Se você está pensando em mudar de casa, mas não quer vender seu imóvel atual, a permuta pode ser a solução ideal. Através dessa negociação, é possível trocar sua propriedade por outra, sem a necessidade de dinheiro imediato para entrada. Além de ser uma alternativa prática e econômica, a permuta de imóveis é amparada pela legislação brasileira e pode oferecer benefícios tributários. Neste processo, é fundamental entender como avaliar o valor do imóvel que será trocado, os impostos envolvidos e os diferentes tipos de permuta para fazer a melhor escolha. Confira as dicas a seguir!
O que é permuta de imóveis?
A permuta de imóveis é uma forma de negociação em que duas pessoas trocam propriedades entre si, sem precisar vender primeiro para depois comprar outro imóvel. Se os imóveis tiverem valores parecidos, a troca pode ser feita sem qualquer pagamento extra. Mas, se um dos imóveis for mais caro, a diferença pode ser paga em dinheiro ou por meio de um financiamento.
Esse tipo de negociação está previsto na legislação brasileira e pode trazer vantagens, como economia com impostos e maior praticidade na troca. No entanto, é importante avaliar bem os imóveis, verificar a documentação e formalizar a permuta com um contrato para garantir segurança para ambas as partes.
Permuta com torna
Quando os imóveis têm valores diferentes, a permuta é realizada com torna. Neste caso, a parte que recebe o imóvel de maior valor paga a diferença para equilibrar a negociação. Esse valor adicional é conhecido como “torna” e pode ser pago em dinheiro ou por outros bens acordados entre as partes. Por exemplo, se um imóvel vale R$ 500 mil e o outro R$ 350 mil, a parte que está recebendo o imóvel de maior valor pagará os R$ 150 mil de diferença.
Permuta sem torna
Na permuta sem torna, os imóveis trocados têm valores equivalentes, ou seja, ambos os imóveis possuem o mesmo valor de mercado. Nesse caso, não há necessidade de pagamento adicional, pois a troca é feita diretamente entre as propriedades, sem a necessidade de dinheiro envolvido. Esse tipo de permuta é mais simples e direta, pois não há diferenças financeiras a serem ajustadas.
Ambos os tipos de permuta são regulamentados pela lei, mas a permuta com torna exige mais atenção, pois envolve a negociação do valor a ser pago para equilibrar as diferenças entre os imóveis.
Vantagens da permuta de imóveis
A permuta de imóveis tem ganhado espaço no mercado como uma opção prática para quem deseja mudar de propriedade sem passar pelo tradicional processo de venda e compra. Nesse tipo de negócio, duas partes trocam seus imóveis, podendo incluir um complemento em dinheiro caso haja diferença de valor. Entre os benefícios dessa modalidade estão:
- Agilidade: elimina a necessidade de vender primeiro para depois comprar, acelerando a transação.
- Economia: reduz custos com corretagem e burocracias, dependendo do acordo entre as partes.
- Flexibilidade: permite negociação com ou sem complementação financeira, conforme o valor dos imóveis.
Quando vale a pena?
A permuta é ideal para quem busca rapidez e quer evitar o longo processo de vendas. No entanto, é essencial avaliar bem os valores envolvidos e contar com assessorias jurídica e imobiliária para garantir uma transação segura.
Com menos entraves e possibilidade de personalização, a permuta se apresenta como uma solução inteligente para quem planeja uma mudança sem complicações.
Quais são os aspectos legais da permuta de imóveis?
A permuta de imóveis, como qualquer transação imobiliária, envolve alguns aspectos legais e tributários importantes que precisam ser observados para garantir a segurança das partes envolvidas. Abaixo, destacamos os principais pontos:
1. Contrato formal
A permuta de imóveis deve ser formalizada por meio de um contrato que especifica as condições da troca, incluindo os valores dos imóveis, a entrega das chaves e quaisquer ajustes financeiros (como a “torna”, caso haja diferença de valores). Esse contrato deve ser assinado por ambas as partes e registrado em cartório para garantir a legalidade da transação.
2. Registro de imóveis
Após a assinatura do contrato, é necessário fazer o registro da permuta no cartório de registro de imóveis para que a troca de propriedade seja oficialmente reconhecida. O cartório fará a atualização dos registros e as propriedades serão formalmente transferidas para os novos donos.
3. Direitos de propriedade
Os direitos sobre os imóveis só serão transferidos para o novo proprietário após a efetivação do registro da permuta. Ou seja, o vendedor ou doador só perde a titularidade sobre o imóvel quando a permuta é devidamente registrada.
E quais são os aspectos tributários?
1. Imposto de Renda (IR) e ganho de capital
Em uma permuta de imóveis, se houver ganho de capital (ou seja, se o imóvel for vendido por um preço superior ao valor de aquisição), o proprietário deverá pagar o Imposto de Renda sobre esse ganho, como em qualquer outra venda de imóvel. No entanto, essa tributação ocorre no caso de permutas com “torna”.
2. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência de imóveis. Na permuta de imóveis, esse imposto é devido em relação ao valor de mercado dos bens transmitidos, ou seja, cada parte deverá pagar o ITBI sobre o valor do imóvel que está recebendo.
3. Escritura pública
É importante ressaltar que também existem os custos relacionados à escritura e ao registro em cartório, que variam conforme o valor do imóvel. Para imóveis de maior valor, esses custos podem chegar a até R$ 10 mil. De acordo com o Código Civil, esses gastos são geralmente divididos igualmente entre as partes envolvidas. Tanto a escritura quanto o registro são etapas essenciais para formalizar a transação, garantindo que a transferência de propriedade seja legalmente reconhecida e registrada.
Como funciona a permuta com imóveis financiados?
Se você quer trocar um imóvel financiado por outro, a lógica é parecida com a de uma venda: a pessoa que recebe o imóvel financiado assume também a dívida, desde que o banco aprove a transferência (veja aqui como funciona o repasse de financiamento imobiliário).
Por exemplo, se um imóvel de R$ 300 mil tem R$ 100 mil de financiamento em aberto e será trocado por um imóvel já quitado, a pessoa que ficar com o imóvel financiado precisa assumir essa dívida, com autorização do banco.
Diferentemente da troca de imóveis quitados, que não exige análise de crédito, na permuta de imóveis financiados o banco precisa aprovar quem vai assumir o financiamento.
Além disso, quem recebe o imóvel financiado pode transferir a dívida para outro banco por meio da portabilidade de financiamento imobiliário, escolhendo a instituição que oferecer melhores condições.
Passo a passo para realizar a permuta
1. Defina o objetivo da permuta
Antes de optar pela permuta de imóveis, é importante avaliar se essa é a melhor solução para o seu caso. Considere se a troca atende às suas necessidades e se o imóvel oferecido é adequado. Além disso, decida se você busca um imóvel de valor equivalente ao seu ou se está disposto a complementar a diferença com um pagamento em dinheiro, caso o imóvel recebido seja de valor superior. Essa análise ajudará a garantir que a permuta seja vantajosa e adequada às suas expectativas e condições financeiras.
2. Avalie o seu imóvel
Contrate um avalista imobiliário ou um corretor especializado para determinar o valor de mercado do seu imóvel de forma precisa. Ao fazer essa avaliação, leve em conta fatores como a localização, o tamanho, o estado de conservação e a regularidade da documentação. Esses aspectos influenciam diretamente o preço de mercado e ajudam a garantir uma negociação justa, evitando surpresas durante a troca.
3. Encontre um imóvel para troca
Pesquise em plataformas imobiliárias, imobiliárias ou grupos especializados em permuta para ampliar suas opções de negociação. Além disso, utilize redes de corretores para aumentar suas chances de encontrar um interessado, pois esses profissionais têm acesso a um grande número de ofertas e podem ajudar a agilizar o processo, garantindo uma troca mais rápida e vantajosa.
4. Negocie os termos da permuta
Determine se será necessário fazer uma complementação financeira e, em caso afirmativo, estabeleça o valor exato dessa diferença. Além disso, defina prazos claros para a entrega dos imóveis, as condições de entrega (como chaves e eventuais documentos) e se serão necessárias reformas antes ou após a troca. Essas condições devem ser acordadas de forma transparente entre as partes para evitar mal-entendidos e garantir que todos os envolvidos estejam satisfeitos com a negociação.
5. Verifique a documentação dos imóveis
Ambos os imóveis envolvidos na permuta devem atender a algumas exigências essenciais para garantir a validade da transação. Primeiramente, é necessário que ambos possuam a matrícula atualizada no Registro de Imóveis, o que garante que a propriedade está regularizada.
Além disso, é fundamental apresentar certidões negativas de dívidas, como de IPTU e condomínio, para assegurar que não existam pendências financeiras associadas aos imóveis. Para imóveis novos, o habite-se é obrigatório, confirmando que a construção foi concluída conforme as normas municipais. Por fim, é recomendável que o contrato de permuta seja elaborado por um advogado, garantindo que todos os termos da troca estejam de acordo com a legislação e que as partes estejam protegidas legalmente.
6. Assine o contrato de permuta
O contrato de permuta de imóveis deve ser detalhado e conter informações essenciais para garantir a segurança jurídica de ambas as partes. Ele deve incluir dados completos das partes envolvidas, como nome, CPF ou CNPJ, e a identificação de cada imóvel, com a descrição e matrícula atualizada no Registro de Imóveis.
É importante também que o contrato especifique o valor atribuído a cada imóvel, para garantir que ambos os envolvidos tenham clareza sobre os valores envolvidos na troca. O prazo para a conclusão da transação também deve ser definido, estabelecendo o tempo para entrega dos imóveis e a formalização da troca. Além disso, o contrato deve conter cláusulas sobre possíveis desistências, prevendo as condições e penalidades caso uma das partes decida não prosseguir com a negociação.
7. Formalize a troca no cartório
O processo de permuta de imóveis pode ser realizado de duas formas, dependendo da situação dos imóveis envolvidos. Se ambos os imóveis forem quitados, ou seja, não tiverem nenhum financiamento pendente, a transação pode ser formalizada por meio de escritura pública, que é registrada no cartório de imóveis para garantir a transferência legal das propriedades.
Por outro lado, se ainda houver financiamento ou pendências de pagamento sobre um dos imóveis, a permuta pode ser feita por meio de cessão de direitos, na qual o proprietário transfere os direitos sobre o imóvel para a outra parte, mantendo o financiamento original, mas ajustando a negociação conforme as condições acordadas entre as partes.
8. Registre a transação no Registro de imóveis
Após a assinatura da escritura, é essencial registrar a mudança de propriedade no cartório de registro de imóveis para garantir a validade jurídica da transação. O registro formaliza a transferência de propriedade, tornando-a legalmente reconhecida. Sem esse registro, a permuta não será considerada oficial e os imóveis não terão seus novos proprietários devidamente reconhecidos nos registros públicos, o que pode gerar problemas futuros em transações e na defesa dos direitos de propriedade.
9. Atualize os dados cadastrais
Após a conclusão da permuta e o registro da mudança de propriedade, é fundamental regularizar o IPTU e outras taxas municipais em nome do novo proprietário. Isso envolve atualizar os dados cadastrais junto à prefeitura para garantir que as cobranças de impostos e taxas, como o IPTU, sejam feitas corretamente no nome do novo proprietário. A regularização é importante para evitar pendências fiscais futuras e garantir que o novo proprietário não seja responsabilizado por dívidas que pertencem ao antigo dono.
Com essas informações você esta preparado para utilizar a permuta para a conquista do seu próximo imóvel!
