Para muitos brasileiros, diante da grande valorização que o mercado imobiliário do País experimentou nas últimas décadas, o financiamento de imóveis acaba sendo a melhor alternativa para realizar o sonho da casa própria ou mesmo para quem quer aumentar o seu patrimônio ao fazer um investimento no setor.
No entanto, apesar de ser uma opção extremamente comum, boa parte das pessoas não sabe ao certo como funcionam os financiamentos e as suas modalidades, de que forma os bancos analisam o crédito dos clientes e assim por diante.
Quer aprender um pouco mais sobre esse assunto? Então confira este guia esclarecendo as principais dúvidas!
Como funciona o financiamento de imóveis?
Antes de nos aprofundarmos nos tipos de financiamentos e em outras de suas características, precisamos entender muito bem o que é o financiamento de imóveis. Trata-se de uma forma pela qual um cliente pode capitalizar-se para a aquisição de uma propriedade de seu interesse, por meio de um empréstimo bancário.
Porém, vale lembrar que esse processo começa primariamente ao contato com a instituição financeira em questão, pois é preciso escolher o imóvel ideal antes. Feito isso, a etapa seguinte passar por encaixar o valor da propriedade a ser adquirida na simulação, separar os documentos e esperar pela aprovação do crédito.
A partir daí, o comprador paga o montante ao credor em parcelas que serão acrescidas de juros e possuem diferentes formas de amortização. Durante esse período, o imóvel fica ligado ao cliente, mas não pode ser negociado até a quitação do valor total. A própria unidade entra como garantia, caso não se honre o compromisso de pagar a dívida.
Como é composta a parcela do financiamento?
Essa é uma dúvida muito recorrente quanto ao financiamento de imóveis, mas, independentemente da modalidade escolhida, as prestações possuem a mesma composição: a amortização, a taxa de juros e os seguros. A grande diferença se dá pelas formas nas quais esses componentes são distribuídos ao longo do tempo.
A amortização nada mais é do que a redução do valor integral do empréstimo com auxílio de pagamentos parciais. Na realidade, o valor integral se mantém estável e sua correção é realizada por meio de taxas e juros. A cada mês que se passa, o saldo devedor fica menor, ou seja, vai sendo amortizado.
Além disso tudo, vale lembrar que há ainda a incidência de uma pequena percentagem reservada para os seguros, que são o contra Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Como os próprios nomes sugerem, eles servem para cobrir uma eventual perda financeira em casos de morte ou dano ao bem imobiliário.
Por que o financiamento pode ser vantajoso?
Em teoria, quando você entende o que é o financiamento de imóveis e percebe que terá que devolver o montante emprestado para a instituição com o acréscimo de juros, taxas e seguros, pode até pensar que ele não é a alternativa mais inteligente do ponto de vista financeiro. No entanto, isso é um tremendo erro de avaliação.
O fato é que, sobretudo em um país no qual o mercado imobiliário é tão valorizado quanto o Brasil, um financiamento pode ser simplesmente a única de chance que várias pessoas têm de fugir do aluguel, gerar um patrimônio sólido para suas famílias ou até mesmo fazer um investimento com um retorno quase garantido.
Quem juntou uma quantia razoável, mas não sabe como aplicar na bolsa de valores ou no mercado de ações, as propriedades são excelente alternativa para investir.
Quem pode fazer um financiamento de imóvel?
A princípio, qualquer pessoa pode fazer um financiamento de imóvel. No entanto, a grande questão é que, para que haja a aprovação da instituição que concederá o crédito, é preciso atender a uma série de critérios. Eles dependem do credor e das características sobre a propriedade, os valores e assim por diante.
Os bancos privados e a Caixa Econômica Federal (que é a maior concessora de crédito para o segmento imobiliário no Brasil e disponibiliza o programa Casa Verde e Amarela), por exemplo, vão fazer uma análise do perfil e avaliar se a renda do solicitante é compatível com as parcelas, além de checar se o cliente tem o nome limpo no mercado.
Já quando isso é feito diretamente com a construtora, esse processo fica muito mais fácil e menos burocrático, visto que ela é diretamente interessada em fechar negócio. Para adquirir um imóvel na planta, por exemplo, é preciso apenas entregar, na maioria das vezes, uma documentação pessoal simples solicitada pela empresa.
Quais são os tipos de financiamento de imóveis?
Agora que você já entendeu um pouco melhor o cenário do setor de imóveis no Brasil e viu como o financiamento de imóveis pode ser uma alternativa interessante para boa parte das pessoas, chegou a hora de elucidar uma das dúvidas mais comuns desse ramo: os sistemas de amortização disponíveis aos consumidores. Confira a seguir como são eles e quais as suas principais características.
SAC
O SAC, sigla que quer dizer Sistema de Amortização Constante, é o tipo de financiamento mais comum no Brasil. A sua principal característica é que as suas parcelas são decrescentes, ou seja, o cliente começa pagando mais no início, mas as prestações vão ficando mais baixas à medida que o tempo passa.
Na realidade, trata-se dos juros que vão sendo cobrados de forma decrescente ao longo do prazo de pagamento. É a escolha perfeita, por exemplo, para quem está em boas condições no orçamento e pode quitar a maior parte do crédito no começo. Dessa maneira, mesmo em caso de alguma eventualidade, ficará mais simples se manter adimplente.
Tabela Price
Já a Tabela Price, também chamada de “sistema francês de amortização”, costuma ser mais utilizada no financiamento de automóveis, mas também tem o seu espaço no mercado imobiliário. Diferentemente do que ocorre no Sistema de Amortização Constante, as parcelas não vão diminuindo, mas sim se mantendo iguais até o final da dívida.
É uma opção que exige que o cliente seja disciplinado e sempre mantenha as suas finanças em dia, pois as prestações manterão seus preços constantes por muitos anos. Pode ser uma escolha, por exemplo, para quem está sem muito dinheiro no momento, mas encontrou uma oportunidade de compra ou simplesmente quer sair logo do aluguel.
SACRE
A sigla SACRE, que quer dizer Sistema de Amortização Crescente, é a modalidade menos utilizada no mercado imobiliário brasileiro e pode ser entendida como uma espécie de mistura da Tabela Price com o Sistema de Amortização Constante. Nessa alternativa, as parcelas têm um valor crescente no início, mas diminuem gradativamente ao longo do tempo.
A prestação atinge seu maior valor na metade do período e, depois disso, a composição da parcela vai se reduzindo. Atualmente, esse sistema é adotado apenas pela Caixa Econômica Federal e pode ser o ideal para quem está com capital no momento e quer ficar bem mais tranquilo em longo prazo.
Como fazer um bom financiamento?
Agora que você já conheceu diversos pontos sobre o financiamento de imóveis e, provavelmente, está cogitando fazer um para adquirir sua casa ou seu apartamento próprio, nada melhor do que aprender algumas dicas para que você consiga as melhores condições. Confira a seguir como você pode fazer isso.
Faça uma boa pesquisa de imóveis
Como dissemos, tudo começa com a procura de um imóvel que atenda aos seus desejos e às necessidades da sua família, além de estar em sintonia com o seu padrão de vida e tenha parcelas que caibam nos seus rendimentos mensais e em seu orçamento doméstico. Por isso, fazer uma boa pesquisa é fundamental.
O lado bom dessa história é que o momento atual é perfeito para achar excelentes oportunidades no setor. Existem muitas pessoas querendo vender e também muitas construtoras que estão investindo em novos empreendimentos residenciais.
Existem diversas maneiras de fazer isso e algumas são até bem pouco trabalhosas. Além dos tradicionais anúncios dos classificados de jornais e de visitas a imobiliárias, você também pode fazer da internet uma poderosa aliada, sobretudo por conta dos buscadores e dos inúmeros portais destinados à compra e venda de propriedades.
Analise seu orçamento familiar
Fazer um investimento que demanda um aporte financeiro tão grande, ainda que seja algo que trará excelentes retornos no futuro, implica na análise minuciosa do seu orçamento familiar. É preciso ter em mente que você deverá pagar um valor todos os meses e em dia, para não enfrentar multas ou até perder o seu imóvel.
Analise muito bem qual é o seu rendimento líquido e some com o do seu cônjuge, se for o caso. Em linhas gerais, o valor das parcelas não pode ser maior que 30% dos salários e, em praticamente todas as instituições, esse é um requisito para ter o seu crédito aprovado ou para conseguir vantagens nas taxas do financiamento.
Considere as unidades na planta
Você pode até não ter percebido isso ainda, mas os imóveis na planta se mostram a alternativa perfeita para que você possa sair do aluguel. Esse tipo de unidade é muito indicado para quem não deseja gastar tanto dinheiro, mas, ainda assim, quer contar com os benefícios de viver em um local novo, moderno e funcional.
Como se não bastasse, as construtoras são conhecidas por facilitarem a vida dos clientes, sendo menos burocráticas. Geralmente, como mostramos, elas exigem apenas as documentações mais básicas para liberar o financiamento. A depender da empresa, você pode negociar boas condições e conseguir até o parcelamento da entrada, por exemplo.
Outro ponto relevante é que, como tudo ainda está na fase de obras, os preços são muito mais baixos do que os que são praticados na região, até mesmo porque há um tempo de espera para a entrega das chaves. Com isso, você faz uma compra que já vem com a garantia de que o seu patrimônio vai se valorizar assim que estiver pronto.
Faça simulações em várias instituições
Independentemente de você escolher fazer um financiamento de imóveis em uma construtora, banco ou organização financeira, o ideal é que você pesquise diversos financiamentos, não apenas para comparar qual é o mais vantajoso, como também para entender melhor como as parcelas incidirão no seu orçamento mensal.
Por isso, dê preferência para instituições que disponibilizem um profissional capaz de ajudá-lo quanto a esse aspecto, utilizando um simulador ou colocando tudo no papel. Ele deve explicar qual será a incidência de juros, a amortização, quanto ficará a prestação e de que maneira tudo evoluirá em curto, médio e longo prazos.
Os bancos podem ser uma alternativa para determinados tipos de público, enquanto para outros até mesmo as financeiras oferecem boas condições para o empréstimo. No entanto, em linhas gerais, quando pensamos em custo-benefício, as construtoras costumam ser uma opção certeira.
Aumente o valor da entrada
Essa é outra dica muito recorrente para quem está pensando em fazer um financiamento de imóveis e que é capaz, definitivamente, de melhorar as condições de pagamento do seu empréstimo. Será possível observar isso até mesmo durante as simulações, que mostrarão parcelas muito menores quando você elevar o valor da entrada.
Dependendo do caso, vale até a pena esperar um pouco mais de tempo e juntar dinheiro para conseguir fazer um aporte inicial mais volumoso. Isso reduz não apenas o montante total a ser quitado, mas também a incidência dos juros e o preço das prestações. É uma escolha inteligente e economicamente madura, recomendada por especialistas nesse ramo.
Quais os erros mais comuns na hora de financiar?
Assumir prestações maiores do que pode pagar
Sem sombra de dúvidas, assumir prestações maiores do que se pode pagar é um dos erros mais comuns na hora de financiar. Para evitar que isso aconteça, como já dissemos, você e seus familiares precisam internalizar que as parcelas devem ser quitadas todos os meses, sem falta, durante anos ou até décadas.
Os juros e multas para atrasos não costumam ser nada baixos e, por isso mesmo, é essencial garantir que o seu orçamento comporte essa despesa. Use o simulador, consulte e converse com o profissional disponibilizado pela instituição para a negociação e não assuma outros compromissos financeiros que você possa evitar.
Omitir informações pessoais de dívida ativa
Outro dos erros mais comuns de quem está apostando as suas fichas no financiamento de imóveis é omitir informações de dívida ativa. Muita gente faz isso com medo de não conseguir a aprovação, mas é preciso perceber que essa é uma estratégia pouco inteligente, pois todas as instituições do segmento têm formas de descobrir se você está mentindo.
Uma vez que você tentou ludibriar o credor, as suas chances de ter seu crédito negado serão maiores do que se você tivesse sido honesto falando que está com alguma restrição cadastral no momento. No caso das construtoras, por exemplo, é bastante comum que elas sequer façam esse tipo de exigência.
E até mesmo nos bancos, vale a pena falar a verdade, visto que muitos deles estipulam períodos diferenciados para fazer a avaliação, podendo levar até alguns meses. Dessa forma, você pode correr atrás e regularizar o seu nome, saindo da dívida ativa e se tornando apto a obter o financiamento que tanto deseja.
Ter muita pressa para comprar seu imóvel
Mesmo que você esteja doido para sair do aluguel e se tornar um proprietário de imóveis, ter pressa demais pode ser bastante nocivo para quem quer fazer um financiamento. É preciso ter muita parcimônia e estratégia nesse momento, até porque as decisões que você tomar impactarão o seu orçamento por muito tempo.
Lembre-se de que você não pode negligenciar o seu planejamento para pular etapas. É fundamental colocar tudo na ponta do lápis para não ficar no vermelho. Além disso, se você não for ansioso, poderá considerar as unidades na planta, que são muito mais modernas e não demandarão manutenção por muitos anos.
Qual a renda mínima necessária para financiar?
Não existe um valor exato para dizer se você pode ou não financiar um imóvel. Na realidade, a renda mínima para isso e o valor da propriedade estão diretamente relacionados. Para financiar uma casa ou um apartamento, em linhas gerais, você precisará compor o orçamento familiar, visando obter o máximo de dinheiro.
Como não é possível financiar 100% do preço da propriedade, você precisará ter o dinheiro de entrada, que varia de acordo com a instituição e a modalidade escolhidas. Dependendo da instituição e do contrato que você assinar, pode ser que a exigência de entrada seja mais elevada ou mais baixa.
Entretanto, para a aprovação, com exceção das construtoras, que costumam ser mais flexíveis, existe uma padronização chamada popularmente de “regra dos 30%”. Isso quer dizer que o cliente tem muito mais chances de conseguir o seu financiamento se a prestação não ultrapassar o valor máximo de 30% da renda familiar, que comentamos no início deste guia.
É possível usar o FGTS para financiar?
Como você já deve saber, o FGTS um direito dos trabalhadores brasileiros em regime de CLT (Consolidação das Leis de Trabalho). Trata-se de um valor retirado do salário dos empregados para ser depositado em uma conta vinculada ao trabalhador.
Esse é um tema bastante controverso no momento, pois o rendimento do FGTS acaba ficando abaixo do da inflação, o que reduz o poder de compra com o passar do tempo. Ou seja, o governo retira parte do ordenado da população, em caráter compulsório, o que representa uma perda em longo prazo.
É exatamente por esse fator que, quando possível, você deve sacar o FGTS para fazer os seus investimentos. Existem, é claro, algumas regras para o saque, que foram se modernizando e, atualmente, incluem os casos de demissão, compra de ações de empresas estatais e, principalmente, a compra de um imóvel.
Você pode, por exemplo, utilizar o seu saldo para pagar uma parte do saldo devedor ou até mesmo o total da dívida. No entanto, é preciso que o contrato de financiamento tenha sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro Habitação e que você tenha contribuído para o FGTS por pelo menos três anos.
Como, na maioria das vezes, nós brasileiros não temos o hábito de guardar recursos para emergências ou para fazer investimentos, o FGTS acaba sendo uma alternativa para que que tenhamos uma ajuda providencial na realização desse sonho tão esperado, que é a aquisição de um imóvel próprio.
Quanto tempo leva para liberar o financiamento?
Essa é uma dúvida muito comum entre as pessoas que estão pensando em fazer um financiamento de imóveis e, em linhas gerais, costumamos pensar que há uma demora muito grande na aprovação. No entanto, isso não passa de um mito comum do mercado imobiliário, pois nem sempre esse processo é demorado.
Se você já estiver com a documentação toda separada e em dia, por exemplo, é bem provável que tudo seja mais rápido do que você espera. Além disso, é preciso ser bastante direto quanto aos questionamentos e organizar os seus holerites, os de seu cônjuge e garantir a renda necessária para a prestação que você precisa.
De acordo com a instituição escolhida e até mesmo com o profissional que fará a avaliação, o prazo pode ser um pouco maior ou menor. No caso de uma construtora reconhecida no mercado e que já tenha expertise nesses tramites, a tendência é que tudo seja feito de forma bastante simples, dinâmica e certeira.
Enquanto os bancos tendem a ter uma burocracia maior e exigem um número de documentos elevados, fazendo diversas simulações de crédito para verificar se a renda será suficiente para arcar com o investimento total, as construtoras costumam ser menos complicadas e oferecem melhores condições.
Conclusão
Como você pode ver, o financiamento de imóveis é uma opção muito interessante para quem deseja experimentar todos os benefícios de adquirir uma propriedade, mas não dispõe de todo o dinheiro necessário para fazer a compra à vista. Ao conferir este guia e internalizar essas informações, você está pronto para conseguir a sua aprovação!
Gostou de aprender mais sobre o financiamento de imóveis? Então não deixe de conferir também nosso guia sobre um novo apartamento!
