O financiamento imobiliário funciona como uma ótima opção para quem quer comprar um imóvel, mas não guardou dinheiro necessário para pagar à vista. Ou, também, para quem não quer arriscar a compra da casa própria com as reservas financeiras da família, mesmo com uma poupança feita.
Entretanto, é necessário que algumas informações sejam checadas antecipadamente para confirmar a capacidade do cliente em obter um financiamento e, inclusive, saber se o imóvel escolhido pode ser financiado.
Por isso, preparamos um passo a passo sobre como contratar um financiamento imobiliário.
O sistema de financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário nada mais é do que um empréstimo: o cliente busca uma instituição financeira ou uma construtora que realiza esse tipo de serviço e solicita o financiamento para o seu imóvel.
Depois de realizada uma análise da situação do requerente e da moradia escolhida, e se o financiamento for liberado, o imóvel é quitado de forma integral perante o vendedor, ficando o comprador responsável por pagar a sua dívida contraída com o banco ou com a construtora.
Tal pagamento pode ocorrer em parcelas mensais e condições específicas definidas no momento da concessão do financiamento.
Cabe ressaltar que a cobrança de taxa de juros e de correção monetária é aplicada na quitação do débito, mas ela pode ser negociada de instituição para instituição e, ainda, de acordo com a renda das famílias.
Por isso, é primordial a realização de uma pesquisa a respeito do tipo de financiamento mais adequado à situação familiar.
Atualmente, o financiamento de imóveis pelo programa Casa Verde e Amarela tem auxiliado muitas famílias, cuja renda bruta não ultrapassa o valor de R$ 7 mil ao mês.
Por outro lado, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é utilizado para o financiamento de imóveis com valor de mercado de até R$ 1,5 milhão. Para imóveis que ultrapassam esse limite, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pode ser requerido, já que não existe teto definido.
Os pré-requisitos para o requerimento de financiamento imobiliário
Para ter direito ao financiamento imobiliário, você deve preencher alguns requisitos, justamente para que a instituição bancária ou a construtora tenha segurança quanto ao pagamento da dívida contraída. Veja quais são eles:
- ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no País;
- ser maior de dezoito anos ou emancipado;
- ter capacidade civil, ou seja, de acordo com o Código Civil, não ser menor de 16 anos, não apresentar enfermidade ou deficiência mental que impeça o discernimento ou que não esteja com capacidade para exprimir a própria vontade, mesmo transitoriamente, e que não seja ébrio habitual (consumidor frequente de bebidas alcoólicas) ou viciado em drogas;
- ter idoneidade cadastral, ou seja, nome limpo no mercado;
- não ultrapassar 80 anos e 6 meses na soma da sua idade ao prazo de amortização, o que é verificado para a cobertura do seguro habitacional;
- não ser proprietário e não estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma cidade em que reside, caso queira utilizar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);
- ter capacidade de pagamento, o que você poderá comprovar na simulação que fará no próximo passo.
A simulação do financiamento imobiliário
Não são raras as situações de famílias que se encantam pelo apartamento dos sonhos, iniciam a negociação da compra e são frustradas em momento posterior — mesmo tendo o valor necessário para dar o sinal para a compra. E por que isso ocorre? Por conta da verificação das condições do financiamento imobiliário.
Em outras palavras, o financiamento imobiliário funciona como um contrato e alguns clientes não buscam saber sobre as suas cláusulas antes de assinar os papéis. Por isso, são esses mesmos clientes que descobrem que não podem arcar com o valor das prestações mensais ou que a taxa de juros aplicada não cabe no bolso.
Para evitar esse tipo de situação, a primeira medida que deve ser tomada, mesmo antes de dar início à busca pelo imóvel dos sonhos, é realizar uma simulação do financiamento. O seu objetivo é analisar as propostas oferecidas pelas instituições financiadoras e saber se é possível quitar as parcelas mensais, a partir do rendimento da família.
A simulação também facilita (e muito!) na hora de definir o imóvel que você comprará — afinal, de nada adianta investir na casa dos sonhos se ela está além das suas possibilidades. Por outro lado, a realização de uma simulação de financiamento evita a perda de oportunidade de fechar um bom negócio, se você tiver consciência de que pode bancar parcelas um pouco maiores daquelas que originalmente planejou.
Para isso, vários bancos e construtoras oferecem simuladores em seus sites que ajudam bastante nessa etapa, sem excluir a possibilidade de comparecimento pessoal em qualquer uma dessas instituições para realização da simulação. Não hesite em pesquisar e buscar pela financiadora que ofereça melhores condições para o seu bolso!
A preparação do financiamento imobiliário
Após a realização da simulação, o imóvel dos sonhos se tornará mais próximo de ser adquirido. Por isso, a próxima etapa é buscar um corretor ou a própria incorporadora para tratar a respeito de dúvidas sobre o financiamento, bem como a documentação necessária e a forma de contratação desse sistema.
Aproveite, também, para adiantar a sua documentação pessoal, que será exigida na hora da contratação do financiamento — como RG e CPF, certidão de casamento (se casado) e a certidão de débitos relativos aos créditos tributários estaduais e às dívidas ativas da União, a qual pode ser emitida junto ao site da Receita Federal.
É importante salientar que uma pessoa só está apta a adquirir um financiamento se não tiver nenhuma restrição cadastral, ou seja, o seu nome não deve estar incluído em listas de inadimplência, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou o Serasa. Se houver alguma restrição, é preciso cuidar disso antes de se candidatar ao financiamento.
A confirmação da situação do imóvel
Quando encontrar o imóvel que esteja nas condições desejadas, verifique se não há sobre ele qualquer restrição que o impeça de ser financiado: como o imóvel é a garantia do financiamento, ele deve estar plenamente regular, livre de pendências judiciais e estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da cidade onde está construído.
Por isso, no caso de um imóvel novo, há a necessidade de conferir a documentação do empreendimento com a construtora ou a incorporadora para verificar se está tudo em dia, principalmente no que tange à permissão para a realização de tal obra dentro dos parâmetros legais e aqueles exigidos pelas normas municipais.
Também é válido buscar sobre a situação financeira da construtora ou da incorporadora, justamente para verificar sobre a segurança em investir em um imóvel na planta e evitar a perda de dinheiro no futuro.
Já em casos de compra de imóveis usados, essa verificação deverá ser feita junto ao proprietário. Nessa etapa, vale o ditado popular: melhor prevenir do que remediar. Por isso, não tenha vergonha em pesquisar ao máximo, tanto sobre o imóvel escolhido, bem como acerca de seu proprietário atual ou a empresa responsável por sua construção.
O envio da documentação
Nesse momento, você já deve apresentar cópias e originais dos seguintes documentos:
- RG e CPF, inclusive do cônjuge, se casado for;
- comprovante de estado civil;
- certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos municipais, estaduais e dívida ativa da União (federais) ou certidão conjunta positiva com efeito de negativa desses débitos;
- extrato do FGTS e certidão negativa de propriedade de imóvel, se for usar recurso do Fundo;
- comprovante de renda (também do casal, se for o caso, que inclui holerite, extrato bancário e declaração de Imposto de Renda); além do IR e extratos. Autônomos podem apresentar a declaração comprobatória de recepção de rendimentos (Decore), feita pelo contador, e, ainda, comprovantes de recebimentos, contratos de prestação de serviços e declaração do sindicato;
- outros casos devem ser orientados pela instituição financiadora.
No caso de imóvel usado também devem ser apresentados os documentos do proprietário ou do casal vendedor e do imóvel, que comprovem a ausência de impedimento sobre ele. Em caso de imóvel novo, geralmente é solicitada apenas a matrícula.
A tramitação do procedimento e a assinatura do contrato
Após receber a documentação, a instituição financiadora realiza a avaliação do imóvel e procede a análise técnica de suas condições de financiamento, o que demora em torno de 30 dias.
Nessa etapa também é providenciado o seguro habitacional, que é obrigatório para qualquer financiamento imobiliário e serve para proteger tanto o requerente do financiamento, como o imóvel objeto desse sistema, durante o tempo de financiamento. No caso de algum imprevisto, o seguro pode até quitar o resto das parcelas.
Em seguida, a instituição financiadora confere os dados do consumidor e emite o contrato, que é enviado para assinatura e registro no Cartório de Registro de Imóveis: é esse registro que formaliza a operação de compra e venda, sendo obrigatório mesmo quando o imóvel é pago à vista.
Faça o registro o mais rápido possível, considerando que ele torna pública a aquisição do bem imóvel escolhido e comemore: você agora passa a ter um imóvel em seu nome! Aperte os cintos nos meses de pagamento do financiamento imobiliário e usufrua dessa etapa tão gratificante.
