O sonho da casa própria é uma meta compartilhada por inúmeras famílias brasileiras, representando um investimento financeiro que pode ser o início da construção de patrimônio. Quem atende aos requisitos do programa habitacional do Governo Federal, o Minha Casa, Minha Vida, e dos subsídios estaduais tem um empurrãozinho para a realização deste objetivo. Já quem não se enquadra nesse perfil, pode recorrer ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No entanto, desde novembro, as novas regras do financiamento SBPE estão vigentes. Entenda a seguir o que mudou!
As novas regras do financiamento SBPE
Os financiamentos imobiliários SBPE da Caixa é voltado para o parcelamento da compra de imóveis no valor de até R$ 1,5 milhão. Desde 1 de novembro de 2024, eles têm novas regras de funcionamento para os dois sistemas de amortização vigentes – o SAC e o Price. São elas:
- Redução das cotas de financiamento: pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o financiamento será limitado a 70% do valor do imóvel, enquanto pelo Sistema Price, o limite será de 50%.
- Aumento da entrada mínima: consequentemente, os compradores precisarão dar uma entrada maior para adquirir o imóvel. No caso do SAC, a entrada mínima será de 30%, e no sistema Price, de 50%.
- Limite de valor do imóvel: os financiamentos com recursos do SBPE serão restritos a imóveis com valor de avaliação ou de compra e venda de até R$ 1,5 milhão.
Qual a razão das novas regras do financiamento SBPE?
Segundo a Caixa Econômica Federal, as novas regras do financiamento SBPE, anunciadas em meados de outubro com vigência a partir de 1° de novembro de 2024, foram estabelecidas devido à crescente demanda por imóveis no mercado brasileiro e ao maior volume de saques da caderneta de poupança.
Isso porque, a fonte de recursos do SBPE é o dinheiro proveniente das cadernetas de poupança. O funcionamento é simples: as instituições financeiras são autorizadas, por lei, a direcionar até 65% dos valores depositados nas poupanças para o financiamento imobiliário. Isso garante os recursos que tornam possível a concessão de crédito para quem busca realizar o sonho da casa própria.
O SBPE é uma das principais opções de financiamento imobiliário no Brasil. Trata-se de uma linha de crédito disponível tanto para quem deseja adquirir terrenos, quanto imóveis residenciais e comerciais, com prazos para pagamento podendo se estender por até 35 anos (ou 420 meses).
Como funciona o financiamento SBPE?
O SBPE utiliza os recursos depositados na caderneta de poupança dos clientes dos bancos para oferecer crédito imobiliário. Esse processo é fiscalizado pelo Banco Central do Brasil, o que garante a segurança do sistema.
Na prática, o SBPE é a base para a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil. Dois exemplos clássicos dessa estrutura são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), os tipos de programas mais comuns e acessíveis no mercado quando se trata de compra de imóveis. Agora, para entender melhor como esses sistemas funcionam e qual deles pode ser o mais adequado para você, vale a pena conferir os detalhes de cada um!
Novas regras do financiamento SBPE não se aplicam aos outros sistemas
Além do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o setor de financiamento habitacional no Brasil conta com outros modelos e programas que desempenham papéis importantes.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma modalidade de financiamento voltada para imóveis com valor máximo de R$ 1,5 milhão, permitindo que o comprador financie até 80% do preço total. Uma das principais vantagens do SFH é a limitação no comprometimento da renda: as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% da renda bruta mensal do solicitante, o que ajuda a garantir a viabilidade financeira para quem busca adquirir um imóvel. Além disso, as instituições financeiras são proibidas de cobrar mais de 12% de juros ao ano.
No entanto, há alguns critérios de elegibilidade. O comprador não pode ter outro imóvel financiado pelo próprio SFH e nem pode ser proprietário de um imóvel residencial urbano na mesma área metropolitana onde mora ou trabalha. Essas regras visam garantir que o SFH beneficie, principalmente, quem realmente precisa de um financiamento para a primeira moradia.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Por outro lado, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) oferece maior flexibilidade em comparação ao SFH. Nessa modalidade, não há limites pré-definidos, o que permite que o valor do imóvel financiado seja superior a R$ 1,5 milhão. Além disso, o financiamento pode chegar a 100% do valor do imóvel, proporcionando ao comprador a oportunidade de adquirir a propriedade sem necessidade de uma entrada inicial.
O SFI é indicado para quem não se enquadra nas regras mais restritivas do SFH. Essa flexibilidade também se reflete nas taxas de juros: no SFI não há um teto estabelecido para os juros cobrados, o que significa que as condições do financiamento podem variar de acordo com o mercado e as negociações feitas com a instituição financeira.
Quais as diferenças entre SBPE e outro modelos de financiamento?
Na dúvida sobre qual é o melhor sistema para você? Abaixo, compararemos o SBPE com algumas dessas alternativas, destacando suas características principais:
SBPE vs. Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
O Programa Minha Casa, Minha Vida foi criado para facilitar a aquisição do primeiro imóvel, oferecendo subsídios do governo e algumas das taxas de juros mais baixas do mercado. O prazo de pagamento pode chegar a 35 anos, tornando-o uma opção acessível para famílias de baixa e média rendas.
Em contrapartida, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) oferece uma linha de crédito com condições que variam de acordo com cada banco e as taxas de juros costumam ser mais elevadas. O SBPE também permite prazos de financiamento de até 35 anos e é uma opção indicada para quem busca imóveis de maior valor ou já possui um imóvel, oferecendo mais flexibilidade para diferentes perfis de compradores.
SBPE vs. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um modelo de financiamento que utiliza recursos da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar a compra de imóveis, mas com limites de valor estabelecidos. Esses limites tornam o SFH mais restrito, principalmente para quem busca imóveis de valor mais elevado.
Já o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), embora também se baseie nos recursos da poupança, não está sujeito aos mesmos limites de valor que o SFH, o que oferece maior flexibilidade na hora de financiar imóveis de maior valor.
Em resumo, a escolha entre o SBPE e outros modelos de financiamento habitacional vai depender das necessidades e condições específicas de cada pessoa ou família. Fatores como a faixa de renda, o valor do imóvel desejado e a possibilidade de usar o FGTS devem ser considerados na decisão.
SBPE vs. Sistema de Financiamento Imobiliário
A diferença entre o SBPE e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) está na origem do dinheiro e nas regras. O SBPE usa recursos da poupança e segue regras do SFH, que limitam o valor dos imóveis financiados e as taxas de juros, sendo ideal para imóveis residenciais mais acessíveis. Já o SFI usa dinheiro do mercado de capitais, não tem limite de valor para os imóveis e é mais usado para imóveis de alto padrão ou comerciais.
SBPE vs. Financiamento direto com construtoras
Algumas construtoras, como a MRV, oferecem a opção de financiamento direto aos compradores, eliminando a necessidade de intermediação de bancos ou instituições financeiras. Isso pode simplificar o processo e, em alguns casos, resultar em condições mais flexíveis para o comprador.
Por outro lado, o SBPE envolve diretamente bancos e instituições financeiras no processo de financiamento. Isso pode gerar uma maior variação nas condições oferecidas, como prazos e taxas de juros, dependendo da instituição escolhida, além de estar sujeito às regulamentações aplicáveis ao setor financeiro.
Quem se enquadra no SBPE?
Nem todos os interessados podem obter um empréstimo imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Para que a solicitação seja aprovada, é necessário que o comprador atenda a alguns requisitos. São eles:
- Ser brasileiro ou ter visto de permanência no Brasil;
- Ter 18 anos ou mais, ou ser emancipado a partir dos 16 anos;
- Apresentar uma renda mensal mínima de R$ 5 mil;
- Não ter restrições no CPF, especialmente em órgãos de proteção ao crédito, como o Serasa ou o SPC;
- Concordar com a alienação fiduciária do imóvel;
- Garantir que a parcela do financiamento não comprometa mais que 30% da renda familiar mensal bruta.
Como fazer um financiamento SBPE?
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma das principais modalidades de financiamento imobiliário no Brasil. Ele é destinado a quem deseja adquirir, construir ou reformar imóveis residenciais ou comerciais. Aqui estão os principais passos para fazer um financiamento pelo SBPE:
1. Planejamento financeiro
Antes de solicitar o financiamento, é importante avaliar seu orçamento para garantir que conseguirá arcar com as parcelas. Verifique quanto você pode comprometer de sua renda mensal com a prestação do financiamento. O SBPE geralmente financia até 70% do valor do imóvel, sendo necessário que o comprador tenha o valor de entrada, que pode variar conforme o banco e o valor do imóvel.
2. Escolha do imóvel
Decida se deseja comprar um imóvel novo, usado ou se pretende construir. O imóvel precisa estar dentro das condições estabelecidas pelo SBPE, como o valor limite que varia de acordo com a instituição financeira e a localização.
3. Simulação
Acesse o site do seu banco ou vá a uma agência para fazer uma simulação de financiamento. A maioria dos bancos disponibiliza simuladores online para que você saiba o valor das parcelas, o prazo do financiamento e as taxas de juros aplicáveis.
4. Escolha do banco
Vários bancos oferecem financiamento pelo SBPE. Cada instituição pode oferecer condições diferentes, como taxas de juros e prazos de pagamento. Pesquise e compare as ofertas de diferentes bancos para encontrar a melhor opção.
5. Documentação necessária
Para iniciar o processo de solicitação, você precisará fornecer uma série de documentos, como:
- RG e CPF;
- Comprovante de estado civil;
- Comprovante de residência;
- Comprovante de renda (contracheque, extrato bancário ou declaração do imposto de renda);
- Documentação do imóvel (certidão de matrícula, habite-se, planta do imóvel etc.).
6. Análise de crédito
O banco fará uma análise de crédito para verificar se você tem condições de arcar com o financiamento. Isso inclui análise de sua renda, histórico de crédito (score), idade e perfil financeiro. Além disso, é comum que os bancos exijam que o valor das parcelas não ultrapasse um percentual da sua renda (geralmente entre 30% e 35%).
7. Aprovação e avaliação do imóvel
Após a aprovação do crédito, o banco enviará um engenheiro ou avaliador credenciado para fazer uma vistoria no imóvel para certificar que ele está dentro dos padrões para o financiamento. Essa avaliação definirá o valor que o banco aceitará financiar.
8. Assinatura do contrato
Se tudo estiver de acordo, o banco elaborará o contrato de financiamento, que será assinado por você e pelo vendedor do imóvel. Após a assinatura, o contrato será registrado no cartório de registro de imóveis, formalizando a operação.
9. Pagamento das parcelas
As parcelas do financiamento serão cobradas mensalmente e podem ter variação dependendo do sistema de amortização escolhido (Tabela SAC ou Price). As taxas de juros também podem variar entre fixa, variável ou híbrida (parte fixa, parte indexada a algum indicador).
Prós e contras do sistema de financiamento SBPE
Vantagens do SBPE
- Prazo longo de financiamento: o SBPE oferece até 35 anos para pagar o empréstimo. Isso facilita a gestão do orçamento mensal, permitindo que o mutuário use a renda para outras despesas.
- Condições favoráveis: é possível financiar até 70% do valor do imóvel, com taxas de juros que não ultrapassam 12% ao ano, sempre alinhadas à Selic. O sistema de amortização utilizado, geralmente, é o SAC, o que ajuda a manter as parcelas mais acessíveis.
- Baixo risco de inadimplência: como o valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda familiar, o risco de não conseguir pagar é menor. Isso beneficia tanto os bancos quanto os compradores, garantindo mais segurança na quitação do financiamento.
Desvantagens do SBPE
No entanto, existem algumas desvantagens:
- Restrições para negativados: pessoas com restrições de crédito não podem participar do programa.
- Alienação fiduciária: o comprador só se torna o proprietário do imóvel após quitar todo o financiamento.
- Comprovação de renda: é necessário comprovar a renda para se inscrever, além de haver uma renda mínima exigida.
Agora que você já entendeu como ficaram as novas regras do financiamento de imóveis SBPE e como ele funciona, é hora de buscar o imóvel ideal para você e sua família. Que tal começar sua busca e dar o primeiro passo rumo à realização desse sonho?
