Comprar um imóvel ainda em fase de construção traz uma série de vantagens. Desse modo é possível adquirir um bem com um preço mais acessível, com potencial de valorização, infraestrutura mais moderna, possibilidade de personalização entre outros inúmeros benefícios. Mas quanto dar de entrada em um apartamento na planta?
Essa é uma dúvida recorrente entre as pessoas que estão considerando a possibilidade de comprar um imóvel que ainda está sendo construído. Afinal, o financiamento do bem, nesse caso, tem algumas particularidades, como a possibilidade de financiar direto com a construtora.
Para esclarecer as suas dúvidas sobre quanto dar de entrada em um apartamento na planta, confira a seguir como ela é calculada e quais são as possibilidades e variáveis que causam impacto sobre ela.
Como é calculada a entrada?
O financiamento de um imóvel na planta é dividido em duas etapas: a primeira, antes da entrega das chaves e a segunda, depois que o bem está pronto para morar.
Tudo o que é pago antes da entrega das chaves é utilizado pela construtora para a construção do imóvel. Esses valores podem ser considerados como a entrada, já que o saldo devedor restante após a entrega das chaves deverá ser quitado à vista ou financiado por uma instituição financeira, ou pela própria construtora quando ela oferece essa possibilidade.
Na primeira etapa do financiamento de um imóvel na planta, a construtora não pode cobrar juros sobre as parcelas. Nessa fase só poderá ser aplicado o INCC, sobre o saldo devedor, que consequentemente, incidirá sobre as parcelas.
Essas parcelas anteriores à entrega das chaves são calculadas com base no percentual estabelecido para entrada, cujo mínimo pode variar entre 20% e 30%, de acordo com o que foi combinado entre o comprador e a construtora. O valor resultante desse percentual é dividido pelo número de meses até a entrega das chaves.
Por exemplo, um imóvel de R$ 500 mil com 20% de entrada que será entregue em 30 meses, terá uma parcela de R$ 3.334,00 nessa primeira etapa, se não houver intermediárias.
Quais são as variáveis e possibilidades para um apartamento na planta?
Existem algumas possibilidades e variáveis no quanto dar de entrada em um apartamento na planta que são capazes de impactar o seu planejamento de modo positivo ou negativo. Por isso, elas precisam ser conhecidas para que você entenda como lidar com elas.
INCC – Índice Nacional de Custo de Construção
Esse índice é aplicado mensalmente sobre saldo devedor do financiamento de um imóvel em construção. Ele diz respeito à variação do custo da obra causado pela oscilação de preços da mão de obra e insumos empregados na construção.
O índice é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), que considera fatores como:
- Preço dos materiais de construção;
- Custos de equipamentos;
- Custos de mão de obra;
- Contratação de serviços.
Parcelas intermediárias
As parcelas intermediárias só existem na compra de imóveis na planta. Elas são uma forma de viabilizar a quitação da entrada dentro do prazo de entrega das chaves, sem que o comprador do bem seja obrigado a se comprometer com uma parcela mensal muito alta.
As intermediárias não são obrigatórias, mas podem ser acordadas com a construtora para datas específicas como a época do pagamento do décimo terceiro salário ou do adicional de férias do comprador. Vale lembrar que essa parcela é acumulativa com a parcela mensal, portanto, em seu mês de vencimento, o comprador terá que pagar as duas.
Utilização do FGTS
Ao contrário do que muitos pensam é possível fazer acordos com a construtora para a utilização do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para o pagamento da entrada de imóveis na planta.
Isso é feito através de um contrato particular com a construtora, mediante o extrato do seu FGTS, no qual você se compromete a utilizar o seu para o pagamento da entrada do imóvel. Como a construtora só poderá dispor desse dinheiro depois da entrega das chaves, é comum que ela peça outros tipos de garantia além do contrato, como veículos, imóveis ou notas promissórias.
Outra exigência comum nesse caso é a de que o seu saldo do FGTS seja equivalente a, no mínimo, 50% do valor da entrada do imóvel, ou seja, de 10% a 15% do valor do bem.
Afinal, quanto dar de entrada em um apartamento na planta?
Na hora de decidir quanto dar de entrada em um apartamento na planta deve-se levar alguns fatores em consideração, mas o principal deles, é a renda familiar. É importante que a parcela assumida não comprometa mais que 30% da sua renda mensal em nenhuma das fases do financiamento.
Portanto, é preciso pensar também, no quanto restará de saldo devedor após a entrega das chaves. Por exemplo, se no ato da compra e durante a espera pelo bem você morar de aluguel e depois do imóvel pronto, você pretender mudar para ele.
Então, nesse caso, o saldo devedor da segunda fase poderá ser maior, pois você terá o valor que pagaria de aluguel disponível para complementar a parcela que já estava acostumado a pagar na primeira fase.
Bônus: como planejar a compra de um apartamento na planta?
Como você viu no tópico anterior, para decidir quanto dar de entrada em um apartamento na planta é necessário pensar nos mínimos detalhes e fazer um bom planejamento. Veja algumas dicas para que ele dê certo:
- Tenha bem claro os valores das suas receitas e despesas mensais;
- Faça um planejamento financeiro a longo prazo;
- Elimine dívidas;
- Encontre maneiras de economizar na sua despesa mensal;
- Busque formas de obter renda extra.
Como você viu, são diversos os fatores a serem considerados na hora de decidir quanto dar de entrada em um apartamento na planta. Entre os principais deles, está a sua renda mensal e o quanto você poderá comprometê-la.
E agora que você já sabe quanto dar de entrada em um apartamento na planta, descubra como criar condições para ter essa quantia disponível mensalmente!
