Quando se deseja comprar um imóvel, uma das maiores preocupações é como conseguir o dinheiro para realizar esse sonho, não é mesmo? Considerando o fato de que nem todo mundo tem o dinheiro em mãos para pagá-lo à vista, é comum recorrer ao mercado para captar esse recurso, sendo o financiamento imobiliário uma das opções favoritas dos brasileiros.
No mercado, existem várias empresas que oferecem esse tipo de serviço, cada uma com as suas vantagens e as suas desvantagens. Uma boa alternativa, que vem sendo cada vez mais adotada pelos brasileiros em razão de seus benefícios, é a contratação de um financiamento diretamente com a construtora.
Entretanto, muitas pessoas têm o receio de assumir uma dívida de grande valor, que só conseguirá pagar depois de alguns anos. Por isso, cabe ao comprador analisar com cuidado as condições de financiamento disponíveis no mercado e decidir qual delas se encaixa melhor em sua situação atual.
Entre tantas opções existentes, fica uma dúvida. Qual é a melhor escolha: contratar um financiamento com a construtora ou fazê-lo com o banco? É justamente a resposta a essa pergunta que você poderá conferir a seguir.
Como funciona o financiamento com a construtora?
Uma das vantagens de contratar um financiamento imobiliário diretamente com a construtora é a possibilidade de fazer a compra do imóvel na planta, devido ao fato de que a maioria dos bancos só financia a aquisição após o término da obra.
Nesse caso, a construtora não cobra juros sobre o valor financiado durante o período de construção do empreendimento. Entretanto, o contrato sofre uma correção mensal utilizando o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que é cobrado a partir do momento da assinatura.
Após a entrega das chaves, normalmente, é empregada uma taxa de juros mensal de aproximadamente 1% (ou 12% ao ano) e os valores são ajustados utilizando o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado). Já o sistema utilizado para amortização da dívida é a tabela PRICE, ou seja, todas as prestações possuem o mesmo valor.
Nessa modalidade de empréstimo também é possível utilizar o FGTS para a compra do bem. Todavia, o Fundo de Garantia poderá ser utilizado apenas para a quitação ou amortização da dívida, sendo proibido o seu uso para quitar o valor de entrada do financiamento.
Uma das principais vantagens de fazer um financiamento com a construtora é a possibilidade de encontrar condições melhores de pagamento, pois as incorporadoras são mais flexíveis que os bancos.
Para se ter uma noção do quanto a flexibilidade faz a diferença, no caso de imóveis adquiridos na planta, é possível negociá-los com relativa facilidade.
E como é o financiamento com o banco?
Ao fazer um financiamento imobiliário junto a um banco, dependendo da instituição financeira, também é cobrada uma taxa de juros anual de aproximadamente 12% ao ano, mas a correção da dívida, conforme o sistema de amortização escolhido, é feita utilizando a Taxa Referencial (TR).
Os bancos dão um prazo de pagamento mais prolongado do que as construtoras, que pode ser de até 35 anos. Porém, pelo fato de haver um prazo maior para a quitação da dívida, o que será pago em juros é suficiente para adquirir dois imóveis igual ao adquirido.
A principal vantagem de contratar um financiamento junto de uma instituição financeira é a possibilidade de usar o FGTS para dar a entrada no imóvel. Além de ser permitido o seu uso para quitar total ou parcialmente o restante da dívida. Entretanto, a burocracia imposta pelos bancos para a aprovação de um financiamento imobiliário é muito maior que a exigida pelas construtoras.
O que considerar na hora de escolher o financiamento?
Na hora de escolher o tipo de financiamento imobiliário, siga essas nossas dicas.
Leve em conta o valor do imóvel
Atualmente, tanto os bancos quanto as construtoras atuam pelo sistema de cobrança de juros, mas as taxas podem variar de acordo com o valor do imóvel. Em outras palavras, há imóveis para os quais é mais interessante realizar o financiamento pelo banco. Para outros, a melhor opção é financiar diretamente pela construtora. O critério aqui é o valor a ser negociado.
Veja algumas práticas:
Imóveis com valor até R$ 150 mil: os bancos cobram juros de financiamento menores, o que torna esse tipo de financiamento mais vantajoso.
Imóveis com valor entre R$ 150 mil e R$350 mil: as taxas de juros se equiparam e o financiamento com a construtora passa a ser uma boa opção também. Escolha a alternativa que mais agradar, estudando os detalhes oferecidos por ambos.
Imóveis com valor superior a R$ 350 mil: a melhor opção é o financiamento com a construtora.
Essa diferença de acordo com o preço ocorre por causa do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que é um programa oferecido pelos bancos para diminuir a taxa de juros de imóveis mais baratos, tornando possível a compra de um imóvel por grande parte da população.
Priorize a flexibilidade
Em um financiamento, não é apenas a taxa de juros que deve ser levada em consideração. Afinal, a flexibilidade na negociação pode trazer mais benefícios que a taxa de juros. Nesse aspecto, o financiamento com a construtora sai na frente por ser menos engessado e apresentar mais possibilidade de conversa e ajustes.
Tenha em vista que os bancos, em geral, são organizações de maior porte se comparado às construtoras, de modo que as tomadas de decisões passam por um maior número de dirigentes, tornando a flexibilização de regras mais difícil.
Quer um exemplo de como a flexibilidade é importante? Caso o comprador atrase uma ou mais parcelas, ele pode ir até a construtora e encontrar uma forma de quitação de sua dívida que seja adequada a seu perfil financeiro naquele momento. Com o banco, essa aproximação é mais difícil, sendo até mesmo impossível em alguns casos. Justamente por esse motivo, até mesmo compradores de imóveis com valor abaixo de R$ 150 mil, muitas vezes, preferem o financiamento com a construtora.
Imagine que no transcorrer de vários anos, seus rendimentos poderão variar bastante. Em alguns períodos, por exemplo, de transição de um emprego para outro, pode ser difícil honrar todos os seus compromissos financeiros.
Coloque parcelas e condições de pagamento no papel
Também nesse quesito, a opção de financiar com as construtoras ganha ainda mais força. As parcelas e condições de pagamento podem ser negociadas com muito mais maleabilidade, pois as construtoras oferecem esse diferencial em relação aos bancos como estratégia para conseguir clientes — e não somente para ganhar dinheiro.
Além disso, caso o financiamento seja feito com o imóvel ainda na planta, a maioria das construtoras devolve o dinheiro das parcelas pagas, caso o comprador não possa continuar o pagamento quando a obra efetivamente iniciar.
Certifique-se de que a instituição é sólida
Ao firmar um acordo de vários anos de duração com uma pessoa jurídica, é mais do que necessário pensar na solidez dessa instituição. Imagine financiar sua casa própria e, passado determinado período, receber a notícia de que seu imóvel não ficará pronto ou que o dinheiro confiado ao banco ou construtora teve outro destino que não a aquisição de sua habitação?
Tratam-se de situações dramáticas, mas que infelizmente acontecem, não é mesmo? Por isso, você deve avaliar com cautela a reputação da instituição escolhida, seja um banco ou uma construtora.
Nesse momento, deve ser levado em conta o tempo de operação da empresa, outras obras já construídas e a experiência de outros clientes. Nesse último caso, procure saber se os prazos e condições previstos em contrato foram integralmente cumpridos e se a instituição sempre esteve disponível para esclarecer quaisquer dúvidas dos compradores.
Mas afinal, qual financiamento escolher?
Em muitos casos, contratar um financiamento com a construtora é uma ótima opção para realizar o sonho da casa própria, pois, além do fato da incorporadora ser bastante flexível quanto à negociações dos valores, é possível conseguir melhores condições de pagamento.
Além disso, em tempos de restrição de crédito, algumas construtoras têm oferecido facilidades para aprovação do perfil de compradores. Até mesmo pessoas com restrições no CPF têm conseguido financiar imóveis. Obviamente, nesses casos, há uma maior incidência de juros devido ao maior risco envolvido na transação.
A MRV, por exemplo, é a maior construtora da América Latina, líder em financiamento, principalmente via programas federais, que tem encurtado o caminho até a casa própria para milhões de brasileiros. Entre em contato e confira quais empreendimentos a MRV oferta em sua região.
