Comprar um apartamento é um grande desafio em diversos aspectos. Para superá-lo e realizar esse sonho é preciso se preocupar com questões que vão desde o planejamento financeiro e a escolha do bem até a burocracia envolvida no financiamento e a documentação necessária. Além disso, é fundamental conhecer as facilidades que podem dar uma mãozinha a mais na conquista da tão desejada casa própria.

São várias decisões e escolhas a serem feitas para sair do aluguel. Muitas delas precisarão ser muito bem analisadas, por exemplo, se a melhor opção é comprar um imóvel na planta ou pronto para morar. E isso sem contar com as providências a serem tomadas para que tudo ocorra conforme o planejado. Afinal, é claro que você quer se mudar para o seu cantinho já todo lindo e aconchegante e sem deixar um rastro de problemas para trás, certo?

Para ajudar você nessa verdadeira jornada que é comprar um apartamento, essa matéria traz tudo o que você precisa saber para realizar o sonho da casa própria e começar a construir o seu patrimônio sem grandes dificuldades. Vamos em frente?

O que deve ser considerado na hora de comprar um apartamento?

Nada melhor do que começar te contando sobre as facilidades que existem no mercado para te ajudar a comprar um apartamento. De repente, já está na melhor época para você fazer a compra e uma dessas informações pode ser o incentivo que está faltando para você dar esse passo tão importante ou ao menos para te mostrar que esse sonho é sim possível. Afinal, com planejamento e disciplina, até comprar um apartamento ganhando pouco é possível. 

Entenda o passo a passo e as facilidades existentes no mercado para sair do aluguel e conquistar a casa própria.

1. Faça um planejamento financeiro para comprar o apartamento

O primeiro passo para comprar um apartamento é colocar as finanças em dia. Para isso, é necessário que seja feito um bom planejamento financeiro — até para saber exatamente de quanto você poderá dispor para a aquisição do bem. Veja aqui como fazer um planejamento financeiro do zero.

Esse planejamento também serve para evitar que você passe por situações que o obriguem a ficar inadimplente com as parcelas do financiamento do imóvel, o que poderia levar você a perda do seu tão sonhado apartamento. Para manter as finanças em ordem, basta seguir os passos que indicamos abaixo.

Extermine as dívidas

Dá para comprar um apê sem comprovação de renda e até ganhando um salário mínimo, mas não dá para fazê-lo com o nome sujo, se for por meio de financiamento. Por isso, as dívidas são as suas piores inimigas.

Além disso, elas costumam acumular juros. E ainda existe a questão do comprometimento de parte da sua renda. Mesmo que não haja dívidas em atraso, as instituições financeiras que concedem qualquer tipo de financiamento costumam analisar o percentual de renda comprometida com dívidas, incluindo as parcelas do imóvel, que não devem exceder a 30% dos ganhos brutos.

Por isso, antes de qualquer coisa, é preciso liquidar as dívidas ou mantê-las sob controle. Se for possível antecipar pagamentos por meio de acordos de quitação, você conseguirá bons descontos e ainda deixará uma parte importante do seu salário livre para pagar as parcelas de um financiamento imobiliário, que só pode ser conseguido com o nome limpo (o programa Densenrola Brasil pode ajudar, se esse for o seu caso). 

Elimine gastos supérfluos

Agora que você já se livrou das suas dívidas, é hora de evitar que elas voltem a se acumular. O melhor modo de fazer isso é cortando os gastos desnecessários. Sabe aquela cobrança recorrente no seu cartão de crédito de um app que você assinou e já nem se lembra mais? E aquela TV a cabo que você não tem tempo de assistir?

Tudo isso pode ser eliminado ou substituído por serviços mais baratos ou por demanda. Por exemplo, no lugar da TV a cabo, que tal fazer uma assinatura de filmes em streaming sob demanda? Com certeza, se você procurar direitinho, encontrará várias coisas que não são tão necessárias quanto podem parecer.

Faça uma reserva de emergências

As emergências acontecem, isso é fato e não há como nos ver livres delas. Por isso, manter uma reserva para essas situações é de extrema importância para evitar que você retorne ao endividamento. Imagine só um problema sério no seu carro ou uma doença inesperada?

Você certamente terá que encontrar recursos para resolver esse tipo de coisa e, se não existir uma reserva, será necessário recorrer ao cartão de crédito ou a empréstimos. O resultado disso são juros altos, que consumirão boa parte do que você gostaria de investir na compra do seu apartamento.

Controle o seu orçamento

Você certamente sabe quanto ganha, não é mesmo? Desse montante, separe um percentual para poupar e manter aquela reserva que acabamos de mencionar — o que sobrar deve cobrir o seu orçamento mensal, que deve incluir a parcela do financiamento do seu imóvel novo.

Ou seja, você precisa fazer com que suas despesas fixas e variáveis caibam dentro dessa quantia. Portanto, nada de gastar mais do que ganha, combinado?

Se você já fez esse levantamento e a conta não fecha, você precisa tomar duas decisões importantes e entrar em ação já: cortar o máximo de gastos possíveis para fazer esse ajuste e, paralelamente, buscar meios de obter uma renda extra para colocar tudo em dia.

Poupe para o futuro

Você sabe qual é a melhor época para comprar o seu sonhado apê? Seguindo essas dicas que leu até aqui sobre o seu planejamento financeiro para comprar um apartamento, você certamente conseguirá adquiri-lo e, quando isso acontecer, você desejará mobiliar e decorar tudo de acordo com o seu gosto, certo?

Por isso, mantenha uma graninha guardada para que, depois do sonho realizado, você tenha como deixar o seu imóvel do jeitinho que você sempre quis. Esse dinheiro, certamente, o ajudará com pequenas reformas e, ainda, para caprichar na decoração!

Outro ponto importante sobre se acostumar a poupar é que quando você entrar no financiamento para comprar um apartamento, terá 30% da sua renda comprometida com as parcelas durante um longo prazo, que poderá chegar a 30 anos. Por isso, se você se acostumar a guardar esse percentual dos seus rendimentos todos os meses, já garantirá que será capaz de viver com o pagamento das parcelas do financiamento do seu novo imóvel.

2. Descubra o seu limite disponível de financiamento

Agora chegou o momento de você começar a entender até onde poderá ir com relação ao financiamento, já que as instituições financeiras não liberarão o valor que você deseja, mas, sim, o valor que elas julgarem que você será capaz de pagar. Ou seja, o financiamento é liberado conforme a sua renda.

As instituições particulares, como bancos e construtoras, costumam exigir uma entrada de 20% do valor do imóvel e só permitem que a parcela comprometa até 30% da sua renda bruta familiar. Portanto, quanto maior a entrada, maior será o limite disponível para o financiamento.

Além disso, é importante saber como compor a renda familiar. Cônjuge, pais, irmãos e até um amigo podem ajudar a compor a renda. Assim, o rendimento comprovado será maior, o que suportará mais limite para o financiamento. Portanto, antes de começar a pensar na busca do imóvel, verifique junto às instituições financeiras com quanto você poderá contar para comprar um apartamento financiado.

3. Escolha o melhor financiamento

plano financeiro

Atualmente, existem diversos tipos de financiamento imobiliário, além dos programas habitacionais do Governo Federal como o Minha Casa, Minha Vida, que chega a subsidiar parte do valor do imóvel de acordo com a sua faixa de renda.

Por isso, é importante entender quais as vantagens de cada um dos financiamentos disponíveis para o seu perfil. É possível consegui-lo por meio de bancos privados, da construtora ou, ainda, da Caixa Econômica Federal com os incentivos do governo para aquisição de imóveis. Veja, a seguir como funciona cada um deles.

Financiamentos por meio de bancos privados

Os financiamentos oferecidos por bancos privados funcionam como empréstimos financeiros e, por isso, costumam ter taxas de juros mais altas. Normalmente, os bancos exigem uma entrada de, no mínimo, 20% do valor do imóvel sem facilitar o pagamento. Além disso, o próprio imóvel costuma ser a garantia de pagamento das parcelas.

Para contar com o financiamento por um banco privado é preciso ter o nome limpo e uma boa pontuação nos sistemas de avaliação de crédito.

Financiamento por meio da construtora

As construtoras também costumam oferecer financiamentos, principalmente, para a aquisição dos imóveis que ainda estão na planta. As condições são bem parecidas com as dos bancos no que diz respeito à garantia do pagamento e ao nome limpo, score e comprovação e comprometimento de renda. Porém, os juros costumam ser um pouco mais baixos e, ainda, oferecem melhores condições para o pagamento da entrada que, em alguns casos, poderá ser parcelada em até 60 meses.

Facilidades para compra do apartamento com a construtora MRV

No caso da MRV, por exemplo, a entrada pode ser parcelada e você ainda conta com outras facilidades, até mesmo apoio profissional para te ajudar a reduzir a burocracia, que normalmente envolve uma transação comercial tão importante como essa. Além da facilidade para pagamento do valor da entrada, você tem:

  • ITBI e Registro Grátis*;
  • Subsídio do programa Minha Casa Minha Vida para famílias com renda entre R$ 2.640 e R$ 8 mil;
  • Ótimas oportunidades de financiamento SBPE, uma linha de crédito destinada à compra de imóveis ou terrenos, para famílias com renda acima de R$ 8 mil; Ao optar por esta modalidade, você consegue custear até 80% do valor, mesmo para quem já possui uma propriedade no nome;
  • Possibilidade de usar a carta de crédito do seu consórcio*;
  • Compra segura e 100% digital;
  • Crédito aprovado na hora;
  • Possibilidade de usar seu FGTS na entrada e depois para amortizar parcelas.

Se você optar pela compra de um apartamento ainda em construção, ou seja, na planta, pagará parcelas bem mais baixas até o bem ser entregue pronto para morar. Por isso, se você ainda paga aluguel, essa é uma boa alternativa, pois o valor da mensalidade do imóvel em construção somada ao do aluguel que você paga já será uma espécie de “treino” para quando você estiver pagando as parcelas mais altas e morando no seu novo lar.

Financiamento pelo Minha Casa Minha Vida

O programa, que sofreu algumas mudanças em 2023, é o atual programa habitacional do Governo Federal que substitui o antigo programa Casa Verde e Amarela. Seu principal objetivo é subsidiar a compra da casa ou apartamento próprio para famílias com renda de até R$ 8 mil.

O grande diferencial do Minha Casa Minha Vida está nas taxas de juros mais baixas para todo Brasil.

O MCMV leva em consideração a divisão em três faixas de renda, que também foram atualizadas. São elas:

Faixa 1: destinada a famílias com renda de até R$ 2.640 mensais. 

Faixa 2: abrange famílias com renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400 mensais.

Faixa 3: engloba famílias com renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil mensais.

Já nas áreas rurais, as faixas de renda são diferentes:

Faixa 1: abrange famílias com renda anual de até R$ 31.680; 

Faixa 2: inclui famílias com renda anual entre R$ 31.608,01 e R$ 52.800; 

Faixa 3: engloba famílias com renda anual entre R$ 52.800,01 e R$ 96.000

Veja o passo a passo para aderir ao Minha Casa Minha Vida

Conheça as facilidades, descontos e vantagens para ajudar você a comprar um apartamento

Subsídio

Como forma de minimizar o déficit habitacional brasileiro, ou seja, a quantidade de pessoas que não têm casa própria, o Governo Federal oferece através do Minha Casa, Minha Vida, entre outros benefícios, um subsídio para que as famílias consideradas de baixa renda consigam adquirir seu imóvel. 

Este ano, o Conselho Curador do FGTS aprovou um aumento no teto do subsídio de entrada para famílias das faixas 1 e 2 – que têm renda mensal de até R$ 2.640 e R$ 4,400 mensais, respectivamente -, passando de R$ 47,5 mil para até R$ 55 mil. Essa revisão no limite não ocorria desde 2017, segundo o Ministério das Cidades.

Veja aqui como funciona o subsídio do Governo Federal para financiar um apê

FGTS

Se você está planejando investir na aquisição de uma casa ou apartamento próprio, mas não tem o valor suficiente para dar de entrada, sabia que você pode usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)? Aliás, devido ao baixo rendimento do fundo, é recomendável usá-lo para comprar imóvel sempre que puder.

Quando o trabalhador desejar sacar o saldo da sua conta para comprar um imóvel, ele deve comunicar isso ao agente financeiro, ou seja, o banco ou financeira de sua escolha. A empresa, então, comunicará à Caixa Econômica Federal e, quando as exigências forem atendidas e a autorização concedida, o dinheiro é repassado diretamente para a conta do vendedor da propriedade.

Confira como usar o FGTS para comprar um imóvel

Entrada parcelada 

A entrada é uma etapa comum dos financiamentos imobiliários e, via de regra, não deve ser menor do que 20% do valor da propriedade. No entanto, existem algumas situações pontuais nas quais ela é parcelada ou, até mesmo, não paga. Nesse caso, existe a possibilidade do parcelamento do valor da entrada em uma determinada quantidade de tempo. O prazo para o pagamento, porém, pode variar de acordo com o tipo do empreendimento que será adquirido, como imóvel na planta ou pronto e o tempo que falta até o empreendimento ficar pronto.

Entenda como e quando é possível parcelar a entrada para a compra do apê

Cheque moradia 

Primeiramente, é necessário saber que esse benefício está disponível somente em alguns estados brasileiros, como Pará, Paraíba, Goiás e São Paulo. Desse modo, apenas os residentes desses locais podem ser beneficiados. Contudo, outros governos estaduais já visam a implementação do projeto.

Geralmente, esse benefício está atrelado a algum programa habitacional, como o Casa Paulista, promovido pelo Governo do Estado de São Paulo. Recentemente, a capital paulista liberou novo lote de cheques para famílias com renda mensal de até R$ 4,2 mil. 

Uma vantagem do programa é que o valor do bônus pode ser somado aos subsídios já oferecidos pelo Governo Federal, com o programa Minha Casa Minha Vida, contribuindo ainda mais para a redução do valor do financiamento. Assim, os descontos podem chegar até R$ 65 mil.

Cheque moradia serve para compra e construção

Você pode usar o cheque moradia para comprar um apartamento, casa ou até materiais de construção para melhorar seu imóvel. Ele, também, pode ser usado para comprar imóveis na planta.

Como receber o cheque moradia?

Para mais informações sobre o programa, é preciso ir até uma unidade da COHAB da sua cidade. Cada Estado tem sua forma de seleção dos beneficiários e tem seus critérios de avaliação, portanto, os requisitos podem variar bastante. Além disso, você pode usufruir do benefício nos Feirões Habitacionais que existem espalhados pelo País. A MRV, inclusive, costuma participar dessas ações.

Para se inscrever, é necessário levar ao local:

  • Documento com foto, como RG ou CNH;
  •  Comprovante de residência;
  • Comprovantes de renda. 

Após uma análise de crédito no local, o participante precisa preencher aos seguintes critérios:

  • Ter renda bruta de até três salários mínimos;
  • Comprovar a necessidade de compra, reforma ou ampliação do imóvel;
  • Residir na cidade onde tem o programa.

Se aprovado, o valor do cheque moradia é definido pelo banco público responsável pelos programas habitacionais do governo: a Caixa Econômica Federal. 

Caso você seja contemplado com o benefício, receberá o dinheiro por meio de um depósito em sua conta. É importante ressaltar que o número de cheques é limitado por cidade e tem validade. Eles também só são válidos para a compra de imóveis em empreendimentos selecionados. 

4. Defina o seu lar

Tudo certo com a parte financeira, é hora de começar a pensar qual é o tipo de imóvel desejado e quais são as características dele. Você poderá comprar um apartamento, uma casa ou, ainda, um terreno e o material para construção. Uma vez definida essa parte, é hora de avaliar as suas necessidades quanto às características do imóvel. Por exemplo, quantos quartos serão necessários para atender você e sua família, se você precisa de um escritório ou de uma garagem etc. Pense também, no caso de apartamento, com quais serviços você gostaria de contar no condomínio.

Comprar um apartamento pronto ou na planta?

Como já foi mencionado, existe a possibilidade da aquisição de um apartamento ainda na planta, que costuma ser bem mais vantajoso. Além de ser um imóvel novo e que nunca foi habitado — e, portanto, apto ao programa federal —, você ainda poderá decidir alguns detalhes do acabamento em acordo com a construtora.

Além disso, esse tipo de imóvel costuma custar muito mais barato do que um pronto para morar, por causa do tempo de espera para a entrega das chaves. Lembrando que até que isso aconteça, as parcelas do financiamento também são bem mais baixas em relação às de um imóvel pronto.

Faça boas pesquisas e conheça opções de apartamentos

Agora que você já sabe com quanto pode contar para comprar um apartamento e quais são as características do imóvel ideal para você e sua família, está na hora de arregaçar as mangas e começar a procurar por boas opções. É preciso visitar várias unidades antes de tomar uma decisão, além de analisar todos os mínimos detalhes, que vão desde as instalações elétricas e hidráulicas até os horários em que o sol bate no apartamento e o nível de barulho da vizinhança.

Se você perceber que o imóvel precisará de alguma reforma e estiver disposto a fazê-las, faça o orçamento de tudo — inclusive, verifique as questões relacionadas às autorizações do condomínio e da prefeitura para mexer no imóvel. Mesmo que você se apaixone pelo primeiro apartamento que visitar, veja outros antes de fechar negócio. E, de preferência, conte com ajuda profissional para fazer essa escolha.

O melhor lugar pra morar

Visitando tantos imóveis, já deu para você ter uma noção de quantas diferenças são encontradas entre um bairro e outro, não é mesmo? Por isso, é muito importante levar em consideração também as suas necessidades em relação à vizinhança. Por exemplo, se você tem filhos em idade escolar, será interessante ter uma escola de educação infantil por perto. Se tem algum membro da família com problemas de saúde, por que não morar próximo a um hospital?

Outro ponto importante é em relação à proximidade do seu trabalho. O tempo e o custo com deslocamento para trabalhar todos os dias interferem diretamente na sua produtividade e no seu orçamento. Por isso, muitas vezes, pagar um pouco mais por um imóvel perto de onde você trabalha é mais vantajoso do que comprar um apartamento mais barato e distante, fazendo com que você gaste muito com transporte.

Portanto, faça o cálculo do quanto você gastaria, dilua isso no valor das parcelas e veja qual é o bairro ideal para você comprar o seu imóvel.

Avalie bem o imóvel escolhido

Agora que você já escolheu o imóvel, é hora de fazer uma avaliação mais detalhada antes de fechar negócio, de modo a se certificar de que nenhum detalhe inconveniente tenha passado despercebido na fase de pesquisa.

Nesse momento, a presença de um engenheiro ou arquiteto é de grande valor, assim como é essencial o acompanhamento de um advogado especializado para analisar toda a documentação do bem e verificar se não há nenhum impedimento para a venda ou dívida atrelada ao imóvel.

Muitas imobiliárias contam com esses profissionais capacitados para auxiliar você nesse processo e, assim, garantir que tudo saia como foi planejado por você.

5. Saiba quais os custos associados à compra do imóvel

Hora de fechar negócio também é de relacionar todos os outros custos associados à aquisição do bem. Além dos reparos e possíveis reformas, decoração, mobiliário etc., ainda é preciso se preocupar com os impostos e taxas para que a transação de compra e venda aconteça.

As certidões do imóvel que precisam ser emitidas não são gratuitas e há também o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que pode chegar a 3% do valor venal do imóvel dependendo do município. Além disso, a emissão da escritura pública também tem custos, assim como o registro do imóvel. Se a compra estiver sendo feita com a construtora MRV, o ITBI e o custo com o registro de imóvel podem sair de graça!

6. Prepare a documentação necessária para compra

pesquisa

O processo de compra de um imóvel é bem burocrático e deve ser feito com muita cautela e atenção, pois envolve uma série de documentos que, se não estiverem de acordo, podem inviabilizar toda a transação. Veja, a seguir, qual é a documentação necessária para comprar um apartamento.

Dos compradores

  • Cópia autenticada dos documentos pessoais, como RG, CPF ou CNH;
  • Certidão de casamento ou da certidão de união estável;
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de renda (em caso de profissionais autônomos ou liberais é necessária a declaração do imposto de renda ou extratos bancários);
  • Carteira de trabalho;
  • Guia de liberação do FGTS.

Lembrando que os documentos da relação acima são necessários para financiamento do imóvel contando com o saldo do FGTS para pagamento da entrada ou, ainda, para participação no programa Minha Casa, Minha Vida.

Do vendedor

  • Cópia autenticada dos documentos pessoais, como RG, CPF ou CNH;
  • Certidão de casamento ou da certidão de união estável;
  • Certidão conjunta negativa de débitos de impostos estaduais e procuradoria do estado em que se localiza o imóvel e no domicílio do vendedor (referente à dívida ativa);
  • Certidão conjunta negativa de débitos de impostos federais e procuradoria da União expedida pela secretaria da receita federal (referente à dívida ativa);
  • Certidões de distribuições de concordatas, recuperações judiciais e falências;
  • Consulta ao cadastro da dívida ativa da prefeitura em que se localiza o imóvel e do domicílio do vendedor;
  • Certidões de Distribuições Cíveis – ações cíveis e de família e sucessões – e execuções fiscais estaduais e municipais do município do Imóvel e do respectivo domicílio do comprador;
  • Certidões de concordatas, recuperações judiciais e falências expedidas no município do imóvel e na comarca do domicílio do comprador;
  • Certidões de ações federais (cíveis e criminais de 1° e 2° graus);
  • Certidão pessoal de ações e execuções criminais no município do imóvel e na comarca do domicílio do comprador;
  • Certidões de ações trabalhistas expedidas pelas Justiça do Trabalho;
  • Certidões negativas de débitos trabalhistas;
  • Certidões negativas dos cartórios de protesto dos últimos 5 anos.

Do imóvel e do condomínio

  • Certidão atualizada da matrícula do imóvel (com menos de 15 dias de emitida);
  • Certidão negativa de tributos imobiliários da prefeitura municipal;
  • Cópia autenticada da ata da assembleia geral para eleição do síndico;
  • Certidão negativa de IPTU;
  • Cópia da convenção do condomínio e seu regulamento;
  • Contas de consumo quitadas, como água, luz e gás dos últimos 3 meses;
  • Certidão UNICAI (somente para casas);
  • Certidões negativas de débitos trabalhistas do condomínio;
  • Certidões de distribuições cíveis e de família e sucessões;
  • Certidões de execuções fiscais estaduais e municipais do condomínio;
  • Certidão negativa conjunta de débitos relativos a impostos federais e procuradoria da união;
  • Certidões de ações trabalhistas expedidas na justiça do trabalho de onde o imóvel está localizado.

Todas as certidões necessárias, tanto do vendedor quanto do imóvel, podem ser obtidas com mais facilidade e segurança se você contar com a ajuda de profissionais especializados em direito imobiliário ou corretagem de imóveis. Portanto, não pense duas vezes antes de procurar ajuda na sua imobiliária.

7. Escolha uma construtora para comprar um apartamento

Se você optou por comprar um apartamento na planta deve se preocupar também com a escolha da construtora. Como vimos, essa pode ser uma decisão muito vantajosa, principalmente se a construtora escolhida for sólida e oferecer boas condições de pagamento. A MRV, por exemplo, tem mais de 40 anos de história e oferece diversas facilidades para que você conquiste o seu sonho do imóvel próprio.

Pesquise o histórico no mercado, compare a propostas, visite outros empreendimentos já entregues e tente conversar com quem já comprou imóveis dela.

Outro ponto que deve ser analisado na escolha da construtora é a adoção de práticas e uso de materiais sustentáveis e ecologicamente corretos. Afinal, você não vai querer morar em um condomínio que polui o seu bairro, sua cidade, seu planeta, não é mesmo?

Em resumo, para comprar um apartamento novo é necessário pensar nas finanças, na escolha do imóvel perfeito, tanto do ponto de vista do conforto quanto da localização, entender quais são os outros custos envolvidos, decidir qual a melhor forma de pagamento, preparar toda a documentação necessária para efetivação da negociação e, ainda, contar com o apoio de uma boa construtora para auxiliá-lo nesse momento. Mas com calma, planejamento e organização você vai passar por todas as etapas com sucesso. Não deixe para curtir e comemorar só na etapa final. Aproveite a jornada! 

Agora, que tal conhecer mais alguns benefícios que a MRV oferece para você conquistar o seu apê próprio? Quem sabe isso não é o empurrãozinho que faltava para você conquistar de vez o seu sonho do imóvel próprio?

Matéria originalmente publicada em 30/03/2022.

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