A aquisição de um imóvel deve ser feita de uma maneira consciente, de forma que um investimento de tal porte, que pode mudar a vida de qualquer pessoa para melhor, não acabe gerando problemas ou dores de cabeça no futuro. Pensando nisso, mostramos a seguir como financiar um apartamento pela Caixa.
Os financiamentos são uma alternativa muito popular e, boa parte das vezes, se apresentam como o único caminho viável para a compra, em razão dos valores elevados praticados no mercado imobiliário. No entanto, é preciso saber fazê-lo da maneira adequada.
O que é um financiamento imobiliário?
Antes de mais nada, é preciso compreender ao certo o que é um financiamento imobiliário. Trata-se da concessão de crédito vinculada à aquisição de um bem imóvel, usualmente casas e apartamentos em centros urbanos. No caso do Brasil, a Caixa Econômica Federal (CEF) é o maior operador da modalidade, sendo crucial para o mercado imobiliário.
Em linhas gerais, o solicitante arca com uma entrada e o crédito é sobre o valor restante. Depois de assinar o contrato, o banco ou instituição financeira adquire a propriedade e o cliente vai pagando em prestações mensais, acrescidas de taxas e juros, em um processo que pode durar anos ou décadas.
Enquanto a totalidade da dívida não for paga, a pessoa pode usufruir normalmente do local, mas a propriedade fica na chamada alienação fiduciária, que consta inclusive na Matrícula do Imóvel. Isso quer dizer que o banco mantém a posse do bem, mas ele pode virar dono efetivamente se houver atrasos nos pagamentos além do limite estabelecido em contrato.
Atualmente, há dois principais sistemas para financiar unidades habitacionais: o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite a livre negociação entre indivíduos e empresas, e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que tem regras definidas pelo Governo Federal, estipulando limites de preços e o Custo Efetivo Total.
Como funciona o financiamento imobiliário?
Agora que você já conferiu o que é um financiamento imobiliário e está mais familiarizado com o seu conceito, fica mais fácil compreender como ele funciona. Isso pode variar um pouco de banco para banco, mas existem etapas que são comuns a praticamente todos, inclusive a Caixa Econômica Federal.
Escolha de um imóvel disponível
O primeiro passo para um financiamento imobiliário tende a ser a escolha do imóvel. Afinal, não dá para financiar um bem se você não souber sequer se ele está à venda, quanto custa, se tem condições de habitabilidade e assim por diante. No entanto, isso não quer dizer que a sua decisão será irreversível, mas pode direcionar suas decisões.
Uma boa dica para isso é pesquisar nos portais de internet, pois eles estão repletos de anúncios dos mais variados tipos, valores e qualidades. Faça um breve levantamento das unidades que atendam às suas expectativas e que estejam em sintonia com as demandas e necessidades da sua família.
Simulação do financiamento
Outro grande benefício da tecnologia é que existem simuladores bastante reais, que ajudam a ter uma boa ideia das condições de pagamento que você terá nos próximos anos. O da Caixa é excelente e bem próximo dos valores reais de um contrato. Por isso, o passo seguinte é simular e depois comparar entre as opções disponíveis.
No próprio site da CEF você poderá ver quanto custarão as prestações, quanto será necessário dar de entrada e até as taxas de juros que serão cobradas. Isso é muito importante para você compreender se a unidade está dentro da sua realidade financeira e se você terá capacidade econômica de honrar sua dívida todos os meses.
Preparação da documentação
Uma vez que você já observou que a parcela cabe dentro do seu orçamento, o ideal é que você já vá separando a documentação necessária. Sabemos que o Brasil é, historicamente, um País bastante burocrático e isso faz com que você deva se adiantar o máximo que puder, especialmente se não quer perder tempo durante o processo.
Se a sua escolha foi a Caixa Econômica Federal, se dirija à sua agência de preferência e faça seu cadastro, com tudo o que for preciso, como veremos mais à frente, para dar andamento aos trâmites. Caso você tenha saldo do seu FGTS, você também pode aproveitar para consultá-lo, para amortizar as prestações ou ajudar na entrada.
Espera pela pré aprovação
Esse é o momento em que, na maioria das vezes, os requerentes de um financiamento imobiliário ficam mais ansiosos. No entanto, a pré aprovação do contrato não costuma demorar muito. A Caixa Econômica Federal informa que o trâmite, em condições normais, não costuma levar mais do que meros cinco dias úteis.
Caso tudo esteja certo, você vai receber todos os detalhes da sua futura compra, como os prazos de pagamento, o valor de entrada e as taxas de juros. É preciso conferir cada alínea para reforçar a certeza de que está fazendo um bom negócio e de que você poderá, efetivamente, arcar com as prestações.
Avaliação e assinatura do contrato
As derradeiras etapas da sua solicitação de um financiamento imobiliário incluirão uma avaliação do imóvel pelo qual você está interessado. A Caixa designará um profissional especializado, que se dirigirá até a propriedade pela qual você mostrou interesse e verificará se o valor que está em contrato é compatível com o do mercado atual.
Além disso, haverá uma verificação minuciosa dos documentos do vendedor e da unidade, para saber se há alguma restrição e se está tudo de acordo com o que é permitido pelo banco e pela legislação brasileira. Entregue o laudo final, com tudo certo, deve levar mais uns quinze dias para que você possa, finalmente, assinar o contrato e preparar a mudança.
Quais são as regras para financiar pela Caixa?
Todos os bancos têm regras gerais e específicas para os seus programas de financiamento e, com a Caixa Econômica Federal, que é o maior concessor de crédito imobiliário do Brasil, não poderia ser diferente. No entanto, não são exigências muito rígidas e boa parte das pessoas pode estar apta a receber esse tipo de empréstimo.
Entre as mais importantes, vale destacar que as prestações não podem ser maiores que 30% da renda familiar mensal bruta. Para quem é casado ou vive em união estável, ela pode ser composta pelos salários do solicitante e de seu cônjuge. Essa é uma maneira de evitar que a aquisição desequilibre a vida econômica do cidadão.
Além disso, é preciso comprovar capacidade civil e de pagamento. Isso quer dizer que, em linhas gerais, você não pode estar com o nome sujo em serviços de proteção ao crédito, como o SPC e o Serasa. Se esse for o seu caso, é melhor limpar o seu CPF antes. Você também não pode ter recebido desconto do FGTS para outro financiamento habitacional.
No que diz respeito à propriedade em si, ela deve, obrigatoriamente, estar localizada em um município no qual você possa comprovar sua residência há, pelo menos, um ano ou na mesma cidade em que você exerce sua ocupação laboral principal. Também é permitido se o imóvel ficar nos municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana.
Quais são os benefícios de financiar pela Caixa?
Você já está virando um expert em financiamentos imobiliários, entendeu melhor como eles funcionam e quais são as etapas que o cliente passa até lograr aprovação. Também conheceu as exigências da Caixa Econômica Federal e já sabe o que você precisa. Agora, vamos mostrar alguns benefícios de você optar pela CEF para financiar.
Expertise com financiamentos imobiliários
Como já dissemos, a CEF é, de longe, a maior credora de financiamentos do Brasil. E esse é, sem dúvidas, um dos grandes benefícios de financiar pela Caixa. O banco e seus colaboradores têm total expertise com esse tipo de transação e saberão passar todas as orientações e caminhos possíveis para você realizar o sonho da casa própria.
Além disso, existe o Caixa Habitação, um aplicativo exclusivo, que traz muito mais facilidade e simplifica muitos dos trâmites. Por meio do aplicativo, com poucos toques no seu celular, você poderá obter informações da entrada, valor das parcelas, os prazos de pagamento e até atualizar a documentação no caso de eventuais pendências.
Possibilidade de usar programas habitacionais
A Caixa Econômica Federal é o banco pelo qual o Governo Federal realiza seus programas habitacionais e eles podem trazer um grande alívio para suas finanças. O mais conhecido de todos é o antigo Minha Casa Minha Vida, substituído pelo Casa Verde e Amarela, que mantém diversas vantagens interessantes.
Uma delas, por exemplo, é que a renda necessária pode ser menor. Os subsídios são divididos por grupos, cujo limite mais alto é de R$ 7 mil. Ao contar com esse benefício você terá condições de financiamento diferenciadas de acordo com seus rendimentos e pode usar o dinheiro para reforma, construção ou compra de imóveis novos e usados.
Taxas de juros mais baixas do mercado
Quando você resolve fazer um financiamento é interessante comparar condições oferecidas por bancos diferentes, pois cada instituição conta com suas próprias características e linhas de crédito. Entretanto, é inegável que a Caixa Econômica Federal tende a ter boas oportunidades, até por conta dos programas federais e seus subsídios.
Em geral, as taxas de juros da CEF são as mais baixas do mercado, sobretudo se você conseguir se enquadrar em uma das faixas dos benefícios. Dessa maneira, o pagamento das prestações mensais impactará menos o seu bolso e o custo efetivo total acabará sendo mais baixo, o que pode fazer toda a diferença, especialmente a longo prazo.
Prazos mais extensos para pagamento
Falando em prazos, outra das maiores vantagens de fazer um financiamento imobiliário tendo a Caixa como sua credora é que os prazos de pagamento oferecidos costumam ser bem extensos. Isso pode ajudar bastante na hora de diminuir o valor da parcela e, com isso, a quantia que você precisará guardar por mês será bem menor.
Lembre-se que, quando você assinar o contrato, você estará se comprometendo a pagar em dia aquele montante, recebendo multas em caso de inadimplência e correndo até o risco de perder o imóvel. Na CEF, com a entrada em um programa habitacional, você poderá pagar sua dívida em até 35 anos, ou seja, incríveis 420 meses.
Facilidade para pagar o valor de entrada
Para muitas pessoas, a entrada acaba sendo o fator limitante na hora de fazer um financiamento imobiliário. Mesmo que as parcelas caibam no bolso e não excedam 30% da renda bruta mensal do solicitante, é bastante comum que ele não tenha dinheiro para arcar com 20% do valor do imóvel, como é cobrado de praxe.
No antigo programa Minha Casa, Minha Vida, a entrada poderia ser consideravelmente diminuída, chegando a um percentual mínimo de 10% para contemplados com benefício na primeira faixa de renda. Já no novo Casa Verde e Amarela, a grande vantagem é poder parcelar essa quantia, dependendo do caso, em até 48 vezes.
Utilização do saldo do Fundo de Garantia
Se você tem um saldo remanescente no seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o famoso FGTS, fazer um financiamento com a Caixa pode ser ainda mais vantajoso. Caso você cumpra os requisitos, como o tempo mínimo de contribuição, você pode usar esse valor em financiamentos de qualquer banco, mas a CEF deixa tudo mais simples.
Como falamos, a instituição é uma empresa pública e está vinculada ao governo, isso acaba tornando muitos trâmites mais fáceis. Os funcionários poderão orientá-lo sobre a possibilidade de usar o dinheiro na entrada, para quitar algumas parcelas ou mesmo para amortizar o saldo devedor, de acordo com as suas expectativas e possibilidades.
Qual a documentação necessária para financiar pela Caixa?
Como falamos, arrumar e separar a sua documentação pode acelerar bastante os trâmites de um financiamento imobiliário. Por isso, se você deseja financiar um apartamento pela Caixa, você deve reservar tudo aquilo que for necessário para agilizar e comprovar a sua situação perante o analista do banco.
Na CEF, em linhas gerais, eles vão pedir uma papelada básica, como sua carteira de identidade ou de habilitação, CPF, comprovantes de endereço e estado civil, além de algo que prove seus rendimentos, como holerites ou declaração de Imposto de Renda. Também devem ser solicitadas sua carteira de trabalho e extratos do Fundo de Garantia.
Vale lembrar que os assalariados contratados por CLT e autônomos podem demonstrar sua capacidade financeira de diferentes maneiras. Empresários, por exemplo, podem levar seu pró-labore, enquanto para os que vivem de renda informal é permitido apresentar extratos bancários, que comprovem movimentações condizentes com o que foi informado.
Quais as dicas para financiar um apartamento pela Caixa?
Para terminar o conteúdo e para que você saiba, de uma vez por todas, como fazer para financiar um apartamento pela Caixa Econômica Federal, vamos dar as dicas mais úteis para quem não aguenta mais ficar no aluguel e deseja adquirir um imóvel próprio. Ao segui-las, você finalmente será um proprietário. Descubra abaixo como fazer isso.
Identifique a sua renda bruta
Por incrível que pareça, muitas pessoas não sabem ao certo qual é a sua renda bruta. Isso ocorre porque ela é diferente daquele valor que chega todos os meses na sua conta, depois que são descontadas eventuais taxas e tributos. No entanto, é a renda bruta que é usada pelos bancos, inclusive pela Caixa, na hora de liberar o financiamento.
Lembre-se que, de acordo com a nossa legislação, o valor das prestações não poderá exceder 30% daquilo que você recebe mensalmente. Isso também é relevante até para você saber qual o tipo de propriedade pesquisar, de forma que você não perca tempo buscando unidades que simplesmente não cabem no seu orçamento.
Elimine gastos desnecessários
Um dos erros que podem acontecer quando você conhece a sua renda bruta é achar que os 30% da parcela não farão tanta diferença no seu bolso. Tenha em mente que, além de não ser um percentual baixo, esse é um dinheiro que você terá que arcar todos os meses e sem atrasos, por muitos anos ou mesmo décadas.
Por isso mesmo, você deve aproveitar o momento para eliminar gastos desnecessários. Um investimento em imóveis é bastante proveitoso, mas não é barato e merece um pouco de esforço de toda a família. Cortem mensalidades de academia que vocês nunca frequentam, diminua o pacote da TV a cabo e assim por diante.
Planeje-se para pagar a entrada
Falamos acima que a entrada por ser um dos grandes entraves para que uma pessoa consiga financiar seu apartamento pela Caixa ou por qualquer outro banco, não é verdade? Por isso, uma das melhores dicas que podemos oferecer é para que você se planeje para conseguir juntar esse dinheiro, que deve ser o mais elevado possível.
Além disso, como se não bastasse, com uma entrada mais alta, suas prestações tenderão a ser mais baixas, o que é excelente em curto, médio e longo prazos. Sendo assim, procure aquelas reservas financeiras esquecidas, pela ajuda de um parente ou não se esqueça de verificar o saldo remanescente do seu Fundo de Garantia, se houver.
Verifique como está o seu CPF
Todos os bancos, inclusive a Caixa, tentarão aumentar seus níveis de segurança quanto ao eventual risco de inadimplência de um cliente que esteja solicitando um empréstimo tão elevado quanto o necessário para um financiamento imobiliário. Por isso, verificar como está o seu CPF e se existe alguma pendência é algo indispensável.
Boa parte das instituições têm programas específicos para essa avaliação, com o objetivo de saber se essa pessoa tem histórico de boa pagadora ou não, como o Cadastro Positivo. Use a internet e dê uma olhada no seu perfil, checando se você não tem ali algum débito esquecido e que possa ter sujado o seu cadastro.
Negocie todas as dívidas antigas
Tendo o nome sujo ou não, uma dica muito importante para quem quer financiar um imóvel pela Caixa é renegociar qualquer dívida antiga. Isso é crucial não apenas para limpar o seu nome, mas também para que você tenha mais capacidade de pagamento das prestações, sem correr o risco de ficar inadimplente por falta de dinheiro.
Por mais que o investimento em propriedades seja altamente positivo e vantajoso, não dá para fazer isso com a vida financeira completamente desorganizada. Não se esqueça que seus credores terão total interesse em receber e isso pode lhe conferir poder de barganha para solicitar descontos, prazos maiores ou parcelamentos, por exemplo.
Fique atento às custas cartoriais
Quem nunca comprou um imóvel pode até não saber, mas existem custas cartoriais que são inerentes a esse tipo de transação. Como o Brasil é um País bastante burocrático, elas não costumam ser discretas e podem impactar o bolso de quem não está preparado. Isso vale para qualquer tipo de aquisição, inclusive por meio de empréstimos bancários.
O mais relevante no final da operação é o pagamento do chamado ITBI, que é a sigla para o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele varia de acordo com a cidade, mas costuma ficar em 2% do preço da unidade. Também há o registro do contrato de financiamento em cartório, mas ele tende a custar muito menos.
Confirme se o imóvel é regularizado
Por fim, uma dica muito importante e que vale a pena relembrar é: sempre confirme que o imóvel é regularizado. Naturalmente, a própria instituição, seja ela a Caixa ou um de seus concorrentes, farão essa análise para conceder o crédito, mas você deve ter olhos atentos se não deseja perder um tempo valioso.
Se for uma unidade na planta, verifique o histórico da construtora e empreendimentos antigos da empresa. Para os usados, use a internet para checar o nome do proprietário e eventuais pendências como dívidas ou eventuais inclusões de inventários, partilhas e heranças. Do contrário, mesmo com o crédito aprovado, nenhum banco vai autorizar a compra.
E, então, foi respondida a pergunta: como eu faço para financiar um apartamento pela Caixa? Não importa se é um usado, um apartamento na planta ou em um empreendimento recém-lançado, com nossas dicas você conseguirá a aprovação e fará uma aquisição segura, trazendo mais tranquilidade e segurança para a sua vida financeira.
