece essa possibilidade de comprar um apartamento parcelado são, naturalmente, as construtoras, mas junto de uma instituição financeira. O banco, seja ele público, seja privado, é quem cuida da cobrança, ou seja, quem deseja o financiamento precisa solicitar diretamente à instituição, essa que tratará de repassar o valor diretamente à construtora dona do imóvel.

Naturalmente, os bancos precisam definir algumas regras claras para garantir sua segurança nesse acordo firmado. Por isso, há alguns requisitos fundamentais que precisam ser cumpridos na hora de solicitar esse financiamento. Eles estão relacionados às comprovações de condições de honrar a dívida e, por isso, há uma avaliação do comprador em diversos pontos.

Avaliação de documentação

A documentação do comprador precisa estar regulamentada, o que vai comprovar que ele é realmente a pessoa que solicita esse parcelamento. Nesse caso, são identificações de pessoa física, além de outras documentações de caráter financeiro. Assim, a lista é composta por:

• Documento de identidade;
• CPF
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de endereço;
• Declaração de IR (exceto quem seja isento do imposto);
• Extrato do FGTS (geralmente obrigatório apenas para quem usará o fundo para quitar parte do valor do apartamento);
• Carteira de trabalho;
• Comprovante de renda (assalariados devem apresentar o contracheque, empresários precisam ter o pró-labore e autônomos devem ter o Decore);
• Cópia dos documentos do vendedor (construtoras oferecem sem maiores complicações);
• Documentos do apartamento (cópia do IPTU do ano em vigência, certidão negativa do IPTU, cópia de validade de 30 dias da matrícula do imóvel).

Pontos fundamentais

A documentação é uma parte obrigatória, mas simples e inicial para comprar um apartamento parcelado. Há outros requisitos fundamentais totalmente ligados à capacidade financeira do solicitante. O valor da parcela de pagamento do apartamento não pode ultrapassar 30% da renda mensal do comprador.

Esse mecanismo é um garantidor que as instituições financeiras impõem, como forma de se protegerem de atrasos ou até mesmo da inadimplência. Portanto, nesse momento o solicitante precisa escolher um financiamento que tenha um número de parcelas, com o valor mensal, que seja compatível com o que ele ganha por mês.

Outra importante obrigação a ser cumprida é a comprovação de crédito positivo em órgãos de proteção, como o Serasa e o SPC, os dois mais famosos. Na linguagem popular, quem tem o “nome sujo” fica impossibilitado de comprar um apartamento parcelado. No entanto, é possível regularizar esses débitos antes mesmo antes de solicitar esse financiamento do imóvel.

Simulações são importantes

Estar ciente de todas essas exigências é fundamental, já que elas são decisivas na hora de comprar um apartamento parcelado. No entanto, para deixar o processo mais fluido, o ideal é realizar uma simulação com o banco, antes mesmo de fazer a sua solicitação pelo financiamento, evitando se precipitar e ter a compra negada por não se adequar às condições.

Essas simulações ajudam o comprador a entender alguns detalhes, como o tempo de quitação do imóvel, ou seja, em quantos meses ou anos ele levaria para pagar de acordo com o número de parcelas. Além disso, ele também consegue saber mais sobre o valor dessas prestações mensais, os juros que incidem nelas, além de uma série de outros detalhes.

Essas simulações podem ser feitas pessoalmente, diretamente com o gerente do banco, ou com um profissional especializado em financiamento, e, em alguns casos, pela internet. Cada instituição conduz de uma forma diferente, então é preciso consultar antes.

Entenda como são compostas as parcelas

Comprar um apartamento parcelado é um pouco diferente do que qualquer outro produto comum, em que se pode pagar as prestações sem juros e divididas por meses, sem variações de preços. Acontece que imóveis são de um valor bem mais alto e, nesses casos, as instituições financeiras precisam, além de lucrar, também garantir a cobertura de suas taxas administrativas.

Por isso, é importante que todo futuro comprador entenda o que compõe o valor das parcelas do seu financiamento, já que não se trata apenas do preço total do apartamento dividido em “x” prestações. Nessa conta entram 3 valores: juros, amortização da dívida e taxas da operação.

Os juros

Os juros são parte importante do valor das parcelas. Eles são a cobrança principal que as instituições financeiras fazem e, por isso, impactam diretamente o valor total pago no imóvel. A relação mais simples e necessária de se entender é que quanto maior é o número de prestações, maiores serão os juros cobrados. Isso garante que a operação seja vantajosa ao banco.

Os compradores não têm como fugir da cobrança de juros. Elas são, além de obrigatórias, necessárias para comprar um apartamento parcelado. Por isso, antes de começar um financiamento, é altamente recomendável que o solicitante entenda detalhadamente qual é o percentual de juros cobrados. É necessário também saber o quanto se pagará.

O valor de amortização

Em uma compra parcelada, o banco paga esse valor ao proprietário, no caso, a construtora, e a dívida passa a ser entre o comprador e essa instituição financeira. Com o financiamento, a ideia é que esse comprador quite todo o valor com esse banco, dentro do período de parcelamento. Assim, a amortização é justamente o valor que resta para a quitação da dívida junto à instituição.

Na parcela, a parte do dinheiro que será direcionada à quitação da dívida é o valor de amortização. Por mais que muitas pessoas pensem que todo valor das parcelas seja para pagar o apartamento, não funciona dessa forma. Parte dele é para esse direcionamento, ou seja, para a amortização da dívida, mas outras partes são os juros e as taxas.

As taxas

Por fim, as taxas são a terceira e última parte que compõe as parcelas. São percentuais, menores do que os outros falados, que são direcionados para o custeio das atividades administrativas dos bancos na dedicação à operação desse financiamento.

As instituições impõem essas taxas para garantir que durante toda essa relação entre comprador e financiador, haja a prestação de um serviço de qualidade, que nunca prejudique os beneficiários. É sempre importante também se certificar quais taxas são cobradas e qual é o propósito de cada uma delas. Isso evita que o comprador assine o contrato permitindo cobranças indevidas no financiamento.

Entenda os juros necessários para comprar um apartamento parcelado

O entendimento dos juros é uma parte fundamental da educação prévia que todos que querem comprar um apartamento parcelado precisa buscar. Há diferentes tipos, que incidem de formas distintas e geram impactos específicos no valor da prestação e, principalmente, no custo total do imóvel.

É totalmente comum não entender de início como funcionam, por isso o assunto é relevante. Essa compreensão passa por conhecer os quatro tipos de juros que podem incidir no valor de um apartamento: simples, compostos, compensatórios e moratórios. Saiba melhor como funciona cada um deles a seguir!

Juros simples

A dívida do imóvel, em seu valor total, recebe os juros simples sem que eles gerem nenhuma mudança complexa de se entender. Por exemplo, a taxa de juros é definida como de 10% ao mês, ou seja, há a aplicação desse percentual sobre o valor total, mas dividido em cada prestação.

Nesse exemplo citado, um financiamento de R$ 120 mil que será pago em 12 prestações, considerando esses 10%, geraria a obrigação mensal de R$ 11 mil. Ao fim desse período de 1 ano, o comprador teria pago um valor total de 132 mil, considerando a incidência de juros simples.

Juros compostos

Mais complexas de serem entendidos, os juros compostos podem causar confusão nos compradores, afinal, nem todo mundo tem domínio sobre esse tipo de assunto. Ainda assim é necessário realizar um esforço para tornar esse financiamento mais transparente. A dica é: você precisa estar muito atento e realizar um planejamento financeiro sólido e rigoroso.

Juros compostos funcionam da seguinte forma: em cada prestação, a soma do que resta de amortização é calculada a parte do valor inicial do imóvel e nos juros que foram cobrados nas parcelas que já foram pagas. Em um exemplo, se você financiou apenas R$ 10 mil em quatro vezes, em uma taxa de 10% ao mês, você paga R$ 2.500 + 2.500 divididos por 10, o que dá R$ 2.750.

Já na segunda parcela, o cálculo que baseia o pagamento é a partir da última, que no caso foi esse R$ 2.750 que mostramos. Optar por essa cobrança requer muita atenção e facilidade em calcular juros, claro, para quem prefere ter um acompanhamento rigoroso do que está pagando.

Juros compensatórios

Juros compensatórios são bem parecidos com os juros simples. Eles são impostos pelas instituições que realizam o financiamento, já com a taxa de incidência mensal definida previamente. Se o valor financiado é de R$ 100 mil em 1 ano, ou seja, 12 meses, com taxa de 10% ao ano, o valor pago ao total será de R$ 110 mil.

Juros moratórios

A principal preocupação dos bancos ao oferecer a possibilidade aos beneficiários de comprar um apartamento parcelado é a respeito do comprometimento em honrar a obrigação. Por isso, os juros moratórios são aplicados para que haja uma proteção por parte das instituições, ou seja, qualquer atraso ou quebra de acordo vão incidir em ainda mais juros no valor total do imóvel.

Assim, antes de fechar um contrato, é importante que esse solicitante do financiamento entenda quais são os percentuais cobrados dos juros moratórios. É muito provável que eles sejam cobrados, portanto, se trata muito mais de entender os percentuais e se organizar adequadamente para evitar essas cobranças.

Defina o tipo de financiamento

A busca por comprar um apartamento parcelado passa também pela escolha do tipo de financiamento. Há três diferentes modelos que, em suas particularidades, impõem cobranças de juros de maneiras distintas, o que os torna mais adequados para diferentes faixas de preço do financiamento. São eles: tabela PRICE, Sistema SAC e sistema SACRE.

A escolha do tipo de sistema de cobrança é comumente feita entre quem solicita o financiamento e a instituição financeira. No entanto, nem sempre há uma flexibilidade que permite ao beneficiário ter esse poder de decisão, já que esses tipos de financiamentos também têm restrições. A seguir, conheça cada um deles e entenda em detalhes as diferentes formas de cobrança.

Tabela PRICE

Conhecido também como Sistema Francês de Amortização, a tabela PRICE já foi a mais recorrente quando tratamos de financiamento de imóveis, solicitação muito frequente no Brasil. Nesse sistema as parcelas não sofrem alteração, independentemente do tempo de pagamento definido. Assim, do início ao fim, todas as prestações virão com o mesmo valor, sem nenhuma variação.

Outra característica principal que diferencia a tabela PRICE é a forma de amortização, ou seja, de que maneira o pagamento das parcelas influencia na redução da dívida total do preço do imóvel. Nesse modelo, os juros são decrescentes, ou seja, conforme as parcelas são pagas, esse percentual que compõe as prestações vai diminuindo.

Em contrapartida, o percentual referente à amortização aumenta conforme as parcelas vão sendo pagas. Nessa linha do tempo, acontece um movimento inversamente proporcional. Assim, as últimas parcelas do financiamento sejam totalmente direcionadas para pagar o valor do imóvel restante na dívida.

O que tem feito a PRICE cair em desuso nos últimos anos é a sua relação com juros pós-fixados, o que acaba por impactar as parcelas. Elas encarecem por conta dessa taxa de correção que é cobrada sempre com base na Taxa Referencial. Essa possibilidade cria uma situação em que o financiamento deixa de ser compatível com a renda do solicitante, com o passar do tempo.

Sistema SAC

O Sistema de Amortização Constante é também um conhecido modelo de financiamento, baseado em um esquema que preza pela quitação da dívida prioritariamente. Isso possibilita que o valor de amortização seja único durante todo o financiamento, ou seja, o valor do apartamento é dividido igualmente entre todas as parcelas, fazendo com que esse percentual não seja alterado nesse tempo.

Nesse sistema, os juros são calculados sobre o saldo devedor, ou seja, conforme ele vai diminuindo, automaticamente também incidem valores menores nas parcelas. Como resultado, conforme os pagamentos são feitos, há uma redução significativa no valor das prestações. No SAC, o comprador inicia pagando parcelas mais altas, que vão reduzindo com o passar do tempo.

O SAC também não está livre dos juros de correção, que podem ser prefixados, ou seja, previamente definidos pelos bancos e acordados no momento da assinatura do contrato, ou os pós-fixados, variando mais durante o contrato. É importante se informar sobre qual índice vai guiar os juros, já que a variação deles também implicará em valores maiores para o comprador.

O sistema PRICE tem a grande vantagem de oferecer esse pagamento decrescente, ou seja, ainda que ele comece alto, é certo que ele só diminuirá com o tempo. Ao nível de planejamento, essa possibilidade traz mais segurança em relação às incertezas sobre o futuro financeiro do comprador.

Sistema SACRE

O mais utilizado no Brasil: essa é a chancela principal que coloca o sistema SACRE em destaque para quem está em busca de comprar um apartamento parcelado. Esse sistema é baseado no princípio de amortização crescente, ou seja, no início o comprador foca em pagar os juros e taxas, com um percentual maior dedicado a essas obrigações.

Com o passar do tempo, o percentual da parcela dedicado à quitação do valor da dívida do imóvel vai aumentando gradativamente. Essa forma de pagamento gera um movimento em que o valor das parcelas aumente durante determinado período, até chegar a um máximo. Após esse pico, as prestações passam a ficar mais baratas, já direcionando essa queda até a quitação dos valores.

O sistema SACRE também apresenta a vantagem de redução de riscos de dificuldades financeiras futuras que possam impactar o pagamento das parcelas. Como essas prestações diminuem, reduzem também as chances de inadimplência, já eliminando a cobrança de juros moratórios.

Entenda como funciona o financiamento na Caixa

A Caixa Econômica Federal é hoje no Brasil uma das principais instituições financeiras que oferecem financiamento de imóveis. Quem quer comprar um apartamento parcelado certamente já pensa no banco como primeira opção, graças às suas condições facilitadas para todos. Justamente por essa alta demanda, há muita gente em busca de informação.

O que coloca a Caixa nessa posição de oferecer boas formas de pagamento é o seu trabalho junto às construtoras, com as quais forma parcerias de incentivo. Assim, a maioria das grandes empresas do setor consegue oferecer boas opções de financiamento junto à Caixa, o que faz aumentar a procura pelo banco na hora de comprar um apartamento parcelado.

As modalidades de financiamento

A Caixa se estabeleceu nesse mercado por meio de duas modalidades principais de financiamento, que são a tradicional e o programa Casa Verde e Amarela. O modelo tradicional oferece algumas condições especiais que são atrativas e beneficiam o solicitante na hora de investir no seu sonho. Por isso, há ofertas para diferentes faixas de preços, sempre em parceria com construtoras.

Já o Casa Verde e Amarela é um programa do Governo Federal que tem como objetivo financiar moradias para trabalhadores que tenham a renda mensal de até R$ 7 mil.

Nesta modalidade, você tem até 30 anos para pagar, com taxas de juros e descontos a serem concedidos conforme 5 faixas de renda, valor e localização do imóvel.

• Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00: Pode adquirir imóvel com taxa de juros nominal de até 4,75% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,25% a.a.
• Famílias com renda bruta de R$ 2.400,01 até R$ 2.600,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 5,25% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,75% a.a.
• Famílias com renda bruta de R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 6% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 5,50% a.a.
• Famílias com renda bruta de R$ 3.000,01 até R$ 4.000,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 7% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 6,5% a.a.
• Famílias com renda bruta de R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00: Para essas famílias, na aquisição da casa própria, é disponibilizada taxa de juros nominal de 7,66% a.a e, para cotistas do FGTS, taxa de 7,16% a.a..

O desconto pode chegar ao teto máximo de R$ 47.500,00 sendo considerados os fatores sociais, de renda, capacidade de pagamento e especificidades da população de cada região.

Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada, com no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, a taxa de juros dos financiamentos será reduzida em 0,5% a.a..

O valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 264 mil.

As vantagens de comprar um apartamento parcelado pela Caixa

A primeira grande vantagem, sem dúvida, são as condições de compra pensadas para pessoas de todas as classes sociais. Essa divisão de categorias torna o financiamento muito mais acessível, possibilitando que famílias que vivem de aluguel consigam transformar esse custo em investimento. As taxas abaixo do mercado e os amplos períodos de pagamento ajudam muito!

Além disso, a Caixa também trabalha na oferta de um atendimento especializado para quem deseja conseguir um financiamento. Nas agências há pessoas preparadas para orientar e conduzir o processo, assim como há uma rede de correspondentes que estão em locais diversos.

Parte desses correspondentes estão alocados diretamente dentro de grandes construtoras, o que torna o processo ainda mais fácil, já que a compra do imóvel é feita em uma só empresa. Assim, o comprador pode ter economia de tempo, maior segurança e transparência na sua decisão. Da análise e aprovação de crédito até a assinatura do contrato, tudo fica muito mais rápido!

Continuar sonhando com a casa própria é fundamental, mas ainda mais importante é começar a se planejar para comprar um apartamento parcelado. Conhecendo melhor as condições de financiamento, os juros e as possibilidades de negociação, há muito mais confiança para dar esse importante passo na vida de qualquer um.

Se você já se sente pronto para ter seu imóvel, a hora é de saber mais sobre as condições de contrato e o que esses documentos trazem. Confira tudo que você precisa saber antes de fechar um negócio!