A decisão de comprar imóveis na planta é uma das mais importantes que alguém pode tomar na vida. Muitas vezes, ela representa ficar livre do aluguel e sempre significa que um patrimônio sólido está sendo construído. Porém, significa também que um investimento considerável deverá ser feito, o que requer um planejamento cuidadoso, necessário para dar segurança à negociação.
Um exemplo disso é que você pode conseguir preços mais baixos e condições de pagamento facilitadas quando o imóvel escolhido está na planta. Porém, é preciso ter um cuidado redobrado. Afinal, o comprador está comprando uma promessa que só pode ser vista no papel e que ainda levará algum tempo para ser cumprida. Além disso, há o parcelamento durante a construção e um valor de financiamento após a entrega das chaves, condições que precisam ser conhecidas com detalhes.
Portanto, além de alguns critérios que o comprador deve prestar atenção na hora da escolha — que dizem respeito à localização, ao tipo de imóvel e à idoneidade do vendedor —, também é preciso ter atenção para as condições de pagamento, que devem ser vistas minunciosamente, a fim de evitar dores de cabeça no futuro.
Por isso, preparamos este conteúdo que te ajudará a identificar os cuidados e os erros cometidos na hora de comprar imóveis na planta. Também colaboraremos com algumas dicas que, certamente, ajudarão você a evitá-los. Começaremos falando sobre as alternativas de financiamento existentes e como funcionam os processos de financiamento. Em seguida, falaremos sobre os desafios que você enfrentará e apresentaremos uma série de recomendações que serão bastante úteis para a sua compra.
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Financiando a compra de imóveis na planta
No financiamento de um imóvel na planta, você deve levar em conta que existem duas etapas a serem cumpridas. A primeira é aquela que começa no momento em que você assinou o contrato de compra e venda com a construtora, que é o documento que oficializará a negociação, e a segunda é aquela que vem após a entrega das chaves quando, em grande parte das vezes, o comprador recorre a um financiamento bancário para fazer frente ao custeio do saldo devedor do imóvel junto à construtora.
É importante ter em mente que quando a construtora lança um empreendimento imobiliário ela também pensa nessas duas etapas. Assim, para a primeira, que antecede à entrega das chaves, ela cria uma tabela que busca oferecer boas condições de pagamento para os compradores, mas que também sejam compatíveis com a necessidade que ela tem de receber o dinheiro que é necessário para dar andamento à construção. É por isso que é muito importante conhecer a idoneidade e a solidez da construtora, para se certificar de que ela será capaz de dar início e andamento à obra, mesmo se não conseguir vender na planta a maioria dos imóveis projetados.
1. Tabela durante a construção
De modo geral, quando o imóvel é comprado na planta e o projeto não é subsidiado por nenhum programa do governo, a construtora cria um parcelamento que, normalmente, é composto da seguinte maneira:
- Sinal: parcela que geralmente é paga no ato da assinatura do contrato de compra e venda e que sacramenta a negociação.
- Parcelas mensais: têm valores que devem caber no bolso do comprador e que são pagas até a entrega das chaves.
- Parcelas intermediárias: parcelas maiores que são pagas em períodos intermediários mais longos — trimestral, semestral, anual — e que exigem maior esforço de pagamento.
- Chaves: parcela que também é mais elevada. É cobrada na entrega das chaves do imóvel.
A forma de composição da tabela e os valores que são cobrados variam de construtora para construtora e estão associados ao valor do imóvel e ao prazo de entrega da obra.
2. Reajustes
Na composição da tabela durante a obra, a construtora leva em consideração a inflação da construção civil que está projetada para ocorrer entre o início da obra e a entrega das chaves. Assim, ela aplica uma correção mensal sobre as parcelas que, durante a obra, deve ser feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que mede a variação dos custos da construção civil em todo o País — preço de materiais e de mão de obra.
Após a entrega das chaves a construtora pode financiar com recursos próprios algum eventual saldo residual que tenha restado. Neste caso, no lugar do INCC, normalmente ela passará a utilizar o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que são índices que medem a inflação da economia.
Naturalmente, também serão aplicadas taxas de juros tanto durante a construção, quanto após a entrega das chaves.
3. Financiamento bancário após as chaves
O saldo devedor que deve ser pago após a entrega dos imóveis na planta geralmente é custeado por algum financiamento bancário, que deve ser solicitado pelo comprador. Esse financiamento só poderá ser adquirido após a emissão do Habite-se pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O Habite-se é um documento oficial que é emitido após a prefeitura vistoriar a construção e comprovar que tudo está de acordo com o projeto e com as normas da construção civil.
O limite máximo do valor dos imóveis novos adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é de até R$ 1,5 milhão, utilizando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Os financiamentos do SFH cobram juros menores que os demais financiamentos do mercado, de até 12% ao ano. Acima desses valores, valem as normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas mais altas e definidas livremente pelo mercado.
Também é bom saber que o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para pagar o saldo devedor, após a entrega das chaves. Cabe ressaltar, ainda, o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista (Pró-Cotista), uma linha de financiamento semelhante ao SFH que está disponível apenas para os trabalhadores optantes pelo uso do FGTS.
3. Casa Verde e Amarela
Esse programa do Governo Federal tem como objetivo financiar moradias para trabalhadores que tenham a renda mensal de até R$ 7 mil.
No Casa Verde e Amarela, você tem até 30 anos para pagar, com taxas de juros e descontos a serem concedidos conforme 5 faixas de renda, valor e localização do imóvel.
- Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00: Pode adquirir imóvel com taxa de juros nominal de até 4,75% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,25% a.a.
- Famílias com renda bruta de R$ 2.400,01 até R$ 2.600,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 5,25% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,75% a.a.
- Famílias com renda bruta de R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 6% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 5,50% a.a.
- Famílias com renda bruta de R$ 3.000,01 até R$ 4.000,00: A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 7% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 6,5% a.a.
- Famílias com renda bruta de R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00: Para essas famílias, na aquisição da casa própria, é disponibilizada taxa de juros nominal de 7,66% a.a e, para cotistas do FGTS, taxa de 7,16% a.a..
O subsídio (desconto) pode chegar ao teto máximo de R$ 47,5 mil sendo considerados os fatores sociais, de renda, capacidade de pagamento e especificidades da população de cada região.
Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada, com no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, a taxa de juros dos financiamentos será reduzida em 0,5% a.a..
O valor máximo do imóvel para financiamento é de R$ 264 mil.
Desafios e erros na compra de imóveis na planta
Como foi dito logo na introdução deste material, a compra de um imóvel na planta exige um planejamento detalhado em todas as etapas. Afinal, é esse planejamento que permitirá ao comprador antecipar as situações que terá que enfrentar e, assim, se preparar para elas. Portanto, o primeiro desafio será realizar uma pesquisa rigorosa sobre a situação do mercado, comparando os preços dos imóveis disponíveis com os benefícios que eles oferecem e também as condições de pagamento durante e após a construção.
É preciso ter completo conhecimento sobre todos os detalhes dos financiamentos. Abrir mão dessa pesquisa e, por consequência, do planejamento, são os dois erros mais graves que o comprador pode cometer. Eles podem criar sérios problemas futuros, uma vez que os demais erros a seguir poderão ser decorrentes deles.
1. Assumir parcelas acima da capacidade de pagamento
Sem planejamento é bastante possível que o comprador acabe comprando um imóvel acima das condições que ele consegue pagar. Isso pode levar a atrasos no pagamento das parcelas, o que acarretará cobrança de multas e juros ou, na pior das situações, a incapacidade total de pagamento. Durante a obra, o imóvel pode ser devolvido para a construtora, havendo devolução de parte do valor pago. Contudo, a construtora poderá reter até 25% do total que recebeu.
Após o Habite-se, o imóvel é dado como garantia de pagamento. Isso significa que, se o comprador não pagar as parcelas, ele também perderá o imóvel. Ele não perderá todo o valor pago, mas só receberá a parcela que tem direito após a venda do imóvel pela instituição financeira e o desconto da dívida existente.
2. Não providenciar a documentação completa e no tempo necessário
A liberação do financiamento bancário para pagamento do saldo devedor ocorre normalmente 30 dias após a entrada da documentação. Isso se toda a documentação exigida estiver completa e for entregue rapidamente. Quanto mais demora houver na entrega dos documentos, mais tempo levará para ocorrer a liberação do crédito. Se faltar algum documento, também haverá atraso.
3. Omitir dívidas ativas federais
Se o comprador e/ou o cônjuge tem dívidas ativas com a União e, portanto, não consegue obter uma certidão negativa de débitos, mesmo conseguindo comprar o imóvel na planta, não conseguirá obter o financiamento bancário para o pagamento do restante do imóvel após o recebimento das chaves.
Recomendações e dicas
1. Saiba quanto e como
As tabelas com os preços dos imóveis na planta que as construtoras divulgam apresentam o preço para pagamento à vista e não o preço total, considerando os reajustes e os juros de pagamento durante a construção. Por isso, é preciso conhecer bem as condições de pagamento para saber o valor final do imóvel na entrega das chaves e como os reajustes ocorrerão.
2. Compare as condições oferecidas pelos bancos
Conversando com os bancos você perceberá que a taxa de juros que eles inicialmente apresentam para a compra de imóveis na planta pode diminuir de acordo com a relação que você tiver com a instituição. Os bancos cobram taxas de juros menores do que aquelas cobradas de quem não é cliente. Quanto melhor for a relação do cliente com o banco, mais favoráveis serão as condições de negociar a taxa de juros.
3. Solicite explicações sobre o sistema de amortização
O sistema de amortização da dívida diz respeito à forma como ela será paga, considerando a maneira como os juros são calculados. Confira os três tipos:
- Tabela Price: é a forma de cálculo que mantém as parcelas fixas durante todo o período de pagamento. No princípio, a taxa de juros é maior e vai decrescendo ao longo do tempo. Como a prestação é fixa, ocorre o contrário com o valor da dívida principal. Ou seja, com o passar do tempo paga-se menos juros e mais da dívida principal.
- SAC: no Sistema de Amortização Crescente (SAC), durante todo o período paga-se um valor constante, referente à dívida principal. Porém, no princípio, a parte referente aos juros é maior. Ela vai decrescendo ao longo do tempo. Assim, o valor da parcela também vai decrescendo. No início a parcela é maior do que na Tabela Price, mas no final ela será menor.
- Sacre: é uma combinação dos dois sistemas.
4. Analise o seu orçamento
Conhecendo os preços de imóveis ofertados pelo mercado e as condições de financiamento que os bancos oferecem, passe a compará-los com o seu orçamento familiar. Leve em consideração que a compra do imóvel pode até pedir algum tipo de economia, mas é essencial que ela não represente um sacrifício muito grande que cause danos no padrão de vida da sua família.
Coloque todas as despesas no papel: escola dos filhos, aluguel, condomínio, alimentação, lazer, etc. Também coloque no papel todas as receitas que a sua família tiver e compare com as despesas, somando a elas a prestação do imóvel. Lembre-se que durante a obra também podem existir aquelas parcelas intermediárias, que exigem que uma reserva extra seja feita.
Dessa forma você terá como prever como será a sua situação financeira, a partir do momento em que incorporar as parcelas às suas despesas mensais.
5. Lembre-se das despesas adicionais
Esse tópico merece ser destacado porque, na sua análise, você precisa também considerar que na hora da mudança para o novo imóvel você terá despesas extras com documentação, frete, etc. É preciso se preparar para elas.
6. Tenha segurança
Reúna o máximo de informações, compare todas as variáveis, pergunte aos corretores e funcionários de bancos sempre que tiver dúvida e só feche uma negociação quando tiver a certeza de que está comprando o imóvel que deseja e que ele está de acordo com as suas condições de compra.
Conclusão
A possibilidade de aquisição de imóveis na planta oferece ao comprador vantagens verdadeiras. Por outro lado, é preciso ter uma atenção muito grande para evitar que essas facilidades se transformem em dores de cabeça futuras.
Por isso, o comprador precisa se cercar do máximo de informações, tanto sobre o imóvel, quanto sobre as condições de pagamento ao longo da construção e sobre o financiamento após a entrega das chaves. Por fim, coloque as nossas dicas em prática e tenha certeza de um bom negócio!
