Em fevereiro de 2023, o Governo Federal reestruturou o seu programa habitacional, substituindo o “Casa Verde e Amarela” pelo “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV), por meio de uma Medida Provisória. As novas regras foram aprovadas pelo Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) em junho daquele ano, regulamentadas em julho, e seguem em vigor em 2025.
No entanto, o programa passou por ajustes importantes. Os mais recentes foram anunciados em abril de 2025: a criação da Faixa 4 de renda, com juros subsidiados, alteração nos tetos de valores das rendas das faixas, aumento dos valores de imóveis elegíveis para financiamento pelo programa e ampliação do prazo para quitação do financiamento (clique aqui para saber mais sobre as mudanças anunciadas em abril de 2025). A expectativa é que as novas regras sejam implementadas até maio de 2025, beneficiando cerca de 120 mil famílias da Faixa 4, além de um aumento no atendimento às faixas menores.
- Quais as regras mais recentes do Minha Casa, Minha Vida?
- E nas áreas rurais, como ficam as faixas de renda?
- O que muda com a nova Faixa 4?
- Mais mudanças anunciadas em abril de 2025
- 1. Minha Casa, Minha Vida para classe média
- 2. Reajustes nas faixas anteriores
- 3. Subsídio e taxa de juros para financiamento
- 4. Ampliação do valor dos imóveis
- 5. Maior prazo de pagamento
- Minha Casa, Minha Vida: o que já havia sido mudado no programa antes da criação da Faixa 4
- 1. Aumento do subsídio para aquisição de imóveis
- 2. Taxa de juros para financiamento
- 3. Valor máximo do imóvel
- 4. Mudanças nos tamanhos dos imóveis
- Quem tem prioridade no programa?
- Como fazer a inscrição no Minha Casa, Minha Vida
- Veja o passo a passo para se inscrever no Minha Casa, Minha Vida
- Famílias da Faixa 1:
- Famílias das Faixas 2, 3 e 4:
- O que é preciso apresentar para a validação do financiamento?
- Quanto tempo demora para a Caixa Econômica aprovar o Minha Casa, Minha Vida?
Quais as regras mais recentes do Minha Casa, Minha Vida?
O programa agora contempla quatro faixas urbanas de renda, conforme informado no comunicado oficial da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). São elas:
| Faixa 1 | Faixa 2 | Faixa 3 | Faixa 4 |
| Renda mensal familiar de até R$ 2.850. | Renda mensal familiar de R$ 2.850,01 a R$ 4.700. | Renda mensal familiar de R$ 4.700,01 a R$ 8.600. | Renda familiar mensal de R$ 8.601,00 a R$ 12 mil mensais (nova faixa criada em 2025). |
E nas áreas rurais, como ficam as faixas de renda?
Para as famílias que moram em áreas rurais, as faixas de renda têm valores diferentes e não houve criação de nova faixa. Confira:
| Faixa 1 | Faixa 2 | Faixa 3 |
| Famílias com renda anual de até R$ 31.680 | Famílias com renda anual entre R$ 31.608,01 e R$ 52.800 | Famílias com renda anual entre R$ 52.800,01 e R$ 96.000. |
O que muda com a nova Faixa 4?
A Faixa 4 foi criada para famílias com renda de até R$ 12 mil mensais, com objetivo de incluir um novo perfil de compradores no programa. Essa faixa permite financiar imóveis de até R$ 500 mil, o que viabiliza a inclusão de imóveis com infraestrutura diferenciada, por exemplo, com área de lazer completa no condomínio.
Além disso, a taxa de juros é de até 10% ao ano, abaixo da media atual de mercado, que gira em torno de 12%. O prazo de para pagamento também foi ampliado para 420 meses.
O orçamento total para subsidiar as mudanças é de R$ 30 bilhões, sendo metade recursos do FGTS e a outra metade de fontes privadas. A expectativa é beneficiar até 120 mil famílias.
As novas medidas visam impulsionar o setor imobiliário e facilitar o acesso à moradia para uma nova parcela da população que, embora seja considerada classe média, também enfrentava desafios para a compra do primeiro imóvel.
Mais mudanças anunciadas em abril de 2025
A criação da nova faixa inclui outras mudanças. Dentre elas, destacam-se:
1. Minha Casa, Minha Vida para classe média
Até então, o programa atendia apenas 3 faixas de renda, chegando ao máximo de R$ 8 mil por mês, deixando parte da classe média sem acesso aos benefícios habitacionais. Com a inclusão da nova faixa de renda, as famílias que ganham de R$ 8 mil a R$ 12 mil também contarão com algumas vantagens para a aquisição do primeiro imóvel.
2. Reajustes nas faixas anteriores
As faixas 1, 2 e 3 também tiveram ajustes. Na Faixa 1, a renda máxima passou para R$ 2,850, com imóveis de até R$ 264 mil, subsidiados em até 95%. A Faixa 2 agora vai até R$ 4.700 de renda e imóveis até R$ 350 mil com subsídios de até R$ 55 mil. A Faixa 3, para famílias com renda de até R$ 8.600, também pode financiar imóveis de até R$ 350 mil, mas, neste, sem subsídio direto.
3. Subsídio e taxa de juros para financiamento
As taxas de juros do programa Minha Casa, Minha Vida variam de acordo com a faixa de renda familiar, sendo mais acessíveis para quem ganha menos. Com o reajuste nas faixas e a criação da nova Faixa 4, os percentuais foram atualizados, respeitando o perfil socioeconômico de cada grupo. Veja abaixo como ficam as taxas praticadas e os subsídios oferecidos por faixa:
- Faixa 1 (renda de até R$ 2.850,00): tem as taxas de juros mais baixas do programa, partindo de 4% ao ano, além de subsídios de até 95% do valor do imóvel.
- Faixa 2 (renda de R$ 2.850,01 a R$ 4.700,00): taxas de juros reduzidas, que variam conforme a região do país e o perfil (cotista ou não do FGTS), além de subsídios de até R$ 55 mil.
- Faixa 3 (renda de R$ 4.700,01 a R$ 8.600,00): taxas de juros entre 7,66% e 8,16% ao ano, bem abaixo das praticadas no mercado, mas sem subsídio no valor do imóvel.
- Faixa 4 (renda de R$ 8.600,01 a R$ 12.000,00): recém-criada, essa faixa tem taxa de juros diferenciada em comparação à média de mercado – de até 10% ao ano – mas também não conta com subsídio direto.
4. Ampliação do valor dos imóveis
Além das mudanças já mencionadas, há também a ampliação do limite de valor do imóvel a ser financiado em todas as faixas, chegando ao máximo de R$ 500 mil. Isso permite contemplar apartamentos com uma infraestrutura mais completa, incluindo, por exemplo, piscina e área kids. Anteriormente, o valor máximo era de R$ 350 mil, como mostra a tabela a seguir:
| Faixa de Renda | Renda Familiar Mensal | Valor Máximo do Imóvel (Antes – até mar/2025) | Valor Máximo do Imóvel (Depois – a partir de mai/2025) |
| Faixa 1 | Até R$ 2.640,00 | R$ 190.000,00 | R$ 264.000,00 |
| Faixa 2 | R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00 | R$ 264.000,00 | R$ 350.000,00 |
| Faixa 3 | R$ 4.400,01 a R$ 8.000,00 | R$ 350.000,00 | R$ 350.000,00 |
| Faixa 4 (nova) | R$ 8.000,01 a R$ 12.000,00 | – | R$ 500.000,00 |
Vale destacar, contudo, que os valores máximos do imóvel também pode variar, dependendo da modalidade específica de atendimento, com limites menores nos casos subsidiados pelo governo e maiores para a modalidade financiada com recursos do FGTS, com subsídios menores, mas ainda com condições facilitadas de financiamento.
O programa também aumentou o valor máximo dos imóveis considerando o porte populacional dos municípios. Dessa forma, em cidades com população de até 100 mil habitantes, o valor máximo dos imóveis financiáveis foi elevado de R$ 210 mil para até R$ 230 mil. Essa mudança busca facilitar o acesso à moradia para famílias em cidades menores, ampliando as opções de imóveis.
5. Maior prazo de pagamento
Quem se enquadra na faixa 4 também terá o prazo de pagamento maior, podendo chegar a até 420 meses (35 anos). Antes, o prazo máximo era de 360 meses.
Principais mudanças anunciadas em abril de 2025
| Antes das mudanças | Após as mudanças (previstas para maio/2025) | |
| Faixas de renda | Três, indo de R$ 2.640,00 a R$ 8.000,00 | Quatro, indo até R$ 12.000,00. E novos valores para as demais faixas. |
| Valor do imóvel | Até R$ 350 mil | Até R$ 500 mil |
| Prazo de financiamento | Até 360 meses | Até 420 meses |
Minha Casa, Minha Vida: o que já havia sido mudado no programa antes da criação da Faixa 4
O conjunto anterior de mudanças anunciado pelo governo em 2023 e regulamentado em julho do mesmo ano marcou o início de uma nova etapa do programa Minha Casa, Minha Vida, com avanços importantes para as famílias de baixa e média rendas — como o aumento do subsídio, a redução das taxas de juros e mudanças nas exigências dos imóveis. Confira os principais destaques dessa reformulação, válida antes da criação da Faixa 4.
1. Aumento do subsídio para aquisição de imóveis
O Conselho Curador do FGTS aprovou um aumento no teto do subsídio de entrada para famílias das faixas 1 e 2 – que têm renda mensal de até R$ 2.640 e R$ 4,400 mensais, respectivamente -, passando de R$ 47,5 mil para até R$ 55 mil. Essa revisão no limite não ocorria desde 2017, segundo o Ministério das Cidades.
2. Taxa de juros para financiamento
A taxa de juros para financiamentos realizados por famílias com renda mensal de R$ 2 mil foi reduzida de 4,25% para 4% ao ano, válida para as regiões Norte e Nordeste do País. Já para as regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, a taxa de juros para famílias com a mesma renda passou de 4,5% para 4,25%. A seguir, veja os detalhes das condições de taxas para o MCMV, por faixa de renda.
Vale destacar, contudo, que com as novas mudanças, anunciadas em abril de 2025, tanto as faixas de renda quanto as taxas de juros serão alteradas. Especificamente as novas taxas de juros detalhadas por faixas e regiões, não foram anunciadas no novo conjunto de mudanças, realizado em abril de 2025, devendo, portanto, ter novas atualizações:
| Intervalos de renda | Norte e Nordeste (Cotista) | Sul, Sudeste e Centro-Oeste (Cotista) | Norte e Nordeste (não-cotista) | Sul, Sudeste e Centro-Oeste (não-cotista) |
| Faixa 1 (Até R$ 2.000,00) | 4% | 4,25% | 4,50% | 4,75% |
| Faixa 1 (De R$ 2.000,01 a R$ 2.640,00) | 4,25% | 4,50% | 4,75% | 5% |
| Faixa 2 (De R$ 2.640,01 a R$ 3.200,00) | 4,75% | 5% | 5,25% | 5,50% |
| Faixa 2 (De R$ 3.200,01 a R$ 3.800,00) | 5,50% | 5,50% | 6% | 6% |
| Faixa 2 (De R$ 3.800,01 a R$ 4.400,00) | 6,50% | 6,50% | 7% | 7% |
| Faixa 3 (De R$ 4.400,01 A R$ 8.000,00) | 7,66% | 7,66% | 8,16% | 8,16% |
Vale ressaltar que, segundo a Caixa Econômica Federal, são considerados cotistas os casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada, com no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS.
3. Valor máximo do imóvel
O conselho decidiu aumentar o valor máximo dos imóveis nas faixas 1, 2 e 3 do programa habitacional. Para os imóveis da faixa 3, destinados a famílias com renda entre R$ 4,4 e R$ 8 mil por mês, o teto foi ampliado de R$ 264 mil para R$ 350 mil. Já os imóveis das faixas 1 e 2, voltados às famílias de renda mais baixa, terão o teto de R$ 264 mil, anteriormente fixado em R$ 190 mil.
É importante ressaltar que o teto do valor do imóvel também está relacionado ao tamanho dos municípios. Municípios com menor população terão tetos mais baixos. Além disso, os valores podem variar dependendo se o município é uma grande metrópole nacional ou uma capital regional, por exemplo:
- R$ 264 mil para os municípios com população de 750 mil habitantes ou mais;
- R$ 250 mil para as cidades com população entre 300 mil e 750 mil habitantes;
- R$ 230 mil para os que têm população entre 100 mil e 300 mil habitantes;
- R$ 200 mil para cidades com população inferior a 100 mil habitantes.
Nas mudanças anunciadas em abril de 2025 ainda não foram divulgados os valores em detalhe por faixa de tamanho populacional. A informação até o momento é de que em cidades com população de até 100 mil habitantes, o valor máximo dos imóveis financiáveis foi elevado de R$ 210 mil para até R$ 230 mil.
4. Mudanças nos tamanhos dos imóveis
As modificações de 2023 no programa “Minha Casa, Minha Vida” também impactaram o tamanho e as características das habitações oferecidas.
Obrigatoriamente, as unidades habitacionais passaram a ter, no mínimo, 40 m² (casas) e 41,5 m² (apartamentos). Além disso, todas as unidades devem incluir varanda e os conjuntos habitacionais devem ser equipados com uma sala de biblioteca e instalações para a prática de esportes.
Outro requisito importante é que o terreno onde as habitações serão construídas deve estar localizado em área urbana, proporcionando fácil acesso à infraestrutura, como escolas, postos de saúde e transporte público.
Quem tem prioridade no programa?
Além de pertencer à Faixa 1 de renda, de acordo com a Lei n° 14.620, o programa “Minha Casa, Minha Vida” prioriza as famílias que:
- Têm uma mulher como responsável;
- Têm pessoas com deficiência, idosos e crianças e adolescentes com câncer ou doença rara crônica degenerativa;
- Encontram-se em situações de risco e vulnerabilidade;
- Vivem em áreas afetadas por situações de emergência ou calamidade e que tenham perdido a moradia devido a desastres naturais;
- Estão em deslocamento involuntário devido a obras públicas federais;
- Encontram-se em situação de rua;
- Além de povos tradicionais e quilombolas.
Como fazer a inscrição no Minha Casa, Minha Vida
Para a Faixa 1, o cadastro é realizado junto à prefeitura e, geralmente, pode ser feito nos sites das secretarias responsáveis pela política habitacional. O primeiro passo para realizar a inscrição é reunir todos os documentos necessários para efetuar o cadastro. Para isso, separe o documento de identidade (RG), CPF e comprovantes de renda, de estado civil e da atual residência.
Quanto às Faixas 2 e 3, as famílias interessadas devem buscar incorporadoras e construtoras vinculadas ao programa ou se dirigir à Caixa Econômica Federal. Após a escolha do imóvel, é possível realizar uma simulação no site do banco para verificar prazos e condições de pagamento, incluindo o valor de entrada. Em seguida, é necessário selecionar o modelo de financiamento adequado ao seu perfil e providenciar os documentos solicitados para serem apresentados pessoalmente em uma agência.
Veja o passo a passo para se inscrever no Minha Casa, Minha Vida
Famílias da Faixa 1:
- A família com renda bruta até R$ 2.850 precisa fazer inscrição no plano de moradias do governo na prefeitura da cidade em que residem;
- Com a inscrição feita na prefeitura, os dados das famílias são validados pela Caixa e, aquelas que forem aprovadas, são comunicadas sobre a data do sorteio das moradias;
- Os sorteios são feitos quando a cidade não possui um número de unidades habitacionais suficiente para atender a todas as famílias cadastradas;
- Ao ser contemplada, a família será informada sobre a data e os detalhes necessários para a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel;
- Após a aprovação e validação do cadastro, a família assina o contrato de financiamento.
Famílias das Faixas 2, 3 e 4:
- A família deve ter renda bruta mensal de até R$ 12 mil;
- A contratação pode ser feita por meio de uma entidade organizadora participante do programa Minha Casa, Minha Vida ou individualmente direto com a Caixa Econômica Federal;
- É preciso já ter um imóvel escolhido para, então, fazer uma simulação de financiamento habitacional por meio do site da Caixa;
- Na simulação, é necessário informar o tipo de financiamento desejado, o valor aproximado do imóvel, a localização do imóvel, dados pessoais (como RG, CPF e telefone) e a renda bruta familiar mensal;
- Com os dados preenchidos, o site apresenta as opções de financiamento;
- Escolhida a opção, o simulador apresenta o resultado, com prazos, cota máxima do financiamento de entrada e valor do financiamento, além de oferecer uma ferramenta para a comparação de juros;
- Se o comprador aprovar o resultado apresentado na simulação, um representante deve ir até uma agência Caixa ou no correspondente Caixa Aqui, para entregar ao banco a documentação solicitada (ver abaixo);
- A Caixa, então, irá analisar a documentação pessoal e do imóvel;
- Após a aprovação e validação, a família assina o contrato de financiamento.
O que é preciso apresentar para a validação do financiamento?
- Documentos pessoais: documento de identidade, CPF, comprovantes de residência, renda e estado civil, declaração de imposto de renda (ou de isenção);
- Documentos do imóvel (nos casos de imóveis já construídos): contrato de compra e venda, certidão de logradouro e matrícula do imóvel atualizada;
- Documentos do imóvel (nos casos de imóveis na planta): projeto da construção aprovado, alvará de construção, matrícula da obra no INSS, memorial descritivo da construção, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), orçamento, declaração de esgoto e elétrica e dados do responsável técnico pela construção.
Quanto tempo demora para a Caixa Econômica aprovar o Minha Casa, Minha Vida?
Após dar entrada no processo, a análise de toda a documentação e a aprovação do cadastro podem levar até 30 dias. Em caso de aprovação, o responsável pela contratação será chamado para fazer a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa, no qual constarão todas as informações sobre as condições de pagamento do Minha Casa, Minha Vida.
Se você ainda tem dúvidas, a MRV, construtora que mais vende pelo Minha Casa, Minha Vida traz para você “Tudo o que você precisa saber sobre o novo Minha Casa, Minha Vida” – uma websérie em 8 episódios, de cerca de 2 minutos cada, para que você possa entender as oportunidades que o novo programa oferece e como, finalmente, realizar o sonho do seu primeiro apê.
Você ainda pode verificar a disponibilidade de subsídios estaduais, que podem ser uma ajuda a mais para a conquista do objetivo.
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* Matéria originalmente publicada em 28/06/2023
