Lidar com condômino inadimplente é um desafio comum na gestão de condomínios. A falta de pagamento afeta diretamente o orçamento coletivo e pode comprometer serviços essenciais. Mas como lidar com essa situação? Neste conteúdo, explicamos quais são as consequências para o condômino inadimplente e como o síndico pode agir de forma legal e eficaz. 

Quando um morador é considerado condômino inadimplente?  

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De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, é dever de todo condômino contribuir para as despesas do edifício. Isso significa que, ao deixar de pagar a taxa condominial na data correta, o morador já pode ser considerado inadimplente, mesmo que o atraso seja de apenas um mês.

O problema se torna ainda maior quando a inadimplência cresce e vários moradores deixam de pagar. Nesse cenário, o orçamento do condomínio pode entrar no vermelho, dificultando a manutenção das áreas comuns, o pagamento de funcionários e até a realização de melhorias.

Além disso, a inadimplência traz outras consequências, tanto para quem não paga quanto para a coletividade. A seguir, vamos explicar quais são esses impactos e o que pode ser feito para lidar com a situação da melhor forma.

Quais as consequências da inadimplência do condomínio? 

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A inadimplência traz prejuízos para quem deixa de pagar e também para todos os outros moradores. Entenda melhor cada impacto:

Multa e juros por atraso

Quando o morador não paga a taxa condominial até a data de vencimento, ele fica sujeito a penalidades financeiras. A legislação permite a cobrança de multa de até 2% sobre o valor devido, além de juros de 1% ao mês e correção monetária, conforme previsto na convenção do condomínio. Isso faz com que a dívida aumente rapidamente com o passar do tempo.

Restrição em assembleias

Um dos direitos do condômino é participar das assembleias e votar nas decisões do condomínio. No entanto, esse direito é suspenso para quem está inadimplente. A pessoa também não pode se candidatar a cargos como síndico ou conselheiro, já que essas funções exigem que o morador esteja com suas obrigações em dia.

Ação de cobrança judicial

Se a dívida não for regularizada, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança na Justiça. Como as cotas condominiais são consideradas títulos executivos, o processo costuma ser mais rápido. A Justiça pode autorizar a penhora de bens do devedor e, em último caso, até do imóvel para quitar os valores devidos.

Nome negativado

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Dependendo da política do condomínio, a dívida em aberto pode ser encaminhada para protesto em cartório ou para órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa. Isso pode dificultar o acesso do condômino inadimplente a crédito, financiamentos e outros serviços.

Desequilíbrio no orçamento

Quando vários moradores deixam de pagar, o condomínio sente no caixa. As receitas diminuem, mas as despesas fixas continuam. Isso pode comprometer o pagamento de funcionários, fornecedores e contas básicas, como água, energia elétrica e manutenção.

Corte ou redução de serviços

Com menos dinheiro em caixa, o condomínio pode ter que suspender ou reduzir serviços essenciais, como limpeza, segurança, jardinagem, manutenção de elevadores e reparos em áreas comuns. Isso prejudica diretamente o bem-estar e, em alguns casos, a segurança de todos os moradores.

Aumento da taxa condominial

Para compensar a falta de recursos, o condomínio pode ser forçado a aumentar a taxa condominial dos moradores adimplentes. Essa medida costuma ser impopular e injusta, pois penaliza quem cumpre com suas obrigações.

Clima de tensão entre moradores

Além dos impactos financeiros, a inadimplência também afeta a convivência entre os moradores. A sensação de injustiça, os conflitos em assembleias e o acúmulo de dívidas podem gerar um ambiente de desconfiança e desgaste dentro da comunidade.

O que fazer em caso de condômino inadimplente? 

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1. Acompanhe os pagamentos de perto

Tenha um controle financeiro atualizado para identificar rapidamente qualquer atraso. Quanto antes o problema for notado, mais fácil será resolvê-lo.

2. Faça um primeiro contato amigável

Entre em contato com o condômino inadimplente de forma respeitosa, lembrando-o da pendência e oferecendo um canal aberto para conversa. Muitas vezes, um simples aviso já resolve a situação.

3. Proponha formas de negociação

Se o morador tiver dificuldade para quitar a dívida de uma vez, o condomínio pode oferecer opções como parcelamento ou acordo, desde que estejam previstas na convenção ou aprovadas em assembleia.

4. Siga para a cobrança judicial, se necessário

Quando a negociação não apresente resultados, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança. Como a taxa condominial tem força de título executivo, o processo costuma ser mais rápido e pode incluir penhora de bens.

5. Respeite a convenção e seja transparente

Todas as medidas devem seguir o que está previsto na convenção do condomínio. Também é importante manter os demais moradores informados sobre as ações, para garantir confiança e evitar conflitos.

6. Invista na prevenção da inadimplência

Ofereça opções práticas de pagamento, como boleto digital e débito automático. Além disso, mantenha uma comunicação clara e frequente com os condôminos para reforçar a importância de manter as obrigações em dia.

O que não pode ser feito com o condômino inadimplente?

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Impedir o uso das áreas comuns

O morador inadimplente não pode ser proibido de usar áreas comuns, como piscina, salão de festas, academia ou elevadores. Esses espaços são parte do seu direito de propriedade e não podem ser restringidos por causa de dívidas.

Expor publicamente a dívida

Divulgar listas com nomes de inadimplentes em murais, elevadores ou grupos de WhatsApp do condomínio fere o direito à privacidade e pode gerar processos por danos morais. A cobrança deve ser feita de forma individual e discreta.

Cobrar com ameaças ou constrangimentos

A abordagem ao condômino inadimplente deve ser respeitosa. Ameaças, intimidações ou constrangimentos públicos são práticas ilegais e antiéticas, que podem prejudicar ainda mais a relação entre as partes.

Restringir o acesso à unidade

Mesmo inadimplente, o morador não pode ter seu acesso ao imóvel restringido, seja por bloqueio de portaria, catracas ou qualquer outro meio. O direito à moradia é garantido por lei.

Aplicar multas indevidas

A multa por inadimplência deve seguir o que está previsto no Código Civil (até 2% sobre o valor da dívida) e na convenção do condomínio. Penalidades extras ou cobranças abusivas não são permitidas.

Proibir o recebimento de correspondências ou encomendas

Essa prática também é ilegal. O inadimplente tem direito ao pleno uso de sua unidade, incluindo o recebimento de correspondências e entregas, como qualquer outro morador.

Lidar com o condômino inadimplente exige equilíbrio entre bom senso, firmeza e respeito à legislação. Mais do que aplicar medidas corretivas, é essencial adotar estratégias preventivas e manter uma comunicação clara com os moradores. Com organização, diálogo e transparência, é possível preservar a saúde financeira do condomínio e garantir a boa convivência entre todos.